---

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

(KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING)

Saaknommer: A766/04

In die saak tussen:

HOPKINS BOERDERY (EDMS) BPK Appellant

en

PIETER WESTERMAN COLYN Eerste Respondent

ALICE GERALDINE COLYN Tweede Respondent

UITSPRAAK: 20 APRIL 2005

VAN ZYL R:

INLEIDING

[1] Die eerste en tweede respondente het aansoek gedoen om die nietigverklaring en tersydestelling van die geregtelike verkoping, aan die appellant, van sekere plaaseiendom geleë in die distrik van Swellendam (“die eiendom”), waarvan hulle mede-eienaars was. Uit hoofde hiervan het hulle versoek dat die ongestoorde besit van die eiendom aan hulle gelewer word. Louw R het die aansoek in dier voege toegestaan. Slegs die appellant, as koper van die eiendom, appelleer tans teen sodanige bevel.

[2] Die aansoek was gerig teen die Land- en Landboubank van Suid-Afrika (“die Landbank”), as eerste respondent, die balju van die hooggeregshof vir die distrik van Swellendam (“die balju”), as tweede respondent, en die appellant in die onderhawige appèl as derde respondent. Die beslaglegging het op 18 September 2001 plaasgevind, op sterkte van ‘n lasbrief vir eksekusie wat op 23 Augustus 2001 onder saaknommer 6426/01 uitgereik is. Die geregtelike verkoping het op 12 April 2002 gevolg, dit synde dan ook die datum waarop die balju die eiendom aan die appellant verkoop het. Die aansoek is egter eers op 25 Oktober 2002, ongeveer ses maande na die geregtelike verkoping, op ‘n dringende basis gebring.

[3] Die aansoek was gegrond op die nie-nakoming van die uitwinningsbepalings vervat in reël 46(3), 46(7)(b) en 46(7)(e) van die hooggeregshofreëls. Louw R het gehandel met slegs reël 46(7)(b) en het bevind dat die bepalings daarvan inderdaad nie nagekom is nie vir sover die beskrywing van die eiendom in die kennisgewing van verkoping slegs die aktebeskrywing daarvan was en geen verdere besonderhede, wat potensiële kopers sou kon trek, vervat het nie. Hierdie gebrek in die beskrywing was, volgens Louw R, nie kondoneerbaar nie en die geregtelike verkoping van die grond was dus ongeldig.

[4] In hierdie verband het die geleerde regter bevind dat die ses-maande vertraging voor die bring van die aansoek op die oog af onredelik was, soos deur die appellant aangevoer. In die lig van die respondente se verduideliking soos in die repliserende verklaring geopper, en vir sover die appellant se potensiële skade grotendeels aan sy eie optrede gewyt kon word, het Louw R egter sy diskresie ten gunste van die respondente uitgeoefen deur sodanige vertraging te kondoneer. Hy het eweneens die appellant se verbandhoudende verwere van afstanddoening en estoppel verwerp.

[5] Mnr R S van Riet SC het namens die appellant opgetree en Mnr C J Grobbelaar namens die respondente. Die hof bedank hulle vir hul onderskeie bydraes.

AGTERGROND

[6] Die respondente is op 23 Desember 1972 binne gemeenskap van goedere met mekaar getroud. Hulle het in 1991 die geregistreerde eienaars geword van die eiendom bekend as “gedeelte 1 van die plaas Jakhalsfontein nr 480 in die afdeling Swellendam, Provinsie Wes-Kaap, groot 538,4925 hektaar”, en “restant van die plaas Vondeling nr 481 in die afdeling Swellendam, Provinsie Wes-Kaap, groot 841,3032 hektaar".

[7] Gedurende 1993 het die Landbank ingevolge ‘n skriftelike ooreenkoms met die eerste respondent die bedrag van R500 000,00 aan hom geleen. Die tweede respondent was nie ‘n party tot hierdie ooreenkoms nie, hoewel sy daarvan geweet het en die Landbank te alle relevante tye bewus was van die feit dat sy binne gemeenskap van goedere met die eerste respondent getroud was. Ter versekering van die lening is ‘n eerste verband, met die tweede respondent se kennis, ten gunste van die Landbank oor die eiendom gepasseer.

[8] Die eerste respondent het mettertyd met die afbetaling van die lening agterstallig geraak. Die Landbank het derhalwe gedurende 1997 die eerste respondent toegelaat, nog steeds tot die wete van die tweede respondent, om die kapitaal en agterstallige rente verskuldig te konsolideer. Die eerste respondent het weer eens agterstallig geraak. Die Landbank het dus teen die eerste respondent dagvaarding uitgereik en op 23 Julie 2001, in die teenwoordigheid van die tweede respondent, dit persoonlik op hom laat beteken. Hy het nie die aksie verdedig nie maar het met die Landbank se prokureurs onderhandel in ‘n poging om die skuld te delg. Die poging het misluk en vonnis by verstek is op 23 Augustus 2001 teen hom geneem in die uitstaande bedrag van R705 014, 43, tesame met rente en koste. Daarbenewens is die eiendom uitwinbaar verklaar.

[9] Die eksekusielasbrief, wat op sterkte van die uitwinbaarverklaring eweneens op 23 Augustus 2001 uitgereik is, het die eerste respondent as verweerder gesiteer en die balju gelas om op die eiendom beslag te lê en by ‘n openbare veiling uit te win vir die bedrag van die vonnis tesame met rente en koste. Die balju het die uitwinningslasbrief op 18 September 2001, weer eens in die teenwoordigheid van die tweede respondent, op die eerste respondent persoonlik beteken. Hy het aan beide respondente verduidelik wat die lasbrief behels. In die besef dat slegs die stiptelike nakoming van sy verbandverpligtinge die andersins onafwendbare sou kon afweer, het die eerste respondent, gedurende die tydperk 14 September 2001 tot en met 15 Maart 2002, verdere betalings in die bedrag van R54 000,00 ter aflossing van sy verbandskuld aan die Landbank gemaak. Aangesien hy dit nie kon byhou nie, het hy ‘n verdere skikkingsaanbod, ingevolge waarvan sy betalings verminder sou word, aan die Landbank se prokureurs voorgelê. Dit is nie aanvaar nie.

