---

RAPPORTEERBAAR

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

(KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING)

­

SAAK NO: 3958/03

In die saak tussen:

SWARTLAND MUNISIPALITEIT Applikant

en

CHARLES MORTIMER THOMPSON in sy Eerste Respondent

hoedanigheid as trustee van die

Thompson Broers Trust

ERNST FREDERICK THOMPSON in sy Tweede Respondent

hoedanighed as trustee van die

Thompson Broers Trust

E.F. THOMPSON & SEUN BK Derde Respondent

_________________________________________________________

UITSPRAAK GELEWER OP HIERDIE 6de DAG VAN MEI 2005

_________________________________________________________

THRING, R.:

Sedert 1959 bedryf wyle E.F. Thompson (tot 1979), daarna sy seun, C.E. Thompson (vanaf 1979 tot 1995), en daarna en tot op hede die derde respondent pal die besigheid van ‘n vervoerkontrakteur op erwe 929, 930 en 876, Malmesbury (waarna ek gerieflikheidshalwe gesamentlik as “die perseel” sal verwys). Die perseel het vanaf 1959 tot 2002 aan wyle E.F. Thompson behoort; in April 2002 is dit na die eerste en tweede respondente in hulle hoedanigheid as trustees van die Thompson Broers Trust oorgedra, en die trust is nog steeds die eienaar daarvan. Die eerste en tweede respondente is die kleinkinders van wyle E.F. Thompson. Die perseel is in ‘n woongebied en is gesoneer in ‘n enkelwoningsone volgens die dorpsaanlegskema van die Munisipaliteit van Malmesbury, wat ingevolge art. 35 bis (5) van die Ordonnansie op Dorpe, No. 33 van 1934(K)(waarna ek gerieflikheidshalwe as “die 1934-Ordonnansie” sal verwys) in die Offisiële Koerant van die Provinsie die Kaap die Goeie Hoop nommer 3919 van 3 Desember 1976 afgekondig en van krag gemaak is. Daarvolgens mag die perseel slegs vir die doeleindes van ‘n woonhuis of onderwysplek gebruik word. Die applikant steun nie op die bepalings van enige dorpsaanlegskema wat voor 3 Desember 1976 van toepassing mag gewees het nie; indien daar so ‘n skema was, kan dit blykbaar nou nie meer opgespoor word nie. Mnr. Heunis, wat namens die applikant verskyn het, het gevolglik toegegee dat daar vir doeleindes van hierdie aansoek van die veronderstelling uitgegaan moet word dat daar voor 3 Desember 1976 geen dorpsaanlegskema op Malmesbury van toepassing was nie. Die applikant beweer dat die respondente weens die 1976-skema nie die bedryf van ‘n vervoerkontrakteur se besigheid op die perseel mag voort- sit nie, en hy doen gevolglik aansoek om ‘n bevel dat:

“1. (D)ie Thompson Broers Trust (“die Trust”) wat hierin deur die eerste en tweede respondente verteenwoordig word, verbied word om toe te laat dat ‘n vervoerkontrakteursbesigheid vanaf Erwe 929, 930 en 876 Malmesbury bedryf word en, meer spesifiek, vragmotors op enige van die erwe te laat parkeer, te stoor of aldaar brandstof te laat inneem;

2. die derde respondent verbied word om ‘n vervoerkontrakteursbesigheid vanaf voormelde erwe te bedryf en, meer spesifiek, vragmotors op enige van die erwe te laat parkeer, te stoor of aldaar brandstof te laat inneem.”

Die respondente ontken, in die lig van die geskiedenis van die ononderbroke gebruik van die perseel sedert 1959, dat die voortgesette gebruik daarvan vir daardie doel onwettig of wederregtelik is. Hulle steun in hierdie verband veral op die verrigtinge by ‘n vergadering van die Stadsraad van die Munisipaliteit Malmesbury wat op 21 September 1959 plaasgevind het, waar wyle E.F. Thompson blykbaar onder andere aansoek gedoen het om toestemming om ‘n sekere garage-gebou op die perseel op te rig, asook op die goedkeuring van die planne daarvoor deur die munisipaliteit se Stadsingenieur op 23 September 1959. Afskrifte van die notule van hierdie vergadering, van die planne van die garage, en van die goedkeuring daarvan is voor die Hof geplaas. Ek sal aanstonds meer volledig daarmee handel.

