RAPPORTEERBAAR

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING)

Saaknommer:  7964/2001

In die saak tussen:

 ARUN PROPERTY DEVELOPMENT (EDMS) BPK				Eiser

en

 DIE STAD KAAPSTAD							Verweerder

UITSPRAAK GELEWER OP 15 NOVEMBER 2005

H.J. ERASMUS, R:

Inleiding

[1]	Die eiser is Arun Property Development (Edms) Bpk, ‘n maatskappy behoorlik geïnkorporeer kragtens die wette van die Republiek van Suid-Afrika wat as ‘n eiendomsontwikkelaar sake doen met hoofplek van besigheid by The Mews 6, Lourensstraat, Somerset-Wes.

[2]	Die verweerder is die Die Stad Kaapstad, die munisipaliteit vir die Kaapse Metropool, opgerig op 5 Desember 2000 ingevolge die Wet op Plaaslike Regering: Munispale Strukture 117 van 1998.

[3]	Die verweerder is die regsopvolger van die Stad Tygerberg, ‘n munisipaliteit opgerig op 28 Mei 1996 ingevolge die Oorgangswet op Plaaslike Regering 209 van 1993.

Die Stad Tygerberg was die regsopvolger van die Durbanville Metropolitaanse Oorgangsubtruktuur, ‘n munisipaliteit opgerig op 7 April 1995 ingevolge die Oorgangswet op Plaaslike Regering 209 van 1993.

Die Durbanville Metropolitaanse Oorgangsubtruktuur was die regsopvolger van die Munisipaliteit Durbanville, ‘n plaaslike regeringsinstelling soos bedoel in die Oorgangswet op Plaaslike Regering 209 van 1993.

[4]	Die eiser het aksie ingestel teen die verweerder vir die betaling van vergoeding vir die beweerde onteiening van sekere grond waarvan die eiser die eienaar was. In die eiser se gewysigde Besonderhede van Vordering beloop die bedrag wat geëis word R55 237 561.00. Die Besonderhede van Vordering bevat ‘n alternatiewe eis vir ‘n bevel dat die eiendomsreg in die betrokke grond steeds by die eiser berus omdat die verweerder ultra vires die bepalings van die Ordonnansie op Grondgebruikbeplanning 15 van 1985 (hierna “die Ordonnansie”) sou opgetree het.

[5]	Die dagvaarding is oorspronklik uitgereik op 10 September 2001. Die verweerder het eksepsie teen die Besonderhede van Vordering opgewerp; die Besonderhede is gewysig, waarop die eksepsies op hul beurt gewysig is. Op 23 April 2003 handhaaf Blignaut R die verweerder se eksepsie en word die Besonderhede van Vordering tersyde gestel, met verlof om binne ‘n voorgeskrewe tydperk gewysigde Besonderhede af te lewer. Gewysigde Besonderhede van Vordering word op 18 Mei 2004 afgelewer en lok weereens eksepsies uit. Die eksepsies word ten dele voor my beredeneer op 2 Augustus 2005; ten dele in dié opsig dat slegs die advokaat vir die eksipiënt sy betoog gelewer het. Daarna word die saak by ooreenkoms uitgestel vir verdere betoog op 12 September 2005. Op 31 Augustus 2005 lewer die verweerder ‘n gewysigde Kennisgewing van Eksepsie af.

[6]	Die eksepsies is op 12 September 2005 voor my beredeneer op die grondslag van die Gewysigde Besonderhede van Eis van 18 Mei 2004 en die gewysigde Kennisgewing van Eksepsie van 31 Augustus 2005. Mnr HM Scholtz SC en Mnr AM Breitenbach het namens die eiser opgetree. Namens die verweerder (eksipiënt) het opgetree Mnr GD van Schalkwyk SC en Mnr J-H Roux. 

Agtergrond

[7]	Die eiser is die geregistreerde eienaar van die restant van Gedeeltes 57 en 61 van die plaas Langeberg 311 Durbanville (die “eiendom”) wat dit gekoop het van die Universiteit van Stellenbosch (die “Universiteit”). Die eiendom is in die eiser se naam geregistreer op 3 Desember 1997 en is daarna gekonsolideer om Erf 10357 Durbanville te vorm, wat kragtens Sertifikaat van Geregistreerde Titel T87233/98 deur die eiser gehou word.

[8]	Die Universiteit het reeds ongeveer tien jaar vóór die oordrag van die eiendom aan die eiser, die ontwikkelingspotensiaal daarvan deur kundiges laat ondersoek. Met die verloop van tyd is ‘n reeks aansoeke vir hersonering en onderverdeling namens die Universiteit ingevolge die Ordonnansie aan die Munisipaliteit Durbanville gerig. Die eiser het ná die aankoop van die eiendom, verdere ontwikkelingsvoorstelle aan die Stad Tygerberg voorgelê.

[9]	Die eiser beweer dat die Stad Tygerberg die aansoeke goedgekeur het en dat die eiser in skrywes van 20 Februarie 1998 en 19 Maart 1998 meegedeel is dat die aansoeke met betrekking to fase 1 van die ontwikkeling goedgekeur is onderhewig aan sekere voorwaardes. Op 8 Oktober 1998, 25 Oktober 1999 and 15 Desember 1999 is die eiser deur die Stad Tygerberg meegedeel dat die aansoeke met betrekking tot fase 2 van die voorgenome ontwikkeling goedgekeur is onderhewig aan sekere voorwaardes. Op 12 April 2002 het die verweerder die eiser meegedeel dat die eiser se aansoek om onder andere onderverdeling ten opsigte van fase 3 van die voorgenome ontwikkeling voorwaardelik goedgekeur is. Die eiser voer in paragraaf 11 van die gewysigde Besonderhede van Vordering aan dat daar ten opsigte van die voormelde goedkeurings voldoen is aan al die vereistes wat gestel word in artikel 27(1) van die Ordonnansie.