[10] Op 25 Februarie 2002 is die kennisgewing van verkoping op die eerste respondent persoonlik beteken en op 22 Maart 2002 is dit in die Staatskoerant en Die Burger gepubliseer. Die tersaaklike deel daarvan lui aldus:

Ingevolge ‘n vonnis toegestaan in die Hooggeregshof van Suid-Afrika en ‘n lasbrief vir eksekusie gedateer 20 Augustus 2001 sal die volgende eiendom verkoop word deur die Balju van die Hooggeregshof aan die hoogste bieër op Vrydag 12 April 2002 om 11:00 te die plaas Vondeling in die afdeling Swellendam, provinsie Wes-Kaap:

1. Gedeelte 1 van die plaas Jakhalsfontein No. 480 in die afdeling Swellendam, provinsie Wes-Kaap: Groot 538,4925 hektaar.

2. Restant van die plaas Vondeling No. 481 in die afdeling Swellendam, provinsie Wes-Kaap: Groot 841,3032 hektaar.

Eiendomme 1 en 2 gehou kragtens Transportakte T29602/1991.

[11] By die geregtelike verkoping op 12 April 2002, wat deur beide respondente bygewoon is, het die appellant, wat met volstruise op ‘n buurplaas geboer het en dringend sy boerdery wou uitbrei, die eiendom vir die bedrag van R720 000,00 gekoop. Volgens die eerste respondent het slegs twee persone op die eiendom gebie. Die respondente was verstaanbaar teleurgesteld hieroor aangesien hulle van mening was dat die redelike en billike markwaarde van die eiendom meer as R1,5 miljoen beloop het.

[12] Die koopkontrak het voorsiening gemaak vir onmiddellike okkupasie teen betaling van okkupasierente deur die appellant. Ingevolge ‘n reëling met die appellant, wat in ‘n skriftelike stuk, deur die eerste respondent op 13 Junie 2002 geteken, bekragtig is, het die respondente egter ongeveer drie maande lank in die woonhuis op die eiendom aangebly voordat hulle dit gedurende Julie 2002 ontruim het. Intussen het die appellant reeds kort na die verkoping besit van die eiendom geneem en vanuit die staanspoor ‘n aansienlike hoeveelheid verbeterings, ter waarde van meer as R800 000,00, daarop aangebring met die oog op die uitbreiding van sy volstruisboerdery daarnatoe. Die eiendom is egter tot op datum nog nie in sy naam oorgedra nie.

[13] Die aansoek het ‘n emosionele ondertoon vir sover die eerste respondent aanvoer dat hy en die tweede respondent eenvoudig nie kan bekostig om alles te verloor wat hulle oor jare opgebou het nie en wat hulle steeds laat met verpligtinge teenoor die Landbank. Tersydestelling van die geregtelike verkoping sou aan hulle die geleentheid bied om die vonnisskuld by wyse van alternatiewe finansiering af te los ten einde die eiendom vir hulleself behoue te laat bly.

DIE APPELLANT SE VERWERE

[14] Die dringendheid van die aansoek het volgens die eerste respondent saamgehang met die spoedig verwagte oordrag van die eiendom aan die appellant, soos blyk uit die aangehegte brief gedateer 15 Oktober 2002 van sy prokureur aan die prokureurs van die Landbank. Daarin is melding gemaak van die beweerde nie-nakoming van die bepalings van reëls 46(3) en 46(7)(b) wat die tersydestelling van die geregtelike verkoping ten grondslag sou lê. Merkwaardig genoeg is daar in die funderende verklaring nie ‘n woord gerep oor die lang tydsverloop tussen die verkoping op 12 April 2002 en die loods van die aansoek op 25 Oktober 2002 nie. Dit het juis die appellant se hoofverweer teen die aansoek ten grondslag gelê.

[15] In sy beantwoordende beëdigde verklaring namens die appellant het Mnr Petrus Johannes Hopkins, wat saam met sy broer, Mnr Dirk Van Niekerk Hopkins, mede-direkteure van die appellant was, die respondente se beweerde dringendheid beskryf as “self-gegenereer” en “geheel en al onverduidelik”. Die vertraging het, volgens hom, vir die appellant groot nadeel geskep. Bygevolg moes die aansoek om hierdie rede alleen van die hand gewys word.

[16] In sy repliserende verklaring het die eerste respondent gepoog om die vertraging met die bring van die aansoek te verduidelik. Hy het bevestig dat hy telkens met die Landbank se prokureurs in aanraking was en hulle om advies gevra het oor wat hom te doen staan (kyk par [8] en [9] hierbo). Hy besef nou dat hy naiëf was om sy vertroue in hulle te stel maar hy het te goeder trou geglo dat die Landbank “billik en op regsgronde wat die toets van legaliteit sou weerstaan, die aangeleentheid sou hanteer”. Hy het voorts die vertraging in die bring van die aansoek gewyt aan “emosionele trauma” en “n gebrek aan onmiddellike fondse” wat meegebring het dat hy en die tweede respondent tyd benodig het “om nugter met die omstandighede om te gaan” en om hulle “regte behoorlik te beskerm”. Hulle is in hierdie verband negatief beïnvloed deur die terloopse opmerking van ene Christiaan Pretorius, ‘n Heidelbergse prokureur, wat aan die einde van April 2002 hulle daarop gewys het dat “bitter min na ‘n eksekusieveiling gedoen kan word”. Gedurende Augustus 2002 is hulle egter deur ‘n vriend se prokureur, ene André Heiberg, wat die tersaaklike dokumentasie nagegaan het maar met wie hulle “om logistieke redes” nie gekonsulteer het nie, geadviseer om ‘n aansoek om tersydestelling van die geregtelike verkoping te loods. Hy het hulle na hulle huidige prokureurs van rekord verwys en op 11 Oktober 2002 het hulle vir die eerste keer met sodanige prokureurs gekonsulteer.

[17] Die tweede verweer waarop die appellant hom beroep het was afstanddoening deur die respondente van enige reg of regte wat hulle mag gehad het om die geregtelike verkoping tersyde te stel. In hierdie verband is daar merendeels staatgemaak op die respondente se gedrag deur nie in die relevante stadium van eie regsverteenwoordiging gebruik te maak nie en deur met die Landbank en appellant ooreenkomste te sluit wat daarop gewys het dat hulle hul gebonde geag het aan die verpligtinge daarin vervat. Van groot belang was hulle versuim om, ná die geregtelike verkoping, dit enigsins aan te val of te bevraagteken. Daarbenewens het hulle met die appellant gereël om drie maande in die woonhuis aan te bly voor hulle ontruiming daarvan gedurende Julie 2002. Dit is gemenesaak dat die eerste respondent inderdaad ‘n skriftelike ontruimingsooreenkoms op 13 Junie 2002 geteken het.

[18] Die eerste respondent het ontken dat hy en die tweede respondent hoegenaamd van hulle regte afstand gedoen het, vir sover hulle nie geweet het welke reëls en vereistes op geregtelike verkopings van toepassing was en in welke mate die Landbank of balju versuim het om dit na te kom nie.