Soos reeds aangedui, is die Malmesbury dorpsaanlegskema met effek van 3 Desember 1976 ingevolge artikel 35 bis (5) van die 1934-Ordonnansie in werking gestel. Art. 35 bis (1) het bepaal dat:

“Ondanks enige ander bepalings van hierdie hoofstuk kan die Administrateur op aansoek van of na oorleg met ‘n plaaslike owerheid, bepalings voorskryf vir ‘n skema wat deur so ‘n plaaslike owerheid opgestel gaan word of vir sodanige plaaslike owerheid se skema wat opgestel word of op goedkeuring wag.”

Die 1934-Ordonnansie is met effek van 1 Julie 1986 deur art. 48(1) van die Ordonnansie op Grondgebruikbeplanning, No. 15 van 1985 (K) (waarna ek gerieflikeheidshalwe as “die 1985-Ordonnansie” sal verwys) herroep. Art. 7(1) van laasgenoemde Ordonnansie bepaal egter dat:

“Enige dorpsaanlegskemas (sic) ingevolge die Ordonnansie op Dorpe, 1934 (Ordonnansie 33 van 1934), wat onmiddellik voor die inwerkingtreding van hierdie Ordonnansie na die mening van die Administrateur van krag is, word geag ‘n soneringskemas (sic) te wees wat ingevolge hierdie Ordonnansie van krag is.”

Die effek hiervan is dat die Malmesbury dorpsaanlegskema geag word ‘n skema te wees wat ingevolge die 1985-Ordonnansie van krag is.

Artikel 39(2) van die 1985-Ordonnansie lui:

“Niemand mag –

(a)(i) die bepalings ingevolge hierdie Ordonnansie in ‘n soneringskema opgeneem, of

2. voorwaardes ingevolge hierdie Ordonnansie of ingevolge die Ordonnansie op Dorpe, 1934, opgelê,

oortree of versuim om daaraan te voldoen nie, behalwe in ooreenstemming met die bedoeling van ‘n plan vir ‘n gebou soos goedgekeur en in die mate dat sodanige plan uitgevoer is, of

(b) enige grond aanwend vir ‘n ander doel of op ‘n ander wyse as dié bedoel deur ‘n plan vir ‘n gebou soos goedgekeur en in die mate dat sodanige plan uitgevoer is nie.”

‘n Oortreding van laasgenoemde bepaling is ingevolge art. 46(1) van die 1985-Ordonnansie met ‘n boete of gevangenisstraf of beide strafbaar. Art. 39(1) bepaal verder dat:

“Elke plaaslike owerheid moet voldoen aan en nakoming afdwing van –

1. die bepalings van hierdie Ordonnansie of, vir sover dit ingevolge hierdie Ordonnansie van toepassing is, die bepalings van die Ordonnansie op Dorpe, 1934 (Ordonnansie 33 van 1934);..........”

Art. 14(6) van die 1985-Ordonnansie bepaal egter dat:

“Waar die wettige aanwending van grond –

1. by die inwerkingtreding van hierdie Ordonnansie nie voldoen aan die sonering van die betrokke grond uit hoofde van die bepalings van artikel 7 nie;

2. ................

3. ...............

word sodanige aanwending geag nie ‘n misdryf ooreenkomstig die bedoeling van artikel 46 uit te maak nie.”

Die 1985-Ordonnansie het op 1 Julie 1986 in werking getree. Die effek van art. 14(6) daarvan op hierdie aangeleentheid is dat enige reedsbestaande wettige aanwending van grond in die Malmesbury Munisipale gebied soos op 1 Julie 1986, wat egter nie aan die sonering van die betrokke grond ingevolge die toepaslike dorpsaanlegskema voldoen nie (dit wil sê dié wat op 3 Desember 1976 in werking getree het) geag word nie ‘n misdryf vir die doeleindes van art. 46(1) uit te maak nie.