Die grondslag van die eiser se eis

[10] 	In paragrawe 12 en 13 van die gewysigde Besonderhede van Vordering word gestel dat die eiser se eis slegs betrekking het op die volgende grondgedeeltes wat as openbare strate aangedui is by die toestaan die van voormelde aansoeke om onderverdeling kragtens artikel 25 [Bylae “P” waarna verwys word is ‘n kaart wat by die gewysigde Besonderhede van Vordering aangeheg is]:

13.1	die gedeelte groot 19,3031 hektaar wat beslaan word deur die openbare straat wat as “HOOFPAD NR. B1 (R3001)”, “HOOFWEG NR. 81” en “R300” op “P” hiertoe aangetoon word; en

[Na hierdie pad word daar voortaan verwys as “die R300”]

13.2	die gedeeltes gesamentlik groot 12,3660 hektaar, wat beslaan word deur die openbare strate wat op “P” hiertoe aangetoon word as:

13.2.1	“BRACKENFELL BOULEVARD” (ook bekend as onder andere “BRACKENFELL BOULEVARD VERLENGING”);

13.2.2	“GOLF COURSE ROAD” (ook bekend as onder andere “BRACKENFELL BOULEVARD VERLENGING”), insoverre:

13.2.2.1	as wat dit aangetoon word vanaf die kruising met  “VERDI BOULEVARD” tot en met die oostelike grens van die eiendom anderkant die kruising met “BRACKENFELL BOULEVARD”;

13.2.2.2	as wat dit aangetoon word vanaf die “HOOFPAD NR B1 (R300)” en tot en met die kruising met “VERDI BOULEVARD” met ‘n publieke padreserwe van 32 meter breed en nie 16 meter nie, met ander woorde die addisionele padbreedte van 16 meter;

13.2.3	“VERDI BOULEVARD” (voorheen vernoem “STRAAT  20 m” of “20 m”) en “BELAMI RYLAAN”, insoverre as wat hulle aangetoon word met publieke padreserwes van 20 meter breed en nie 16 meter nie, met ander woorde die addisionele padbreedtes van 4 meter.   Die betrokke 20 meter breë publieke padreserwes is:

13.2.3.1	dié van “VERDI BOULEVARD” geleë noord van “GOLF COURSE ROAD” en dié geleë tussen “GOLF COURSE ROAD” en die verkeersirkel ten suide daarvan;

13.2.3.2	dié van “BELAMI RYLAAN” geleë suid-oos van “BRACKENFELL BOULEVARD”.

[11]	Wat betref die normale behoeftes wat ontstaan uit die onderverdelings waarvoor daar in die voormelde aansoeke aansoek gedoen is, sê die eiser in pargaraaf 14 van die Besonderhede van Vordering:

14.	Eiser beweer dat die areas wat in paragraaf 13.1 en 13.2 hierbo geïdentifiseer word, groter is as dit wat voorsien behoort te word vir die normale behoeftes ten opsigte van openbare strate wat ontstaan het uit die onderverdelings wat die onderwerp was van die aansoeke, aangesien:	

14.1	die area waarna verwys word en wat geïdentifiseer word in paragraaf 13.1 hierbo geensins benodig of behoef word ten einde te voldoen aan die normale behoeftes vir openbare strate wat ontstaan het uit die goedkeuring van die aansoeke nie, aangesien geen toegang tot fases 1, 2 of 3 verleen word vanaf die voorgenome R300 openbare pad nie;

14.2	wat betref die area waarna verwys word in paragraaf 13.2:

14.2.1	Brackenfell Boulevard geensins benodig of behoef word ten einde te voldoen aan die normale behoeftes vir openbare strate wat ontstaan uit die goedkeuring van die aansoeke nie;
14.2.2	Golf Course Road (De Villiers Rylaan-verlening), insoverre as wat dit aangetoon word vanaf die kruising met Verdi Boulevard tot en met die oostelike grens van die eiendom anderkant die kruising met Brackenfell Boulevard, geensins benodig of behoef word ten einde te voldoen aan die normale behoeftes vir openbare strate wat ontstaan uit die goedkeuring van die aansoeke nie;
14.2.3	Golf Course Road, insoverre as wat dit aangetoon word vanaf die voorgenome R300 openbare pad tot en met die kruising met Verdi Boulevard, as normale behoefte wat ontstaan uit die goedkeuring van die aansoeke, ‘n padreserwe van 16 meter en nie 32 meter is nie;
14.2.4	Verdi Boulevard en Belami Rylaan se normale behoeftes wat ontstaan uit die goedkeuring van die aansoek, ‘n padreserwe van 16 meter en nie 20 meter is nie.

[12]	In paragrawe 16, 17 en 18 van die gewysigde Besonderhede van Vordering berus die eiser sy aanspraak op vergoeding op die bepalings van artikel 28 van die Ordonnansie:

16.	Eiser beweer dat Artikel 28 van die Ordonnansie by noodwendige implikasie bepaal dat waar die eiendomsreg op openbare strate as sodanige aangedui by die toestaan van ‘n aansoek om onderverdeling kragtens Artikel 25, na die bevestiging van sodanige onderverdeling by die plaaslike owerheid in wie se regsgebied die grond geleë is, berus, die eienaar op vergoeding vanaf die betrokke plaaslike owerheid geregtig is tot die mate wat die voorsiening van die openbare strate:

16.1	nie op die normale behoefte daaraan ontstaande uit die onderverdeling gebaseer is nie; of	
16.2	nie in ooreenstemming is met ‘n beleid wat deur die Administrateur bepaal is met inagneming van sodanige behoefte nie.