[19] Ten slotte het die appellant die verweer van “estoppel” geopper op die grondslag dat die respondente die skyn teenoor hom verwek het dat hulle die verkoping onvoorwaardelik aanvaar, hoe ongelukkig hulle ook al mag gewees het oor die prys wat by die eksekusieveiling bereik is. Afgaande op sodanige skyn het die appellant tot sy nadeel gehandel deur verbeterings van meer as R800 000,00 op die eiendom aan te bring en deur aktief daarop te begin boer. Die respondente moes derhalwe “estop” word om tot die appellant se nadeel strydig op te tree met die skyn wat hulle verwek het.

[20] Die eerste respondent se skynverwekkende gedrag is ook deur die Landbank geopper in die laat-geliasseerde beantwoordende verklaring van Mnr G A Coetzee, die bestuurder van sy tak te Swellendam. Volgens hom het die respondente deur hulle gedrag die duidelike en ondubbelsinnige voorstelling gemaak dat hulle die verkoping van die eiendom aanvaar. Dit is redelikerwys aldus verstaan deur die Landbank wat op sterkte van die korrektheid daarvan tot sy nadeel, betreffende kostes en invorderingstappe, met die verkoping voortgegaan het.

[21] Ook wat betref hierdie verweer het die eerste respondent ontken dat hy en die tweede respondent ‘n skyn teenoor die appellant kon verwek het dat hulle die eksekusieverkoping aanvaar het. Volgens hom het hulle weinig keuse gehad as om ingevolge die verkoopsvoorwaardes die besit van die eiendom aan die appellant af te staan, ten spyte van hulle besware daaroor. In ieder geval het die appellant eweneens ingevolge sodanige voorwaardes besit en gebruik van die eiendom oorgeneem, insluitende die verlies van enige verhaalsreg indien die geregtelike verkoping om enige rede tersyde gestel sou word, soos bepaal in klousule 16 van sodanige voorwaardes.

[22] Wat betref die beweerde nie-nakoming van reël 46(3) het die appellant daarop gewys dat die tweede respondent te alle relevante tye bewus was van die eerste respondent se verbandlening by die Landbank aangegaan en haar instemming betuig het met sowel die passeer van ‘n eerste verband op die gemeenskaplike eiendom as die latere konsolidering van die kapitaal en rente. Sy was eweseer bewus van die pogings tot skikking van die saak toe die eerste respondent met sy verbandbetalings agterstallig geraak het. Net so was sy ten volle op die hoogte van die voorgenome verkoping van die eiendom. Daarbenewens het artikel 17(5) van die Wet op Huweliksgoedere 88 van 1964 daarvoor voorsiening gemaak dat ‘n krediteur soos die Landbank daarop geregtig was om die eggenoot wat die betrokke skuld aangegaan het (die eerste respondent) in sy eie naam aan te spreek. Die eerste respondent het ontken dat sodanige artikel van toepassing is.

[23] Die suggestie dat die respondente nie die regsgeleerde terminologie vervat in skrywes aan hulle verstaan het nie, moes, volgens die appellant, sonder meer verwerp word. Toe daar op die eiendom beslag gelê is, het die eerste respondent terstond met die Landbank se prokureurs geskakel, kennelik met die oog op die bekom van regsadvies. Niks het hom in ieder geval gekeer om ‘n prokureur van sy eie keuse te raadpleeg nie.

[24] Wat betref die verbeterings wat volgens die eerste respondent op die eiendom aanwesig was en, na bewering strydig met reel 46(7)(b) nie in die kennisgewing van verkoping genoem is nie, het die appellant ‘n Agriplan verslag en foto’s voorgelê waaruit dit blyk dat die verbeterings in ‘n erg verwaarloosde toestand was. In ieder geval was dit plaaseiendom wat anders benader word as ander soorte eiendom vir sover enige persoon wat in plaaseiendom sou belangstel, dit sou inspekteer alvorens hy sou aanbied om dit te koop. Die appellant het self sodanige inspeksie voor die geregtelike verkoping gehou.

[25] Mnr P J Hopkins het in hierdie verband vermeld dat die eerste respondent teenoor sy broer, Mnr D Van N Hopkins, [en skynbaar ook teenoor die balju, Mnr J J Meyer] genoem het dat hy met die prys ongelukkig was aangesien hy onder die indruk was dat die veiling ‘n prys van R1,1 miljoen sou oplewer. Hy was ook glo ongelukkig met die wyse waarop die verkoping geadverteer was, maar hy het geensins hierop uitgebrei nie en het nooit weer daarna verwys alvorens die onderhawige aansoek gebring is nie. Die Hopkins broers was dus tevrede en het aanvaar dat alles in orde is, sodat hulle met veiligheid kon begin boer en verbeterings op die eiendom kon aanbring.

[26] In sy voormelde beëdigde verklaring (par [20] hierbo) het Mnr G A Coetzee hierdie hof versoek om, indien dit bevind sou word dat daar nie aan die bepalings van reël 46 voldoen is nie, kondonasie vir sodanige nie-nakoming te verleen. Volgens hom kon die respondente hoegenaamd nie deur enige nie-nakoming benadeel word nie.

[27] Die balju, Mnr J J Meyer, het in ‘n kort beëdigde verklaring te kenne gegee dat daar wel aan die vereistes van reël 46(7)(e) voldoen is. In hierdie verband het hy die kennisgewing van verkoping en verkoopsvoorwaardes op die kennisgewingbord van die landdroshof te Heidelberg aangebring, die eiendom synde in die landdrosdistrik van Heidelberg geleë. Hy kon nie die datum onthou waarop dit gedoen is nie. Interessant genoeg het hy ‘n afskrif van die kennisgewing aan die Sentraal-Wes Koöperasie oorhandig vir verspreiding onder sy lede “om sodoende ‘n wyer koopmark te probeer bevorder”.