Art. 57(3) van die 1934-Ordonnansie, soos dit op 3 Desember 1976 gelees het, is ook ter sake. Dit het soos volg gelees, in sy ter saaklike gedeeltes:

“Ondanks die feit dat die goedkeuring van die plaaslike owerheid nie kragtens enige ander wet vereis word vir die gebruik of verandering van die gebruik van enige grond of gebou vir enige doel nie, mag niemand enige grond of gebou gebruik of die gebruik daarvan toelaat vir ‘n doel waarvoor of op ‘n wyse waarop dit nie gebruik is op en sonder onderbreking sedert die eerste dag van Junie 1950, of op en sonder onderbreking sedert die datum waarop hierdie hoofstuk op die plaaslike owerheid van toepassing geword het nie, watter ook al die laaste datum is... tensy....; met dien verstande dat as in enige regsproses beweer word dat enige grond of gebou nie gebruik is vir ‘n bepaalde doel of op ‘n bepaalde wyse op of sonder onderbreking sedert die eerste dag van Junie 1950 of die datum waarop hierdie hoofstuk op die plaaslike owerheid van toepassing geword het nie, die las om die teendeel te bewys op die persoon rus wat dit gebruik of die gebruik daarvan toelaat vir sodanige doel of op sodanige wyse; voorts met dien verstande dat die staking van ‘n gebruik vir ‘n tydperk van hoogstens ses maande nie as ‘n onderbreking van sodanige gebruik beskou word nie.”

Vir die doeleindes van hierdie saak, en in die lig van die toegewing wat mnr. Heunis gemaak het, moet myns insiens aanvaar word dat die datum waarop Hoofstuk 4 (artikels 28 tot en met 57 bis) van die 1934-Ordonnansie op die Malmesbury Munisipaliteit van toepassing geword het, 3 Desember 1976 was, toe die dorpsaanlegskema van krag geword het (t.o.v. die Munisipaliteit Kaapstad was die ter saaklike datum blykbaar 1 Junie 1950).

Dit is gemene saak dat die gebruik van die perseel deur die derde respondent om die besigheid van ‘n vervoerkontrakteur daarop te voer met die dorpsaanlegskema teenstrydig is. Die applikant steun dus op die bepalings van art. 39(2) van die 1985-Ordonnansie vir die regshulp wat hy aanvra; hy beweer trouens dat hy ingevolge artikel 39(1) verplig word om nakoming van die skema af te dwing. Die respondente ontken egter dat hulle gebruik van die perseel wederregtelik is, weens die feit dat die perseel ononderbroke vir dieselfde doel sedert 1959 gebruik is (wat nie deur die applikant ontken word nie) en dat sodanige gebruik wettig is en ten alle ter saaklike tye wettig was (wat wel in geskil is). Die respondente steun dus op die bepalings van art. 14(6) van die 1985-Ordonnansie en op art. 57(3) van die 1934-Ordonnansie, ingevolge waarvan die voorafbestaande wettige aanwending van grond beskerm word.

Art. 57(3) van die 1934-Ordonnansie is deur die Volbank van hierdie Afdeling in Calpas Investments (Pty.) Ltd. v. Cape Town Municipality, 1958(3) SA 705 (K) vertolk. Op 710 F-H het Watermeyer, R., soos hy destyds was, hom soos volg uitgelaat:

“Then came sub-sec. (3) which froze existing uses of land and buildings as at the 1st June, 1950. Under this sub-section no person could use any land or building for a new purpose, i.e. one for which it was not used on the 1st June, 1950, unless he had first obtained the written confirmation of the Council that such new use would not conflict with the Scheme.

....................

The object of this sub-section was to permit existing uses to continue, but as soon as there was a change of use to ensure that the new use would conform to the Scheme.”

In Cape Town Municipality v. Frerich Holdings (Pty.) Ltd., 1981(3) SA 1200 (A) is die hierbo-aangehaalde passasie uit die uitspraak in die Calpas-saak op 1209 D-F met goedkeuring deur die destydse Appèlafdeling aangehaal. Van art. 57(3) van die 1934-Ordonnansie het Kotzé, A.R., op 1211 C-H gesê:

“To my mind, adopting this basic rule of construction, the meaning of s 57(3) becomes quite clear. Existing uses are protected despite such uses being in conflict with the provisions of a town planning scheme. The protection attaches to land or buildings. Leaving aside dates applicable to local authorities other than the plaintiff, the date upon which to determine the existing use is 1 June 1950. A purpose for which or a manner in which land or buildings were used as at that date may continue irrespective of the provisions of the scheme.