17.	Eiser beweer dat:

17.1	by bevestiging van die onderverdelings soos vermeld in paragraaf 11 hierbo, die eiendomsreg van die areas na verwys in paragraaf 13.1 en 13.2 hierbo by die Stad Tygerberg (paragrawe 11.1 en 11.2) en Verweerder (paragraaf 11.3), na gelang van die geval, berus in terme van Artikel 28 van die Ordonnansie;

17.2	vanaf die ontstaan van Verweerder op 5 Desember 2000, die eiendomsreg van die areas na verwys in paragraaf 13.1 en 13.2 hierbo wat aanvanklik in die Stad Tygerberg berus het, by Verweerder berus;

17.3	daar te alle tersaaklike tye geen beleidsbepaling deur die Administrateur gemaak is ingevolge Artikel 28 van die Ordonnansie, waarvolgens padbreedtes soos deur die owerhede benodig vir doeleindes van die hoër orde paaie, deur ‘n grondeienaar kosteloos aan daardie owerhede afgestaan moet word nie.

18.	In die vooropstelling beweer Eiser dat dit geregtig is op vergoeding van Verweerder vir die neem deur die Stad Tygerberg en Verweerder, van die areas na verwys in paragraaf 13.1 en 13.2 hierbo.

[13]	In paragraaf 19 van die Besonderhede van Vordering beweer die eiser dat die vergoeding waarop dit geregtig is ingevolge artikel 26(1) van die Onteieningswet 63 van 1975 (die “Onteieningswet”) bepaal moet word. In paragraaf 19.2 word aangevoer dat waar die eiendomsreg op openbare strate in terme wat artikel 28 van die Ordonnansie by die plaaslike owerheid in wie se regsgebied die grond geleë is, berus, word sodanige eiendomsreg deur die betrokke plaaslike owerheid geneem, soos bedoel in artikel 26(1) van die Onteieningswet, alternatiewelik konstruktief onteien en gevolglik onteien, soos bedoel in artikel 26(1) van die Onteieningswet.

Artikel 28 van die Ordonnansie

[14]	Die eiser berus sy aanspraak op vergoeding vierkantig op die bepalings van artikel 28 van die Ordonnansie. Die verweerder se eerste drie eksepsies stel die uitleg van die artikel pertinent aan die orde. Dit is dienstig om die artikel vooraf in konteks binne die raamwerk van die Ordonnansie en ander tersake wetgewing te plaas.

[15]	Artikel 28 van die Ordonnansie handel oor die vestiging van eiendomsreg by onderverdeling op “openbare plekke” and “openbare strate”. In artikel 2 van die Ordonnansie word bepaal dat, tensy uit die samehang anders blyk, beteken –

“openbare plek” enige grond ten opsigte waarvan die eiendomsreg as sodanig ingevolge artikel 28 van hierdie ordonnansie of ingevolge die Ordonnansie op Dorpe, 1934 (Ordonnansie 33 van 1934), by ‘n plaaslike owerheid berus;

“openbare straat” enige grond ten opsigte waarvan die eiendomsreg as sodanig ingevolge artikel 28 van hierdie ordonnansie of ingevolge die Ordonnansie op Dorpe, 1934 (Ordonnansie 33 van 1934), by ‘n plaaslike owerheid berus;

Die verwysings in die woordomskrywings na die Ordonnansie op Dorpe, 1934 (Ordonnansie 33 van 1934) hou verband met artikel 23(2) van die Ordonnansie wat soos volg lui:

Grond wat op die datum van inwerkingtreding van die Ordonnansie op Dorpe, 1934 (Ordonnansie 33 van 1934), as ‘n dorp uitgelê was of deur middel van ‘n werklike opmeting in erwe en openbare plekke verdeel was en waarvan die plan in die kantoor van die betrokke Landmeter-generaal geregistreer is, word geag ‘n bevestigde onderverdeling te wees vir die doeleindes van hierdie Ordonnansie behalwe in sover enige gedeelte daarvan of enige erf daarin verder onderverdeel of uitgelê word.

Ingevolge artikel 28 van die Ordonnansie berus die eiendomsreg by onderverdeling op “openbare plekke” and “openbare strate” by die “plaaslike owerheid in wie se regsgebied die grond geleë is”. In artikel 2 van die Ordonnansie word word “plaaslike owerheid” omskryf as “n munisipaliteit of ‘n afdeling of enige ander plaaslike owerheid by wet ingestel”. “Afdeling” dra in die Ordonnansie dieselfde betekenis as in die Ordonnansie op Afdelingsrade 18 van 1976.

[16]	Hoofstuk III (artikels 22-32) van die Ordonnansie maak voorsiening vir onderverdelingsaansoeke, die bevestiging van onderverdeling en sekere gevolge van onderverdeling. Nadat ‘n onderverdelingsaansoek goedgekeur is en nadat die Landmeter-Generaal ‘n algemene plan of kaart goedgekeur het, moet die eienaar van die grond binne voorgeskrewe tydperke sekere stappe doen anders verval die toestaan van die aansoek. Word aan die voorskrifte voldoen, word die onderverdeling bevestig. Die vestiging van eiendomsreg op openbare plekke en openbare strate volg op die bevestiging van die onderverdeling. 

[17]	Artikel 28 van die Ordonnansie bepaal soos volg:

Eiendomsreg, by onderverdeling, op openbare strate en openbare plekke.

Die eiendomsreg op alle openbare strate en openbare plekke oor of op grond as sodanig aangedui by die toestaan van ‘n aansoek om onderverdeling kragtens artikel 25, berus ná die bevestiging van sodanige onderverdeling of deel daarvan by die plaaslike owerheid in wie se regsgebied die grond geleë is, sonder vergoeding deur die betrokke plaaslike owerheid indien die voorsiening van genoemde openbare strate en openbare plekke gegrond is op die normale behoefte daaraan ontstaande uit genoemde onderverdeling of in ooreenstemming is met ‘n beleid wat van tyd tot tyd deur die Administrateur bepaal word met inagneming van sodanige behoefte.