DIE TOEPASLIKE REG EN REGSBEGINSELS

[28] Met hierdie agtergrond kan daar nou na die relevante regsbeginsels gekyk word vir sover die partye daarop staatgemaak het vir hulle onderskeie sake. Ten aanvang het Mnr Van Riet betoog dat die aansoek in die onderhawige geval 'n hersieningsaansoek was wat teen ‘n administratiewe handeling van die balju gerig was, en wel op grond van sy versuim om die voorgeskrewe prosedure met betrekking tot beslaglegging en geregtelike verkoping na te kom. Hy het in hierdie verband staatgemaak op 'n dictum van Farlam AR in Lion Match Co Ltd v Paper Printing Wood & Allied Workers Union and Others 2001 (4) SA 149 (SCA) in par [25] op 156H-I, waar die geleerde appèlregter die volgende gesê het:

[25] In my view, it is clear, as counsel for the appellant conceded, that in essence the appellant's attack on the jurisdiction of the industrial court to determine the dispute between the parties amounted to a review, even though it had not been brought under Rule 53 of the Uniform Rules of Court. That being so, it follows that the rule that an applicant for review who fails to bring the application within a reasonable time may (unless the delay can be condoned) lose the right to complain of the irregularity in regard to which the review is brought applies in this case; see Wolgroeiers Afslaers (Edms) Bpk v Munisipaliteit van Kaapstad 1978 (1) SA 13 (A) and Mamabolo v Rustenburg Regional Local Council [2000] ZASCA 133; 2001 (1) SA 135 (SCA).

[29] Louw R het vir doeleindes van sy uitspraak “aanvaar, sonder om te beslis, dat die huidige aansoek in wese ‘n aansoek is vir die hersiening van die balju se handeling, te wete die verkoop van grond”. Hierdie uitgangspunt is nie te ernstig deur Mnr Grobbelaar namens die respondente bevraagteken nie en word vir doeleindes van die appèl voor ons eweneens aanvaar. Die geregtelike verkoping was, as deel van die uitwinningsproses waarvoor in reël 46 voorsiening gemaak word, klaarblyklik 'n administratiewe handeling wat deurgaans onder die beheer van die balju, in die uitvoering van sy amptelike magte, geskied het. Intussen bly die kernvraag natuurlik nog steeds of daar aan die relevante bepalings van reël 46 voldoen is en, indien nie, of die geregtelike verkoping tersyde gestel moes word.

Die Relevante Bepalings van Reël 46

[30] Reël 46 van die hooggeregshofreëls handel oor die uitwinning van onroerende goed. Vir teenswoordige doeleindes is die vernaamste bepalings daarvan die volgende:

(1) ‘n Uitwinningslasbrief teen onroerende goed moet ‘n volledige beskrywing van die aard en ligging daarvan (insluitend die adres) bevat sodat die balju dit kan opspoor en identifiseer, en dit moet voldoende inligting gee om hom instaat te stel om aan subreël (3) gevolg te gee [my beklemtoning].

(2) Beslaglegging moet uitgevoer word deur die balju van die distrik waarin die goed geleë is of deur die balju van die distrik waarin die kantoor van die registrateur van aktes of ander beampte belas met die registrasie van sodanige eiendom, geleë is, kragtens ‘n lasbrief so na moontlik bewoord soos Vorm 20 in die Eerste Bylae.

(3) Dit geskied by wyse van betekening van ‘n skriftelike kennisgewing van die balju aan die eienaar van die onroerende goed en aan die Registrateur van Aktes of ander beampte belas met die registrasie daarvan, en as die goed deur iemand anders as die eienaar geokkupeer word, ook aan die okkupant. Betekening geskied per aangetekende brief, behoorlik vooruitbetaal en gepos, geaddresseer aan die betrokke persoon [my beklemtoning].

(4) …

(5) …

(6) …

(7) (a) Die balju bepaal ‘n dag en plek vir die verkoping van die eiendom, maar behalwe met spesiale verlof van ‘n landdros, nie minder as een maand na betekening van die kennisgewing van beslaglegging nie.

2. Die vonnisskuldeiser moet in oorleg met die balju ‘n kennisgewing van die verkoping opstel wat ‘n kort beskrywing van die eiendom bevat, sy ligging en straatnommer (as daar een is), die tyd en plek van die verkoping en die feit dat die voorwaardes by die kantoor van die balju ingesien kan word, en hy moet soveel eksemplare daarvan aan die balju verskaf as wat hy verlang [my beklemtoning].

3. Die eksekusieskuldeiser moet die kennisgewing een maal in ‘n koerant laat plaas wat in die distrik sirkuleer waar die goed geleë is en in die Staatskoerant minstens 5 (vyf) dae en nie meer as 15 (vyftien) dae voor die datum van die verkoping …

4. …

5. Minstens 10 (tien) dae voor die verkoping moet die balju een eksemplaar van die kennisgewing op die kennisgewingbord van die landdroshof van die distrik waarin die eiendom geleë is, aanbring, of as die eiendom geleë is in die distrik waarin die hof waar die lasbrief uitgereik is, geleë is, dan op die kennisgewingbord van daardie hof, en een eksemplaar op of so na moontlik aan die plek waar die verkoping werklik sal plaasvind [my beklemtoning].

Soos reeds vermeld (par [3] hierbo) het die respondente hulle beroep op die nie-nakoming van reels 46(3), 46(7)(b) en 46(7)(e). In die lig van sy bevinding oor die nie-nakoming van reël 46(7)(b), het Louw R nie met reëls 46(3) of 46(7)(e) gehandel nie. Namens die respondente het Mnr Grobbelaar egter hierop staatgemaak as alternatiewe gronde vir die tersydestelling van die geregtelike verkoping aangevoer, vir geval hierdie hof dit nie met Louw R se bevinding oor reël 46(7)(b) eens sou wees nie.

Reël 46(7)(b): Beskrywing van Eiendom in Kennisgewing van Verkoping

[31] Daar is reeds (par [10] hierbo) verwys na die bewoording van die kennisgewing van verkoping. Dit is heeltemal korrek dat dit die vorm aanneem van die aktebeskrywing van die betrokke eiendom (par [6] hierbo). Die vraag is of dit ingevolge reël 46(7)(b) (in par [30] hierbo aangehaal) aanvaar kan word as “’n kort beskrywing van die eiendom”. Louw R het (par [3] hierbo) beslis dat dit nie aanvaar kon word nie en het daarop gewys dat die oogmerk van die kennisgewing was om, in belang van sowel die vonnisskuldeiser as vonnisskuldenaar, die algemene publiek in te lig oor wat verkoop word. Sodoende sou potensiële kopers getrek kon word en die hoogste moontlike prys vir die eiendom behaal kon word.