..........................

The above construction, based as it is upon the literal meaning of s 57 (3), is furthermore consistent with the objective normally pursued in zoning legislation to phase out existing non-conforming uses and to achieve, in the interests of an ordered urban society, eventual conformity in land and building use.”

Dit is duidelik dat, om die beskerming van art. 57(3) van die 1934-Ordonnansie en van art. 14(6) van die 1985-Ordonnansie te geniet, die voorafbestaande ononderbroke gebruik van die betrokke grond wettig moet wees: dit blyk uit die uitdruklike term “wettige aanwending van grond” in laasgenoemde artikel, asook van die vermoede van wetsuitleg dat, tensy die teendeel blyk, verwysing in ‘n wet na ‘n handeling of akte ‘n verwysing is na ‘n regsgeldige handeling of akte: sien Steyn, “Die Uitleg van Wette”, 5de uitgawe, 127 en gesagte daar aangehaal.

Van deurslaggewende belang in hierdie aangeleentheid is myns insiens dus die vraag of die gebruik van die perseel op en voor 3 Desember 1976 vir die bedryf van ‘n vervoerkontrakteur se besigheid wettig was, al dan nie: was dit wettig, sal die ononderbroke voortsetting van daardie gebruik deur art. 57(3) van die 1934-Ordonnansie en deur art. 14(6) van die 1985-Ordonnansie beskerm en bestendig kan word totdat dit verander, en moet die aansoek misluk; was dit onwettig, is die voortsetting daarvan wederregtelik, en moet die aansoek slaag.

Om hierdie vraag te beantwoord is dit nodig om na die gebeure van die 1950’s terug te keer.

Volgens C.E. Thompson, die vader van die eerste en tweede respondente, het sy vader, wyle E.F. Thompson, in 1952 ‘n vervoerbesigheid by ander persele in Malmesbury begin dryf. Dit was ongeveer 800 meter vanaf die perseel, erwe 929, 930 en 876 wat hier ter sake is. In 1959 het wyle E.F. Thompson laasgenoemde drie erwe bekom en sy besigheid na die perseel verskuif, en die Thompson-gesin het in ‘n woonhuis op erf 876 ingetrek. Op 8 Oktober 1959 is die perseel, synde die drie erwe, op sy naam geregistreer. Op 21 September 1959 het hy die raadsvergadering van die Stadsraad van die Munisipaliteit van Malmesbury bygewoon, waarna ek reeds verwys het. Ek stem met mnr. Heunis saam dat die veiligste bron van inligting oor wat presies by hierdie vergadering deur verskillende partye gesê is, die notule daarvan is. Die notule oor Item 1 onder die rubriek “Persoonlike onderhoude” lui soos volg:

“1. MNR. E.F. THOMPSON INSAKE GARAGE-GEBOU

Mnr. E.F. Thompson het die raad bedank vir die onderhoud aan hom toegestaan en op ‘n vraag van die Burgemeester verduidelik dat die voorgestelde garage-gebou, ten opsigte waarvan ‘n plan by die jongste raadvergadering voorgelê is, gebruik sal word vir die stoor van sy twee diesel voertuie. Dit is ook verder sy voornemens om gedurende die wintermaande wanneer hy nie voltyds met transportwerk besig is nie, die garage te gebruik vir die vervaardiging van sementblokke wat egter op ‘n baie klein skaal sal geskied.