Die Engelse teks van die Ordonnansie lui soos volg:

	Ownership, on subdivision, of public streets and public places

The ownership of all public streets and public places over or on land indicated as such at the granting of an application for subdivision under section 25 shall, after the confirmation of such dubdivision or part thereof, vest in the local authority in whose area of jurisdiction that land is situated, without compensation by the local authority concerned if the provision of the said public streets and public places is based on the normal need therefore arising from the said subdivision or is in accordance with a policy determined by the Administrator from time to time, regard being hads to such need.

Ander statutêre bepalings

[18]	Die eindomsreg op openbare plekke, strate en paaie kan ook ingevolge ander statutêre bepalings op ‘n plaaslike owerheid oorgaan. Artikel 122(1) van die Munisipale Ordonnansie 20 van 1974 (“die Munisipale Ordonnansie”) bepaal onder meer soos volg:

Die eiendomsreg op alle onroerende goed waarop die inwoners van ‘n munisipale gebied ‘n gemeenskaplike reg besit of mag verkry en op alle openbare plekke en openbare strate en die grond wat sodanige plekke en strate beslaan, berus by die munisipaliteit.

“Openbare plek” en “openbare straat” word in artikel 2 van die Munisipale Ordonnansie omskryf.  Volgens die woordomskrywing beteken “openbare straat”, onder meer –

enige grond, met of sonder geboue of strukture daarop, wat as ‘n straat aangetoon word op –
 
(i)	enige onderverdelingsplan of diagram deur ‘n raad of bevoegde owerheid goedgekeur en waarvolgens gehandel is, …

Artikel 145 van die Ordonnansie op Afdelingsrade 18 van 1976 (“die Ordonnansie op Afdelingsrade”) bepaal ten dele soos volg:

Die eiendomsreg op alle openbare paaie en openbare paadjies, asook die grond wat daardeur beslaan word, is onder berusting van die raad …

In artikel 1 van die Ordonnansie op Afdelingsrade word “openbare pad” omskryf as –

‘n geproklameerde pad of ‘n ondergeskikte pad.

Die grootpad bekend as die R300

[19]	‘n Verdere statutêre bepaling wat van belang is, is die Ordonnansie op Paaie 28 van 1960 (“die Paaie Ordonnansie”). Hierdie Ordonnansie kom veral ter sprake by die eiser se eis vir vergoeding ten opsigte van die R300.

In subparagraaf 6.5 van die gewysigde Besonderhede van Vordering word die bewering gemaak dat:

[d]ie Administrateur reeds in 1973 kragtens artikel 120 van die Ordonnansie op Afdelingsrade, 15 van 1952, ‘n hoofpad geproklameer het met ‘n padbelyning oor die eiendom en kragtens artikel 1A van die Ordonnansie op Grootpaaie, 28 van 1960, vermelde hoofpad tot ‘n grootpad verklaar het, welke pad later benoem is Grootpad 81 en ook bekend geword het as die R300.

[20]	Die Ordonnansie op Afdelingsrade 15 van 1952 is kragtens artikel 218 van die Ordonnansie op Afdelingsrade herroep. Artikel 1A(1) van die Ordonnansie op Grootpaaie 28 van 1960, soos ingevoeg deur artikel 32 van die Ordonnansie op Padsubsidie 6 van 1969, lui soos volg:

Die Administrateur kan by proklamasie ‘n hoofpad of gedeelte daarvan tot grootpad verklaar.

Die Ordonnansie op Grootpaaie 28 van 1960 is kragtens artikel 67 van die Ordonnansie op Paaie 28 van 1960 (“die Paaie Ordonnansie”) herroep. Subartikel 66(4) van die Paaie Ordonnansie (soos gewysig deur artikel 9 van Ordonnansie 13 van 1985) bepaal onder meer dat enige proklamasie wat uitgereik is kragtens die bepalings van enige wet wat deur die Paaie Ordonnansie of die Ordonnansie op Afdelingsrade herroep is, geag word uitgereik gewees het kragtens die bepalings van die Paaie Ordonnansie. Artikel 3(1)(a) van die Paaie Ordonnansie bepaal onder meer dat die Administrateur uit eie beweging by proklamasie kan verklaar dat daar ‘n openbare pad is langs ‘n lyn waar daar geen openbare pad bestaan nie. Uit voorgaande volg derhalwe dat geag moet word dat die Administrateur by proklamasie ingevolge artikel 3(1)(a) van die Paaie Ordonnansie die pad bekend as die R300 as openbare pad verklaar het.

[21]	In artikel 2 van die Paaie Ordonnansie word ‘n “openbare pad” omskryf as “’n openbare pad wat ingevolge artikel 3 as sodanig geproklameer” is. Ingevolge artikel 4 van die Paaie Ordonnansie moet die Administrateur elke openbare pad wat aldus geproklameer word, indeel as –

(a)	‘n grootpad (“trunk road”);
(b)	‘n hoofpad (“main road”);
(c)	‘n afdelingspad (“divisional road”), of
(d)	‘n ondergeskikte pad (“minor road”).

Die verskil tussen hierdie verskillende vorme van openbare pad is te vinde in die wetlike breedte van die paaie: dié van ‘n grootpad is, byvoorbeeld, dertig meter, en dié van ‘n hoofpad is vyf-en-twintig meter (artkel 5(1) van die Paaie Ordonnansie).

[22]	Ingevolge artikel 22 van die Paaie Ordonnansie berus die eiendomsreg op ‘n “openbare pad” by die betrokke padowerheid wat, afhangende van die omstandighede, die Administrateur, ‘n munisipaliteit of ‘n afdelingsraad kan wees (sien die woordomskrywing van “padowerheid” in artikel 2 van die Paaie Ordonnansie). In die geval van ‘n openbare pad wat ingevolge artikel 3(1)(a) van die Paaie Ordonnansie geproklameer is, is die Administrateur, die padowerheid. Dit wil dus voorkom dat die eiendomsreg van die R300 by die Administrateur berus. Dit is egter nie vir my nodig om finaal daaroor te beslis nie.