[32] Mnr Grobbelaar het namens die respondente aan die hand gedoen dat die bepalings van hierdie reël gebiedend is en dat die beskrywing van die eiendom minstens ‘n aanduiding van vaste verbeterings daarop moet gee. Hy het in hierdie verband gesteun op die beslissing in Pillay v Messenger Magistrate’s Court, Durban and Others 1951 (1) SA 259 (N) wat gehandel het oor die kort beskrywing van die eiendom soos vereis deur reël 40(6) van die landdroshowereëls. Op 264B-H het Selke R daarop gewys dat daar nie van die balju verwag word om die welluidende styl van veilingsadvertensies te gebruik nie, maar om darem sekere basiese inligting te verskaf oor die toestand van die grond en die aard en omvang van geboue wat daarop opgerig is. In hierdie verband het die geleerde regter die bewoording van reël 40(6) (die ekwivalent van hooggeregshofreël 46(7)(b)) vergelyk met dié in reël 40(1) (die ekwivalent van hooggeregshofreël 46(1)) en tot die gevolgtrekking gekom dat reël 40(6) meer verg as ‘n blote uiteensetting van die aard en ligging van die eiendom vir doeleindes van identifisering daarvan.

[33] Hierdie benadering is op appèl bekragtig in die saak van Messenger of the Magistrate’s Court, Durban v Pillay 1952 (3) SA 678 (A). Op 683H-684A het Van den Heever AR gesê dat die versuim om in die kennisgewing ‘n beskrywing van die eiendom te gee redelikerwys aan die leek kon tuisbring dat dit gaan om onverbeterde grond geleë buite beboude gebied. Kyk ook Rossiter and Another v Rand Natal Trust Co Ltd and Others 1984 (1) SA 385 (N) op 389B-C, waar Milne RP met goedkeuring na hierdie benadering verwys het en bygevoeg het:

What must be inserted in the advertisements are the main characteristics of the property which might reasonably be expected to attract the interest of potential purchasers.

[34] In hierdie verband het Melunsky AR in Cummins v Bartlett NO and Another 1991 (4) SA 135 (EC) op 140J-141D skynbaar landbougrond uitgesluit in sy algemene goedkeuring van die bogemelde beginsels:

It is, I think, well established that a ‘short description of the property’ means something more than a mere title deed description … As Watermeyer J remarked in Chasfre Investments (Pty) Ltd v Majavie and Others 1971 (1) SA 219 (C) at 222F-G, the purpose of requiring a short description of the property to be given is to inform the public what is being sold for the object of attracting bidders so as to obtain as high a price as possible. This requirement would hardly ever be met by merely inserting the description of the property which appears in the the deed of transfer. How far the execution creditor has to go in any particular case will obviously depend upon the nature of the property concerned. It is not possible to lay down criteria that would apply in every case. In general, and in the case of land which is not used for agricultural purposes [my beklemtoning], the notice of sale (and therefore the advertisement) should at least contain the use to which the property may be put in terms of any zoning which is in force under the Land Use Planning Ordinance 15 of 1985 (C) … It is also clear from the authorities that the notice, in addition, should contain a reasonable description of buildings or other improvements on the property

[35] In Kaleni v Transkei Development Corporation and Others 1997 (4) SA 789 (Tk) op 791B-F het Miller R die beslissings in Chasfre Investments en Cummins (par [34] hierbo) goedgekeur en toegepas ten opsigte van ontwikkelde eiendom (“developed properties”). Dit is nie duidelik of hy landbougrond daarby ingesluit het nie. In die saak van First Consolidated Leasing Corporation Ltd v Theron and Others 1974 (4) SA 244 (T) op 246D-F het Eloff R dit egter duidelik gestel dat landbou- of plaasgrond anders benader moet word:

I do not think that this reasoning applies to farm property such as that with which we are concerned in this case. To begin with, there is no suggestion that the description, so far as it goes, is a misdescription. In addition, while the mere reference to the Deeds Office description in Pillay’s case might convey to a potential purchaser that it is is unimproved, the description of the farm in the present case is not, in my view, such as to convey to a reader of the advertisement that the farm is lacking in attributes such as trees, crops, fencing or other features frequently found on farms. I am certainly not persuaded that the reference to a farm in the advertisement without a description of enhancing attributes, conveys that there are probably no such attributes. And I think that if the Deputy Sheriff were to be put to the task of listing all that there is on the farm, he would have great difficulty in deciding what to mention and what to omit. I do not think that the draftsman of the Rules contemplated that that be done.

[36] In sy uitspraak in die teenswoordige aangeleentheid het Louw R na hierdie passasie verwys en aan die hand gedoen dat Eloff R nie ‘n algemene reël neergelê het wat op alle plaaseiendomme van toepassing sou wees nie. Wat in die kennisgewing vermeld moes word sou, volgens Louw R, afhang van die omstandighede van die geval. Die vraag was welke besonderhede redelikerwys in die kennisgewing vermeld moes word “teneinde voornemende kopers in te lig en hul belangstelling in die eiendom aan te wakker”. In die onderhawige geval was die geleerde regter van mening dat daar besonderhede gegee moes word van die tipe plaas (weiding, saai of gemeng), die verbeterings daarop (byvoorbeeld die groot, dog verwaarloosde, woonhuis wat toerisme-moontlikhede kon inhou), die beskikbaarheid van Eskom-krag en die toeganklikheid van die Overberg veesuipingsskema. Dit was kenmerke van die eiendom wat redelikerwys belangstelling van potensiële kopers sou wek. Daar kon nie eenvoudig aanvaar word dat sodanige kopers self belangstelling sou genereer deur die eiendom eers te besigtig nie. Die afwesigheid van hierdie kenmerke het, volgens Louw R, gebreke daargestel wat nie gekondoneer kon word nie.

[37] In sy betoog het Mnr Grobbelaar aan die hand gedoen dat Louw R se bevinding in hierdie verband korrek was aangesien daar geen rede was waarom daar tussen residensiële en landbougrond onderskei moes word nie. Plaaseiendomme kon juis wesenlik van mekaar verskil met betrekking tot geskiktheid vir sekere soorte boerdery, die aard en omvang van verbeterings en die beskikbaarheid van krag en water. Die blote feit dat die verbeterings verwaarloos was, was nie ‘n rede om hulle uit die beskrywing van die eiendom weg te laat nie. In hierdie verband het Mnr Grobbelaar gepoog om die uitspraak van Eloff R in die Theron saak (par [35] hierbo) te onderskei en om te suggereer dat MacWilliam WR ‘n ander benadering as Eloff R gevolg het in die saak van Maritz t/a Maritz & Kie Rekenmeester v Walters and Another; Maritz t/a Maritz & Kie Rekenmeester v Walters and Another (FirstRand Bank Ltd Intervening); Maritz t/a Maritz & Kie Rekenmeester v Walters and Others 2002 (1) SA 689 (C) op 701G-I.