Die Burgemeester, raadslid A.S. Meyer, het daarop gewys dat die Munisipaliteit as verantwoordelike liggaam altyd moet probeer verhoed dat ‘n stoornis – van watter aard ook al – in woonbuurtes veroorsaak word. Hoewel die raad dus met betrekking tot bogenoemde aansoek simpatiekgesind is en sover moontlik tegemoetkoming wil verleen, is dit nogtans noodsaaklik en in belang van die raad sowel as Mnr. Thompson om te verseker dat sy bedrywighede op die betrokke persele nie aanleiding sal gee tot klagtes van aangrensende eienaars nie. Wat die oprigting van die garage-gebou as sulks betref, kan daar geen beswaar wees indien dit volgens vereistes van die bouregulasies geskied nie, dog die raad kan egter geen verantwoordelikheid aanvaar indien die diesel voertuie ‘n stoornis veroorsaak en klagtes in hierdie verband deur aangrensende bewoners ingedien word nie. Indien die plan dus goedgekeur word, sal dit dienooreenkomstig ge-endosseer moet word. Wat die vervaardiging van sementblokke betref, moet dit in aanmerking geneem word dat dit ‘n definitiewe proses van vervaardiging is wat onder ‘n fabriek resorteer en gevolglik nie in ‘n woonbuurt toelaatbaar is nie. Hy wil derhalwe verneem of dit nie vir Mnr. Thompson moontlik sal wees om byvoorbeeld ‘n ander terrein vir hierdie doel te bekom nie. Na aanleiding van bogenoemde, het die Burgemeester weereens beklemtoon dat die raad Mnr. Thompson se posisie verstaan en hom baie graag wil tegemoetkom sover dit moontlik is. Ten einde die raad sowel as Mnr. Thompson egter te beskerm, sal die raad eers deeglik op al die verskillende aspekte van die saak moet ingaan alvorens ‘n finale besluit opgestel kan word.

Na aanleiding van vrae aan hom gestel, het Mnr. Thompson geantwoord dat die vervaardiging van stene binne in die gebou sal geskied. Hy is ook bereid om die konkreetmenger met ‘n elektriese motor te voorsien ten einde enige moontlike stoornis uit te skakel. Hy het verder verduidelik dat soos reeds genoem, die steenmakery alleenlik gedurende die wintermaande, en veral reëndae, geskied sodat dit tot ‘n mate onprakties sal wees om ‘n aparte perseel vir hierdie doel te huur. Hy verstaan egter die raad se posisie, soos deur die Burgemeester verduidelik en sal sover dit in sy vermoë is, probeer verhoed dat enige stoornis aan aangrensende bewoners veroorsaak word.

Nadat Mnr. Thompson die vergadering verlaat en die raad bogenoemde saak deeglik oorweeg het is dit

BESLUIT: dat

1. Die raad verkies dat indien enigsins moontlik, Mnr. Thompson ‘n ander perseel bekom vir die stoor van sy diesel voertuie; indien dit nie vir hom moontlik is nie, die raad bereid sal wees om die bouplan vir die oprigting van ‘n garage op sy persele goed te keur op die spesifieke voorwaarde dat die raad geen verantwoordelikheid aanvaar vir enige stoornis wat veroorsaak mag word nie;

2. Aangesien die steenmakery, hoewel dit op ‘n klein skaal sal geskied, onder ‘n fabriek resorteer en gevolglik nie in ‘n woonbuurt toelaatbaar is nie, Mnr. Thompson versoek word om dit onder geen omstandighede op sy persele te beoefen nie;

3. Mnr. Thompson versoek word om nie sy nie-blanke werknemers op die persele te huisves nie.”

Twee dae later, op 23 September 1959, het die Stadsingenieur van Malmesbury die bouplanne vir die oprig van die garage op erwe 929 en 930 goedgekeur. Sy endossement van goedkeuring is in die volgende woorde vervat:

“These plans are approved subject to the following conditions:-

1. That the Council accepts no responsibility for any acts of the owner on the premises or for any complaints which may arise out of such actions.

2. Details and plans to be submitted re installation of feul (sic) tank & pump.”

Op die goedgekeurde planne self staan, onder andere:

“Dieseline pump – fuel agents to submit detail plans of of pump and storage tank for council’s approval.”

Dit is betekenisvol dat die mates van die garage op die goedgekeurde plan 26 voet 6 duim by 40 voet 9 duim is (d.w.s. ongeveer 8 by 12.4 meter) – aansienlik groter as ‘n gewone voorstedelike garage vir privaat voertuie by ‘n woonhuis.

Die garage is toe gebou en ‘n diesel-brandstoftenk en -pomp is in 1960 op erf 930 geïnstalleer. Of daar ooit planne vir laasgenoemde aan die munisipaliteit voorgelê is, blyk nie uit die stukke nie – dit word nie deur die respondente beweer nie, en dit word ook nie deur of namens die applikant ontken nie. Die res van die gebeure wat ek hierbo uiteengesit het is nie in geskil nie.