Die eerste eksepsie

[23]	In paragrawe 16, 17 en 18 van die gewysigde Besonderhede van Vordering beweer die Eiser dat dit uit hoofde van die bepalings van artikel 28 van die Ordonnansie geregtig is om vergoeding te eis ten opsigte van die areas waarna daar verwys word in subparagrawe 13.1 en 13.2 van die Besonderhede van Vordering. Die verweerder voer in die eerste eksepsie aan dat daar by ‘n behoorlike uitleg van artikel 28 van die Ordonnansie geen sodanige reg op vergoeding bestaan nie, en dat die Besonderhede van Vordering, soos gewysig, derhalwe geen skuldoorsaak openbaar nie.

[24]	Die primêre doel van artikel 28 van die Ordonnansie is klaarblyklik om by onderverdeling eiendomsreg in bepaalde openbare strate en plekke in die betrokke plaaslike owerheid te vestig. Die verweerder voer aan dat eiendomsreg met betrekking tot openbare strate en plekke wat nie aan die vereistes van die artikel voldoen nie, nie uit hoofde van die artikel in die betrokke plaaslike owerheid vestig nie. Ter onderskraging van hierdie uitgangspunt steun die verweerder op twee argumente.

[25]	  Die eerste argument waarop die verweerder steun is dat artikel 28 nie betrekking het op alle openbare strate en openbare plekke “as sodanig aangedui by die toestaan van ‘n versoek om onderverdeling” nie, maar slegs op openbare strate en openbare plekke waar “die voorsiening van genoemde openbare strate en openbare plekke gegrond is op die normale behoefte daaraan ontstaande uit genoemde onderverdeling of in ooreenstemming is met ‘n beleid wat van tyd tot tyd deur die Administrateur bepaal word met inagneming van sodanige behoefte”. Volgens hierdie betoog vestig die eiendomsreg van openbare strate en openbare plekke wat as sodanig aangedui word by die toestaan van ‘n aansoek om onderverdeling kragtens artikel 25 van die Ordonnansie by die plaaslike owerheid in wie se regsgebied die grond geleë is slegs tot die mate wat die voorsiening van sodanige openbare strate en openbare plekke (i) gebaseer is op die normale behoefte daaraan wat ontstaan uit die onderverdeling, of (ii) in ooreenstemming is met ‘n beleid wat deur die Adminstrateur bepaal is met inagneming van sodanige behoefte. Anders gestel, eiendomsreg op openbare strate en openbare plekke wat by onderverdeling nie aan die bovermelde vereistes (i) en (ii) voldoen nie berus nie uit hoofde van artikel 28 by die betrokke plaaslike owerheid nie.

 [26]	  Die tweede grondslag van die verweerder se eerste eksepsie is dat die Ordonnansie uitgelê moet word teen die agtergrond en met inagneming van wetgewing wat van krag was by die inwerkingtreding van die Ordonnansie (op 1 Julie 1986). In hierdie verband verwys die verweerder in die besonder na die Munisipale Ordonnansie en die Ordonnansie op Afdelingsrade. 

Die verweerder voer aan dat daar by die inwerkingtreding van die Ordonnansie en daarna ononderverdeelde grond was waaroor daar openbare strate en plekke bestaan het en bestaan, die eiendomsreg waarop, na gelang van die geval, óf by die munisipaliteit óf by die afdelingsraad berus uit hoofde van die Munisipale Ordonnansie of die Ordonnansie op Afdelingsrade. Wanneer daar dan aansoek gedoen word ingevolge die Ordonnansie vir die onderverdeling van sodanige grond, sal die bestaande openbare strate en openbare plekke as sodanig aangedui word by die toestaan van die aansoek om onderverdeling. Die verweerder se standpunt is dat daar in hierdie omstandighede nie beweer of bewys kan word dat die voorsiening van die openbare strate en plekke gegrond is op die normale behoefte daaraan wat ontstaan uit die onderverdeling of in ooreenstemming is met ‘n beleid wat van tyd tot tyd deur die Administrateur bepaal word met inagneming van sodanige behoefte nie, omrede die strate en plekke reeds bestaan het toe daar ansoek gedoen is om onderverdeling.  

Uit voorgaande maak die verweerder dan die gevolgtrekking dat die woorde “sonder vergoeding deur die betrokke plaaslike owerheid” in artikel 28 van die Ordonnansie ingesluit is omdat, waar openbare plekke en strate ingevolge die Munisipale Ordonnansie en die Afdelingsraad Ordonnansie by die betrokke owerheid berus, dit ook sonder vergoeding plaasvind. Die verweerder steun in hierdie verband op Parow Municipality v Joyce & McGregor (Pty) Ltd 1974 (1) SA 161 (C).

[27]	Die eiser voer aan dat hierdie uitleg van artikel 28 nie strook met die struktuur en algemene bewoording van die artikel nie, en dat die effek van die uitleg gekunsteld en onbruikbaar en onuitvoerbaar is. As voorbeeld verwys die eiser na die geval van Verdi Boulevard en Belami Rylaan waar 16 meter van ‘n 20 meter breë openbare straat aan die eerste vereiste voldoen en ‘n 4 meter breë strook nie (paragrawe 13.2.3 en 14.2.4 van die gewysigde Besonderhede van Vordering).

[28]	Die artikel bestaan struktuurgewys uit twee komponente. Die eerste gedeelte bewerkstellig die berusting in die betrokke plaaslike owerheid van die eiendomsreg oor “alle openbare strate en openbare plekke oor of op grond as sodanig aangedui by die toestaan van ‘n aansoek om onderverdeling kragtens artikel 25”. Ek is dit met die eiser eens dat die woord “alle” daarop dui dat die Wetgewer aan die betrokke openbare strate en openbare plekke ‘n omvattende betekenis wou gee, en dat die eiendomsreg oor alle openbare strate of plekke wat as sodanig aangedui word by die toestaan van ‘n aansoek om onderverdeling kragtens artikel 25, uit hoofde van artikel 28 by die betrokke plaaslike owerheid berus.