[38] Daar is geen meriete in hierdie betoog nie aangesien die feite in die onderhawige geval nie te onderskei is van dié in die Theron saak op die grondslag deur Mnr Grobbelaar voorgestel nie. Voorts is die beginsel deur Eloff R in sodanige saak uiteengesit geensins deur MacWilliam WR oorweeg in die Maritz saak nie. Hy het trouens glad nie oorweging geskenk aan die vraag of daar tussen residensiële en plaaseiendom onderskei moet word nie.

[39] In sy betoog namens die appellant het Mnr Van Riet aan die hand gedoen dat Louw R gefouteer het deur te bevind dat die beskrywing van die eiendom in die kennisgewing van verkoping defektief was. Hy het sterk gesteun op Eloff R se beslissing in die Theron saak (par [35] hierbo), naamlik dat ‘n mens sou verwag om op ‘n plaas bome, oeste, omheinings en dergelike meer aan te tref, selfs al word dit nie in die beskrywing van die eiendom vermeld nie. Dieselfde sou geld, volgens Mnr Van Riet, vir woonhuise, krag en water. In ieder geval sou ‘n potensiële koper primêr belangstel in ‘n plaas vanweë sy ligging in ‘n bepaalde gebied, waarna dit van hom verwag sou word om self verdere navrae oor die eiendom te rig. Dit sou van niemand verwag word om ‘n plaas te koop bloot op sterkte van ‘n advertensie nie. In ieder geval was die verbeterings in die onderhawige geval sodanig verwaarloos dat ‘n akkurate beskrywing daarvan ‘n potensiële koper eerder negatief sou stem as om sy belangstelling te prikkel. Daarbenewens het die respondente geen feite voorgelê om die hof te kon oortuig dat ‘n meer gedetailleerde beskrywing van die eiendom inderdaad meer belangstelling daarin sou gewek het nie.

[40] Na oorweging van hierdie gesag en die onderskeie submissies deur die partye aangebied, is ek dit met Mnr Van Riet eens dat Eloff R se benadering in die Theron saak (par [35] hierbo) korrek is en ook in die onderhawige saak toepassing vind. Louw R se poging om dit te onderskei kan, met eerbied, nie opgaan nie, soos uit die volgende oorwegings blyk.

[41] Eerstens kan dit nie gesê word dat Eloff R sy benadering ten opsigte van landbougrond, in teenstelling met residensiële eiendom, aan die omstandighede van die geval onderhewig gestel het nie. Hy was juis tevrede, in die saak voor hom, dat die aktebeskrywing van die betrokke plaaseiendom genoegsaam was vir doeleindes van die "kort beskrywing" deur die betrokke reël geverg. Sodanige beskrywing kon, volgens die geleerde regter, nie as 'n wanbeskrywing ("misdescription") van die eiendom beskou word nie. 'n Persoon wat die kennisgewing lees sou nie daardeur mislei word om te aanvaar dat die eiendom onontwikkeld of onverbeterd is nie. Dit sou juis normaalweg aanvaar word (en, sou ek byvoeg, redelikerwys verwag word) dat die eiendom oor bepaalde eienskappe beskik, soos die teenwoordigheid van bome, omheinings, oeste en dergelike meer. Eloff R het nie gesuggereer dat daar omstandighede kon bestaan waar dit nodig sou wees om sulke eienskappe te noem nie.

[42] In die tweede plek, soos Eloff R tereg bevind het, indien dit van die balju verwag sou word om 'n beskrywing van sodanige eienskappe in die kennisgewing te vermeld, sou dit vir hom 'n uiters moeilike taak wees om te besluit wat hy moet noem en wat hy moet weglaat. Dit sou nooit met die wetgewer se bedoeling betreffende 'n "kort beskrywing" van die eiendom kon strook nie. Louw R se voorstel met betrekking tot die eienskappe wat in die onderhawige geval genoem kon gewees het, kan, met eerbied, eenvoudig nie opgaan nie. Dit sou miskien van pas wees in die aanloklike advertensie van 'n eiendomsagent of afslaer, maar bepaald nie as deel van 'n "kort beskrywing" van die eiendom ingevolge reël 46(7)(b) nie.

[43] In ieder geval is dit debatteerbaar of die beskrywing van die aard van die boerdery wat op die plaas beoefen sou kon word, hetsy weiding, gesaai of gemeng, enigsins as 'n eienskap van die eiendom gereken sou kon word. Dieselfde geld vir die beskikbaarheid van Eskom-krag en die toeganklikheid van die Overberg veesuipingsskema, om nie te praat van die toerisme-potensiaal van die woning op die eiendom nie. Dit mag nuttige inligting wees vir doeleindes van 'n advertensie in die Landbouweekblad of iets soortgelyks, maar sou beswaarlik kwalifiseer as 'n "kort beskrywing" van die eiendom.

[44] Dit is veral so as gekyk word na die konteks waarbinne die "kort beskrywing" vereis word, naamlik vir doeleindes van die uitwinning van onroerende goed. Dit staan juis in kontras met die "volledige beskrywing van die aard en ligging" van die eiendom soos dit ingevolge reël 46(1) in die uitwinningslasbrief moet verskyn. Sodanige "volledige beskrywing" word vereis om die balju in staat te stel om die eiendom op te spoor en te identifiseer. Die "kort beskrywing" van die eiendom, tesame met besonderhede oor sy ligging en straatnommer (indien enige), soos vereis deur reël 46(7)(b), sou eweneens potensiële kopers in staat stel om die eiendom op te spoor en identifiseer.

[45] Indien potensiële kopers verdere inligting sou verlang, sou hulle dit maklik genoeg kon bekom, alternatiewelik sou hulle die aangewese roete kon volg om self die eiendom te besoek om eerstehands vas te stel wat presies op die mark is. Dit sou hulle beter daartoe in staat stel om die voor- en nadele van die eiendom te bepaal, met insluiting van die verwaarloosde toestand van die verbeterings. Deur niks oor die verbeterings te sê nie het die Landbank (as vonnisskuldeiser) en die balju waarskynlik 'n moontlike wanvoorstelling vrygespring.

[46] As die wetgewer dus praat van 'n "kort beskrywing" van die eiendom moet dit aldus uitgelê word binne die verband van die uitwinningsbepalings van reël 46 as geheel. Daar is geen suggestie in die betrokke reël dat verdere besonderhede benodig word om voornemende kopers se belangstelling aan te wakker met die oog op die behaal van die bes moontlike prys ten tye van die geregtelike veiling nie. In hierdie verband word daar nie 'n woord gerep oor die beweerde noodsaaklikheid om verbeterings aan die eiendom te beskryf nie, om nie te praat van enige ander eienskappe daarvan nie. Ek koester, met eerbied, enigsins bedenkinge oor die korrektheid van die bevinding in dier voege in die Pillay en ander sake waarop die respondente gesteun het (par [32] - [35] hierbo). Vir sover hulle almal oor residensiële eiendom gegaan het, en dus onderskeibaar is van die onderhawige saak, is dit egter nie nodig om daarmee te handel nie.