Dit is in die eerste plek uit die notule van die vergadering duidelik dat wyle E.F. Thompson besig was om die Stadsraad vir meer te vra as net goedkeuring van die bouplanne van ‘n gewone garage vir voorstedelike gebruik van homself en sy gesin, as bewoners van die perseel. Die mates van die gebou spreek van veel meer as slegs dit. ‘n Gewone dubbel-garage by ‘n private woning is gewoonlik ongeveer 4 x 4 meter: hierdie voorgestelde gebou sou ongeveer ses maal so groot in vloeroppervlakte wees. Dan sou dit volgens die notule gebruik word vir die stoor van mnr. Thompson se “twee diesel voertuie”. Wyle mnr. Thompson wou die gebou ook gedurende die wintermaande vir die vervaardiging van sementblokke gebruik het, “wanneer hy nie voltyds met transportwerk besig is nie”. Om een of ander rede wat nie uit die stukke blyk nie, is dit duidelik dat wyle mnr. Thompson dit nodig geag het dat hy die Stadsraad se toestemming of goedkeuring daarvoor moes verkry, voordat hy enige van sy beoogde bedrywighede op die perseel sou kon voortsit. Dit is ook duidelik dat die Stadsraad op sy beurt onder die indruk verkeer het dat sodanige toestemming of goedkeuring nodig was, en dat hy by magte was om dit óf toe te staan óf te weerhou, soos hy sou goeddunk: derhalwe het hy goedkeuring van die voorgestelde vervaardiging van sementblokke geweier, “aangesien die steenmakery ... onder ‘n fabriek resorteer en gevolglik nie in ‘n woonbuurt toelaatbaar is nie”.

Tweedens is dit ook baie duidelik dat wyle mnr. Thompson se voorgestelde bedrywighede in verband met die stoor van diesel-voertuie in die garage kommer by lede van die Stadsraad gewek het omdat die gevaar voorsien is dat dit ‘n “stoornis” in ‘n woonbuurt sou kon veroorsaak, en “dat sy bedrywighede op die betrokke persele ... aanleiding sal gee tot klagtes van aangrensende eienaars...” Derhalwe was die Stadsraad klaarblyklik traag om die aansoek toe te staan, en het dit uit sy pad gegaan om homself teen aanspreeklikheid vir sulke klagtes te beskerm deur onder andere die bouplanne deur die Stadsingenieur te laat endosseer, vir wat dit werd mag gewees het.

Derdens maak die bouplanne wat voor die Stadsraad vir goedkeuring voorgelê is melding van die installasie van ‘n “dieseline pump and storage tank” op die perseel, en die goedkeuring van die planne deur die Stadsingenieur, wat by die raadsvergadering op 21 September 1959 teenwoordig was, maak voorsiening vir “details and plans to be submitted re installation of feul (sic) tank & pump”. In alle waarskynlikheid, wil dit vir my dus voorkom, is dit deur beide die Stadsraad en sy Stadsingenieur beoog en, ten minste in beginsel, goedgekeur dat ‘n tenk vir die stoor van diesel-brandstof en ‘n diesel-pomp op die perseel aangebring sou word.

Vierdens is wyle mnr. Thompson in paragraaf (c) van die Stadsraad se besluit versoek om sekere van sy werknemers nie op die perseel te huisves nie. Die werknemers waarna verwys word is myns insiens waarskynlik dié wat by die goedgekeurde bedrywighede betrokke sou wees wat in die nuwe garage sou plaasvind. Dit spreek natuurlik vanself dat sonder werk daar nie van werknemers sprake kan wees nie.

Vyfdens het wyle E.F. Thompson die eiendom waarop hy voorheen vir sewe jaar lank sy besigheid gevoer het verkoop, en sy besigheid na die perseel verskuif. Hy het moeite gedoen om die Stadsraad in verband hiermee te nader. Dit wil vir my voorkom dat dit onwaarskynlik is dat hy met die onherroeplike verskuiwing van sy besigheid sou voortgegaan het indien hy nie geglo het dat die Stadsraad die nodige goedkeuring daarvoor toegestaan het nie.