[29]	Die tweede komponent van die artikel, die gedeelte wat begin met die woorde “sonder vergoeding deur die plaaslike owerheid” bepaal die omstandighede waaronder die eiendomsreg oor die genoemde openbare strate en openbare plekke (“the said public streets and public places”) by onderverdeling by die betrokke plaaslike owerheid berus sonder dat die plaaslike owerheid vergoeding daarvoor hoef te betaal. Eiendomsreg oor die genoemde openbare strate en openbare plekke berus sonder vergoeding by die plaaslike owerheid indien (without compensation … if”) (my beklemtoning) die voorsiening van openbare strate en openbare plekke gegrond is op die normale behoefte aan openbare strate en openbare plekke wat ontstaan uit die onderverdeling, of in ooreenstemming is met ‘n beleid wat van tyd tot tyd deur die Administrateur bepaal word met inagneming van sodanige behoefte.

[30]	Die eiser voer aan dat dit op arbitrêre of onregverdigbare ontneming van eiendomsreg neerkom om ‘n eienaar, sonder vergoeding, van eiendomsreg in grond te ontneem, indien die voorsiening van openbare strate en openbare plekke nie gegrond is op die normale behoefte wat ontstaan uit die betrokke onderverdeling nie. Die eiser steun in hierdie verband op die algemene beginsels uitgespel in First National Bank of SA Ltd t/a Wesbank v Commissioner, South African Revenue Service and Another; First National Bank of SA Ltd t/a Wesbank v Minister of Finance 2002 (4) SA 768 (CC) te 810H—811F (par [100]). Die eiser voer derhalwe aan dat dit by noodwendige implikasie uit artikel 28 van die Ordonnansie blyk dat ‘n plaaslike owerheid wel aanspreeklik sal wees vir vergoeding indien die voorsiening van openbare strate en openbare plekke nie gegrond is op die normale behoefte wat ontstaan uit die betrokke onderverdeling nie.

[31]	Dit is in beginsel regverdigbaar dat by onderverdeling die eienaar sonder vergoeding van grond ontneem word indien dit gepaardgaande normale behoeftes ten opsigte van openbare strate en openbare plekke aangaan wat uit die betrokke onderverdeling ontstaan. Die Ordonnansie verhoed nie die voorsiening by onderverdeling van openbare strate en openbare plekke wat nie gegrond is op die normale behoefte wat ontstaan uit die betrokke onderverdeling nie. Na my oordeel maak artikel 28 van die Ordonnansie uitdruklik en by noodwendige implikasie voorsiening vir die twee situasies. Die artikel bepaal uitdruklik onder watter omstandighede die betrokke plaaslike owerheid nie vir vergoeding aanspreeklik is nie (naamlik, indien die voorsiening van openbare strate en openbare plekke gegrond is op die normale behoefte aan openbare strate en openbare plekke wat ontstaan uit die onderverdeling), en by noodwendige implikasie, die omstandighede waaronder die plaaslike owerheid wel aanspreeklik sal wees vir vergoeding (naamlik, indien die voorsiening van openbare strate en openbare plekke nie gegrond is op die normale behoefte wat ontstaan uit die betrokke onderverdeling nie).

[32]	Dit is nodig om verskillende situasies te onderskei wat by onderverdeling van grond ingevolge die Ordonnansie kan ontstaan. In die onderhawige geval kan drie situasies onderskei word (in ander gevalle kan daar moontlik ook ander situasies voordoen).

(a)	Hoofstuk III (artikels 22-32) van die Ordonnansie wat voorsiening maak vir onderverdelingsaansoeke het primêr die situasie voor oë waar ‘n eienaar van grond ‘n onderverdelingsaansoek bring. Daar word, byvoorbeeld, verwys na die eienaar van grond in artikels 24(1), 26, 27(1) en (2), 30(1) en 32. 

(b)	Grond wat by die toestaan van die onderverdelingsaansoek as openbare plekke en openbare strate aangedui word, kan reeds ingevolge die Munisipale Ordonnansie of die Afdelingsraad Ordonnansie by ‘n plaaslike owerheid berus. In dien die betrokke openbare strate en openbare plekke reeds by dié plaaslike owerheid berus wat ingevolge artikel 28 eiendomsreg oor openbare strate en openbare plekke verkry ná goedkeuring en bevestiging van die onderverdeling, is sodanige berusting nie ingevolge artikel 28 van die Ordonnansie nie.

(c)	 Dit is moontlik dat daar openbare paaie is wat binne die konteks van ‘n oorhoofse beplanningsraamwerk op die betrokke onderverdeling impakteer, maar wat nie openbare strate is waarvan die eiendomsreg ingevolge artikel 28 by die betrokke plaaslike owerheid berus nie. Die verweerder voer in die tweede en derde eksepsie aan dat hierdie die situasie is wat bestaan in die geval van die R300.

[33]	Die eiser het as eienaar van die eiendom ‘n onderverdelingsaansoek gebring. Na my oordeel is die eiser geregtig op vergoeding vir soverre die voorsiening van openbare strate en openbare plekke by die onderverdeling nie gegrond is op die normale behoefte wat ontstaan uit die betrokke onderverdeling nie. Watter van die openbare strate en openbare plekke, wat by onderverdeling aldus aangemerk is, ingevolge artikel 28 by die betrokke plaaslike owerheid berus of nie berus nie, is ‘n feitevraag wat desnoods by ‘n verhoor uitgeklaar moet word, en so ook is die mate waarin die voorsiening van sodanige openbare plekke en openbare strate nie gegrond is op die normale behoefte wat ontstaan uit die betrokke onderverdeling nie.

[34]	In die lig van voorgaande moet die verweerder se eerste eksepsie van die hand gewys word.