[47] Dit volg dat ek tevrede gestel is dat daar wel aan die bepalings van reël 46(7)(b) voldoen is, alternatiewelik wesenlik voldoen is, sonder enige benadeling aan die kant van die respondente. Louw R het, met eerbied, foutiewelik die teendeel bevind. In die alternatief moes hy enige nie-nakoming daarvan gekondoneer het.

Reël 46(3): Betekening van Kennisgewing aan Eienaar van Onroerende Goed

[48] Die respondente het hulle op die bepalings van reël 46(3) beroep vir sover hulle mede-eienaars van die eiendom was en kennisgewing van die verkoping slegs aan die eerste respondent, en nie ook aan die tweede respondent nie, gegee is. Volgens hulle het die lasbrief vir eksekusie nie die balju gemagtig om op die tweede respondent se onverdeelde helfte beslag te lê nie. Daarbenewens het hulle aan die hand gedoen dat die reël verder nie nagekom is nie vanweë die feit dat betekening nie per geregistreerde pos geskied het nie.

[49] Die appellant het in hierdie verband die standpunt ingeneem dat die tweede respondent deurgaans bewus was van, en stilswyend haar toestemming verleen het aan, die verbandlening wat die eerste respondent in sy eie naam ten opsigte van die gemeenskaplike eiendom aangegaan het. Sy was ten volle op die hoogte van die feit dat die eerste respondent met sy betalings agterstallig geraak het, en het haar instemming betuig met die konsolidering van die rente en kapitaal op die lening verskuldig in 'n poging om die saak te skik.

[50] Daar bestaan geen twyfel nie dat die tweede respondent deurgaans bewus was van die regstappe wat teen die eerste respondent geneem is, vanaf aanmaning en dagvaarding tot en met die geregtelike verkoping van die eiendom. Sy was trouens meestal persoonlik teenwoordig toe die relevante dokumentasie op hom beteken is en sy was inderdaad persoonlik teenwoordig ten tye van die geregtelike verkoping. In geen stadium het sy enige beswaar geopper teen die feit dat sy as mede-eienaar van die eiendom nie as party tot die lening of daaropvolgende regsprosedures gevoeg is nie. Sy het ook nooit gepoog om haar onverdeelde helfte van die eiendom uit te sluit of andersins te beskerm nie.

[51] Op sterkte van hierdie feite is ek heeltemal tevrede dat die tweede respondent sodanig op die hoogte van elke stap in die proses was, insluitende die kennisgewing van verkoping in terme van reël 46(3), dat sy beskou moet word persoonlike kennis daarvan te ontvang het. Sy is klaarblyklik nie benadeel deur die feit dat sodanige kennisgewing nie op haar persoonlik beteken is nie en daar is geen basis waarop hierdie hof sou weier om sonder meer kondonasie vir enige nie-nakoming van die gemelde reël te verleen nie.

[52] Die suggestie dat die kennisgewing per aangetekende pos beteken moes word is, om die minste te sê, belaglik. Dit sou slegs van belang wees indien dit beweer sou word dat daar hoegenaamd geen betekening daarvan was nie, in welke geval bewys van betekening per geregistreerde pos voldoende sou wees vir doeleindes van nakoming van die reël. In die onderhawige geval is dit gemenesaak dat persoonlike betekening op die eerste respondent geskied het, terwyl die tweede respondent persoonlik kennis gedra het van die kennisgewing. Dit is inderdaad beter as die voorgeskrewe betekening en moet desnoods as wesenlike voldoening aan die reël beskou word. Kyk Wessels and Another v Brink NO and Others 1950 (4) SA 352 (T); Stand 734 Fairland CC v BOE Bank Ltd and Others 2001 (4) SA 255 (W). Die respondente se beroep op hierdie reël blyk 'n ooglopende poging te wees om die gevolge van die uitwinningsproses te omseil.

[53] Mnr Grobbelaar het moedig probeer om hierdie probleme te oorbrug deur te steun op 'n dictum in Joosub v J I Case SA (Pty) Ltd (now known as Construction & Special Equipment Co (Pty) Ltd) and Others 1992 (2) SA 665 (N) op 673A-E. Dit is goedkeurend aangehaal in die Kaleni saak (par [35] hierbo) op 792A-H. Daar was egter geen betekening hoegenaamd in daardie geval nie. Dit is dus kennelik onderskeibaar.

[54] Die appellant het in die alternatief op die bepalings van artikel 17(5) van die Wet op Huweliksgoedere 88 van 1984 staatgemaak ter bestryding van die respondente se beroep op reël 46(3). Hierdie artikel maak voorsiening daarvoor dat, waar 'n skuld van 'n gemeenskaplike boedel verhaalbaar is, die skuldeiser die bevoegdheid het om die eggenoot wat die skuld aangegaan het, daarvoor aan te spreek. Ten spyte van Mnr Grobbelaar se betoog tot die teendeel, is ek geneig om met Mnr Van Riet saam te stem dat die bepalings van sodanige artikel in die onderhawige geval van toepassing kan wees. In die lig van my bevinding voormeld ten opsigte van betekening op die eerste respondent gepaardgaande met die tweede respondent se volgehoue kennis van elke stap in die prosedure, is dit egter nie nodig om met hierdie alternatief te handel nie.

[55] Ek is derhalwe tevrede dat daar minstens wesenlike voldoening aan die bepalings van reël 46(3) was en dat die respondente geensins daardeur benadeel is nie. Vir sover dit egter nodig mag wees, moet enige nie-nakoming daarvan gekondoneer word.

Reël 46(7)(e): Kennisgewing op Landdroshof Kennisgewingbord

[56] Die respondente se bewering dat die balju nie behoorlik ingevolge hierdie reël 'n eksemplaar van die kennisgewing op die toepaslike hof se kennisgewingbord aangebring het nie, het nie die geringste meriete nie. Ook hierdie punt is klaarblyklik geopper met die blatante doel om die uitwinningsproses te omseil. Dit was niks anders as 'n opportunistiese nagedagte nie. Al wat dit bereik het, was om die balju, Mnr J J Meyer, te verplig om 'n aanvullende beëdigde verklaring af te lê waarin hy, soos reeds vermeld (par [27] hierbo), dit onomwonde gestel het dat hy inderdaad sy plig ingevolge reël 46(7)(e) nagekom het. Vir sover daar geen basis vir die bevraagtekening daarvan voorgelê is nie, word sy versekering in hierdie verband onvoorwaardelik aanvaar.