Laastens het die Stadsraad toegelaat dat die respondente vir byna 40 jaar openlik die besigheid van ‘n vervoerkontrakteur op die perseel dryf, sonder om enige stappe te neem om dit te probeer stopsit, totdat ‘n brief op 25 Junie 1997 deur die Stadsingenieur aan C.E. Thompson gerig is waarin hy versoek is om die besigheid na ‘n ander gebied te verskuif. So ‘n lang stilswye aan die kant van die plaaslike owerheid spreek na my mening liewers van ‘n langdurige gebruik van die perseel wat deur die owerhede as wettig beskou en geduld is, as die teenoorgestelde; dit is al hoe meer so wanneer die beëdigde verklaring van C.L. Kotzé in ag geneem word, wat op Malmesbury grootgeword het en wat vir tien jaar, vanaf 1988 tot 1999, ‘n raadslid van die Malmesbury Munisipale Stadsraad en van verskillende oorgangsrade was: hy sê:

“Die feit van die teenwoordigheid en bedryf van die vervoerbesigheid was deur die jare algemene kennis op Malmesbury. Ek het dit te alle tye voor en terwyl ek op die rade soos hierbo gemeld gedien het, geweet en ek het ook geen twyfel dat al die ander raadslede daarvan bewus was nie.”

Die gevolgtrekking wat myns insiens in al die omstandighede bereik moet word is dat die Munisipaliteit van Malmesbury in 1959 waarskynlik daarvan bewus was dat wyle E.F. Thompson van voornemens was om die perseel te gebruik om sy vervoerbesigheid daarop te dryf deur sy diesel vragmotors in die voorgestelde groot garage te berg, hulle met brandstof op die perseel vol te pomp uit ‘n diesel-tenk wat op die perseel geïnstalleer sou word, en deur die administrasie van die besigheid in die huis op die perseel te voer: al die aanduidings wys na my oordeel in daardie rigting, en daar is geen getuienis om die teendeel aan te dui nie. Verder is dit myns insiens duidelik dat, alhoewel met ietwat lang tande, die munisipaliteit destyds bereid was om sy goedkeuring aan die dryf van die besigheid op die perseel toe te staan, en dat dit die rede is waarom die Thompsons vir byna 40 jaar daarna deur die munisipaliteit toegelaat is om daarmee sonder beswaar voort te gaan. Daar is geen suggestie dat die besigheid om enige ander rede onwettig was nie, soos byvoorbeeld die afwesigheid van die nodige handelslisensie ingevolge die Ordonnansie op Lisensies, No. 17 van 1981 (K): mnr. Heunis het in die loop van sy argument aangedui dat die applikant nie daarop steun nie.

Uit wat ek hierbo gesê het volg dit dat die gebruik deur wyle E.F. Thompson van die perseel voor en op 3 Desember 1976 om sy vervoerbesigheid daarop te dryf waarskynlik nie onwettig was nie. Hierdie gevolgtrekking word myns insiens tot ‘n mate deur die leuse omnia praesumuntur rite esse acta donec probetur in contrarium ondersteun: sien Worcester Municipality v. Colonial Government, (1909) 3 Buch. AC 538 op 552, Schierhout v. Union Government, 1927 AD 94 op 100, Byers v. Chinn and Another, 1928 AD 322 op 333 en Zeffert, Paizes en Skeen, “The South African Law of Evidence”, 200-201. Soos ek reeds gesê het, daar is geen bewys in contrarium nie.

Verder, eis die applikant in hierdie verrigtinge ‘n finale interdik teen die respondente. Voordat hy daarin kan slaag, moet hy die Hof op ‘n oorwig van waarskynlikhede oortuig dat hy ‘n duidelike reg (“a clear right”) het, wat hy deur middel van ‘n interdik wil beskerm. Die bewyslas rus dus op die applikant om aan te toon dat die gebruik van die perseel voor en op 3 Desember 1976 onwettig was, en gevolglik nie deur art. 57(3) van die 1934-Ordonnansie en art. 14(6) van die 1985-Ordonnansie beskerm word nie. Daarin het die applikant na my oordeel nie geslaag nie.

Om hierdie redes word die aansoek van die hand

gewys, met koste.

___________________________

THRING, R.

---