Die tweede eksepsie

[35]	Die tweede en derde eksepsies het beide te make met die inhoud van subparagraaf 13.1 en subparagraaf 6.5 van die gewysigde Besonderhede van Vordering wat betrekking het op die R300. Hierbo in paragrawe [19] tot [22] is aangetoon dat die R300 deur die administrateur as openbare pad geproklameer is en ingevolge artikel 4 van die Paaie Ordonnansie ingedeel is as ‘n grootpad (“trunk road”).
	
[36]	Die verweerder voer in die tweede eksepsie aan dat ‘n by proklamasie beoogde pad nie ‘n “openbare straat” kan wees soos in artikel 28 van die Ordonnansie bedoel nie. Die verweerder wys daarop dat alvorens grond wat kragtens ‘n proklamasie tot openbare pad verklaar is, kragtens die Paaie Ordonnansie geneem word en ‘n pad daarop gebou word, is dit nie ‘n pad nie dog slegs die onderwerp van ‘n proklamasie. Die betrokke owerheid word nie deur die proklamasie verplig om die beoogde pad te bou nie, en die proklamasie kan alvorens die pad gebou word, kragtens artikel 3(2) van die Paaie Ordonnansie ingetrek word (sien Steinberg v South Peninsula Municipality, 2001 (4) SA 1243 (SCA) op 1248C – 1249F (par [10] tot [12]). Vóór daar uitvoering gegee is aan die proklamasie kan die eienaar die grond, insluitend die grond in die proklamasie omskryf, vryelik vervreem alhoewel die markwaarde van die grond ongetwyfeld deur die proklamasie geaffekteer word (Steinberg v South Peninsula Municipality, supra, op 1249E (par [12]); Davies and Others v Minister of lands, Agriculture and Water Development 1997 (1) SA 228 (ZSC) op 237C).

[37]	Hierbo in par [22] is aangetoon dat nadat daar uitvoering gegee is aan die proklamasie en ‘n pad gebou word, berus die eiendomsreg daarop ooreenkomstig artikel 22 van die Paaie Ordonnansie by die betrokke padowerheid. Die eienaar van die grond se reg op vergoeding (indien enige) word óf ingevolge Hoofstuk III van die Paaie Ordonansie óf ooreenkomstig subartikel 26(3) van die Onteieningswet bepaal.

Die derde eksepsie

[38]	In die derde eksepsie voer die verweerder aan dat by ‘n behoorlike uitleg van artikel 28 van die Ordonnansie, en inaggenome die bewerings in subparagraaf 6.5 van die gewysigde Besonderhede van Vordering, is die R300 nie in “openbare straat of ‘n openbare plek” soos beoog deur artikel 28 nie, maar grond wat as ‘n grootpad geproklameer is.

[39]	In artikel 2 van die Ordonnansie word “openbare plek” en “openbare straat” omskryf slegs met verwysing na artikel 28 van die Ordonnansie en die Ordonnansie op Dorpe 33 van 1934 (die woordomskrywings in artikel 2 van die Ordonnansie word hierbo aangehaal in paragraaf [14]). Die begrip “openbare straat” word dus nie in die Ordonnansie in ‘n besondere of tegniese betekenis gebruik nie; bygevolg moet die gewone betekenis van “openbare straat” aan die begrip gegee word. 

[40]	Die pad waarna daar verwys word in subparagraaf 6.5 van die gewysigde Besonderhede van Eis is ‘n kragtens die Paaie Ordonnansie geproklameerde openbare pad wat as grootpad ingedeel is. So ‘n openbare pad wat as grootpad ingedeel is, het besondere eienskappe wat ‘n “openbare straat” binne die raamwerk van artikel 28 van die Ordonnansie nie het nie.  

[41]	Beide die tweede en die derde eksepsie moet derhalwe gehandhaaf word.

Die vierde eksepsie

[42]	In die vierde eksepsie voer die verweerder aan dat die inhoud van subparagrawe 19.1 en 19.2 van die gewysigde Besonderhede van Vordering vaag en verwarrend is en beweringe mis wat nodig is om die aksie te staaf.  Soos hierbo in paragraaf [13] aangetoon, beweer die eiser in subparagraaf 19.1 dat die vergoeding waarop dit geregtig is ingevolge artikel 26(1) van die Onteieningswet bepaal moet word, en in subparagraaf 19.2 dat die betrokke plaaslike owerheid die tersake gedeeltes “geneem” het, alternatiewelik dit “konstruktief onteien en gevolglik onteien” het, soos bedoel in artikel 26(1) van die Onteieningswet.

[43]	Artikel 26(1) van die Onteieningswet. Artikel 26(1) bepaal soos volg:

Behoudens die bepalings van artikel 5 doen die bepalings van hierdie Wet nie afbreuk nie aan ‘n bevoegdheid wat by ‘n ander wet verleen word om goed te onteien of te neem of om ‘n reg te neem om goed tydelik te gebruik, maar belet nie dat die onteiening of die neem van goed of die neem van so ‘n reg òf kragtens genoemde bepalings òf kragtens genoemde bevoegdheid geskied nie. Met dien verstande dat indien so ‘n bevoegdheid ná die inwerkingtreding van hierdie Wet uitgeoefen word, die vergoeding ten opsigte daarvan verskuldig mutatis mutandis ooreenkomstig die bepalings van hierdie Wet bereken, vasgestel en betaal word.

Artikel 5(1) van die Onteieningswet lees soos volg:

Indien ‘n plaaslike bestuur die bevoegdheid besit om goed te onteien of die reg te neem om goed tydelik te gebruik, kan daardie bevoegdheid slegs, mutatis mutandis, ooreenkomstig die bepalings van hierdie Wet uitgeoefen word.

[44]	Die verweerder voer in sy eksepsie eerstens aan dat by ‘n behoorlike uitleg van die begrip “neem” in die Onteieningswet, dit nie ‘n ex lege oorgang van eiendomsreg insluit nie wat volg op die bevestiging van ‘n aansoek om onderverdeling soos bedoel in artikel 28 van die Ordonnansie.

[45]	Artikel 26(1) van die Onteieningswet verwys na die bevoegdheid wat wat kragtens ander wette verleen word om goed te onteien of te neem of om ‘n reg te neem om goed tydelik te gebruik (“any power conferred by any other law to expropriate or take any property or to take the right to use the property temporarily”). Die bevoegdheid om goed te onteien en die bevoegdheid om goed te neem word as alternatiewe naas mekaar geplaas, en naas die verdere alternatief om goed te neem om tydelik te gebruik (wat nie hier ter sake is nie). Die begrip “neem van goed” word nie in die Onteieningswet omskryf nie. Om die goed van ‘n ander te “neem”, kom neer op die inbreukmaking op die een af ander manier op regte van daardie ander persoon. Die eiser voer aan, myns insiens tereg, dat die woord “neem” in die artikel gebruik word, naas “onteien”, om ontnemings van goed kragtens ander wette in te sluit wat dieselfde effek het as onteieningshandelinge soortgelyk aan dié wat in die Onteieningswet omskryf word. ‘n Ex lege oorgang van eiendomsreg wat volg op die bevestiging van ‘n aansoek om onderverdeling soos bedoel in artikel 28 van die Ordonnansie, het dieselfde effek as ‘n onteiening, naamlik die verpligte oorgang van eiendomsreg op die betrokke plaaslike owerheid by wie dit voortaan berus (Harksen v Lane NO and Others 1998 (1) SA 300 (CC) op 3i5G—316C (par [32—33]).

[46]	Die verweerder voer tweedens aan dat aangesien die bepalings van artikel 26(1) van die Onteieningswet uitdruklik ondergeskik staan aan artikel 5 daarvan, en aangesien subartikel 5(1) bepaal dat indien ‘n plaaslike owerheid die bevoegdheid besit om goed te onteien of die reg te neem om goed tydelik te gebruik, kan daardie bevoegdheid slegs mutatis mutandis ooreenkomstig die bepalings van die Onteieningswet uitgoefen word. Die verweerder voer aan dat daar nie in die Besonderhede van Vordering beweer word dat voormelde bevoegdheid deur die verweerder uitgeoefen is ooreenkomstig die bepalings van die Onteieningswet nie. 

[47]	Artikel 26(1) in sy huidige vorm (dws soos gewysig deur die Wysigingswet op Onteiening 45 van 1992) maak uitdruklik daarvoor voorsiening dat dat die onteiening of die neem van goed of die neem van ‘n reg om goed tydelik te gebruik kan geskied òf kragtens die Onteieningswet òf kragtens die bevoegdheid verleen deur ‘n ander wet. Waar ‘n ander wet die bevoegdheid verleen om goed te onteien of te neem of ‘n reg te neem om goed tydelik te gebruik, moet die vasstelling en betaling van die vergoeding mutatis mutandis ooreenkomstig die bepalings van die Onteieningswet geskied. In LAWSA First reissue, Volume10 Part 1 par 135 word die posisie (in voetnoot 37) soos volg gestel:

The provisions of the Act do not derogate from any power conferred by any other law to expropriate or to take any property or to take the right to use property temporarily, but do not preclude the expropriation or the taking of property or the taking of any right being in effect either under the provisions of the Expropriation Act or under that power. If such power is exercised after the commencement of the Expropriation Act of 1975, the compensation owing in respect thereof must mutatis mutandis be calculated, determined and paid in accordance with the provisions of the Expropriation Act.

Sien ook Gildenhuys Onteieningsreg 2de uitg (2001) 134—135.

[48]	Wanneer ‘n plaaslike owerheid goed onteien kragtens ‘n bevoegdheid deur ‘n ander wet verleen, moet daardie bevoegdheid ingevolge artikel 5(1) van die Onteieningswet, mutatis mutandis, ooreenkomstig die bepalings van die Onteienigswet uitgeoefen word. Die een noodwendige verandering wat aangebring moet word, is die toepassing van die onteieningmeganismes van daardie ander wet in plaas van dié van die Onteieningswet (oor die betekenis van die frase mutatis mutandis in statutêre bepalings, sien Touriel v Minsiter of Internal Affairs, Southern Rhodesia 1946 AD 535 op 544—545).

[49]	Die vierde eksepsie moet van die hand gewys word.

Koste

[50]	Die verweerder het as eksipiënt gedeeltelik sukses behaal; ten opsigte van twee van die vier eksepsies wat opgewerp is (daar was ‘n vyfde eksepsie waarmee daar nie voortgegaan is nie) het die verweerder sukses behaal. Die vraag is of die verweerder geregtig is op al sy koste? Die verweerder het, op die ou end, nie geslaag ten opsigte van twee van die eksepsies wat opgewerp is nie. Dit is nie moontlik om die een eksepsie as belangriker as ‘n ander te beskou nie, en daar kan ook nie ‘n onderskeid gemaak word aan die hand van die tyd wat aan elke eksepsie bestee is nie. Onder die omstandighede sal dit billik wees as die eiser (respondent) beveel word om die helfte van die verweerder (eksipiënt) se koste te betaal. Sodanige koste behoort die koste van twee advokate in te sluit. 

Die verweerder moet die koste betaal van die verrigtinge op 2 Augustus 2005.

[51]	Die volgende bevele word gemaak:

1.	Die eerste en die vierde eksepsies word van die hand gewys.

2.	Die tweede en derde eksepsies word gehandhaaf

3.	Die eiser (respondent) word beveel om die helfte van die getakseerde koste van die verweerder (eksipiënt) te betaal, wat die koste meegebring deur die gebruik van twee advokate insluit.

4.	Die verweerder (eksipiënt) word beveel om die koste van die verrigtinge op 2 Augustus 2005 te betaal, wat die koste meegebring deur die gebruik van twee advokate insluit.

5.	Verlof word aan die eiser verleen om binne twintig hofdae stappe te doen om gewysigde Besonderhede van Vordering af te lewer.

HJ ERASMUS, R