Onredelike Vertraging

[57] Die tydsverloop van meer as ses maande tussen die geregtelike verkoping van die eiendom op 12 April 2002 en die loods van die aansoek om tersydestelling daarvan op 25 Oktober 2002 het, volgens die appellant, ‘n onredelike vertraging daargestel. Op sterkte daarvan sou die aansoek nie kon slaag nie, selfs al was die prosedure rondom die geregtelike verkoping nie ooreenkomstig die relevante bepalings van reël 46 nie.

[58] Die eerste respondent het in sy funderende beëdigde verklaring nie ‘n woord oor hierdie vertraging gerep nie en het vir die eerste keer in sy repliserende verklaring gepoog om dit te verduidelik en regverdig. Die redes deur hom aangegee (in par [16] hierbo uiteengesit) was alles behalwe oortuigend. Hy het self besluit om die Landbank se prokureurs om hulle advies te vra eerder as om ‘n prokureur van sy eie keuse te nader. Sy doel hiermee was in alle waarskynlikheid om tyd te probeer wen vanweë sy gebrek aan fondse. Terselfdertyd sou hy geld bespaar deur nie van ‘n eie prokureur gebruik te maak nie. Om hierdie optrede aan goeie trou en naïwiteit toe te skryf, is juis naiëf.

[59] Dit is duidelik dat die respondente besef het dat hulle aan die einde van die pad gekom het deurdat hulle eenvoudig nie kon bekostig om die verbandpaaiemente by te bring nie. Prokureur Pretorius se terloopse opmerking, dat daar “bitter min na ‘n eksekusieveiling gedoen kan word”, het hulle waarskynlik wel negatief gestem omdat dit bevestig het wat hulle self reeds geweet het, naamlik dat hulle boerdery aspirasies op die betrokke eiendom tot ‘n einde gekom het. Dit was kennelik die rede waarom hulle, ten spyte van hulle teleurstelling oor die prys wat by die veiling behaal is, bereid was om met die appellant ooreen te kom om die eiendom te ontruim nadat hy hulle goedgunstiglik toegelaat het om ongeveer drie maande ná die verkoping in die woonhuis aan te bly.

[60] Die nuwe insigte wat die respondente na bewering ervaar het toe Prokureur Heiberg hulle teen Augustus 2002 geadviseer het om ‘n tersydestellingsaansoek te bring, was niks anders nie as louter opportunisme. Nie alleen het hulle, om ongespesifiseerde “logistieke redes”, nie die moeite gedoen om met hom ‘n konsultasie te reël nie, maar hulle het tot 11 Oktober 2002, bykans twee maande later, gesloer alvorens hulle by hulle huidige prokureurs uitgekom het. Hierdie optrede spreek van uiterste onverskilligheid aan die kant van die respondente om hulle regte te beskerm. Dit sou beswaarlik as ‘n redelike vertraging beskou kon word.

[61] In sy uitspraak (par [4] hierbo) het Louw R, met eerbied, heeltemal tereg bevind dat hierdie vertraging op die oog af onredelik was. Vanweë sy skynbaar gunstige beskouing van die respondente se poging om die vertraging in repliek te verduidelik, tesame met die feit dat hy die appellant se potensiële skade aan sy eie optrede gewyt het, was hy egter bereid om die vertraging te kondoneer. In hierdie verband het hy aanvaar dat, in die geval van ‘n onredelike vertraging, sy regterlike diskresie om kondonasie te verleen slegs met inagneming van al die relevante feite uitgeoefen kon word. Dit sou insluit enige benadeling wat die ander party sou ly indien kondonasie verleen sou word. [62] Wat die appellant se benadeling in die onderhawige geval betref, het Louw R verwys na klousule 16 van die verkoopsvoorwaardes wat bepaal het dat, indien die geregtelike verkoping tersyde gestel sou word, die koper geen verhaalsreg sou hê nie. Daarbenewens was die appellant daarvan bewus dat die respondente nie met die verkoping gelukkig was nie. Desnieteenstaande het hy, tot sy eie nadeel, met sy boerderybedrywighede voortgegaan en kapitale uitgawes ten opsigte van verbeterings bestee. Dit het die geleerde regter tot die volgende gevolgtrekking genoop:

Die applikante is nie ‘n groot besigheidsinstelling wat toegang het tot geld en regsadvies nie. Die realiteit van wat hier gebeur, te wete ‘n boer op die platteland wat nie sy skulde kon delg nie en die emosionele trauma wat daarmee gepaard gaan, moet wel deeglik in ag geneem word wanneer dit, op die feite van hierdie saak, gaan oor die vraag of die vertraging gekondoneer moet word. Ek meen dat die verduideliking van die applikante van so ‘n aard is dat, in die lig van die feit dat die benadeling wat die derde respondent mag ly tot ‘n groot mate deur die derde respondent se eie optrede veroorsaak is en nie direk herlei kan word tot die vertraging per se nie, [dit] my daartoe noop om my diskresie ten gunste van die applikante uit te oefen.

[63] Ek kan my met eerbied nie met hierdie standpunt vereenselwig nie. Tensy die emosionele trauma sodanig was dat die respondente glad nie daartoe in staat was om na behore na hulle belange om te sien nie, kon hulle sonder verwyl regsadvies ingewin het oor enige aspek van die uitwinningsproses wat hulle mag gepla het. Dit was nooit gesuggereer dat hulle so erg getraumatiseer was dat hulle nie by magte was om regstappe te neem indien hulle dit nodig sou geag het nie. Dit was eweneens nie hulle saak dat hulle nie tot geld of regsadvies toegang gehad het nie. Op die oog af het die geleerde regter hom enigsins deur simpatie vir die respondente laat lei sonder om volledige oorweging te verleen aan hulle voormelde poging om die vertraging te verduidelik. Indien hy dit sou gedoen het, moes hy, met eerbied, sodanige verduideliking as totaal ontoereikend en onaanvaarbaar verwerp het.

[64] Louw R se benadering tot die appellante se potensiële skade indien die verkoping tersyde gestel sou word, kan, met eerbied, eweneens nie opgaan nie. Die appellant was volkome geregtig daarop om te aanvaar dat alles met die verkoping pluis was en dat dit slegs 'n kwessie van tyd was voordat hy oordrag van die eiendom sou verkry. Daar was nooit 'n suggestie dat die respondente, ten spyte van hulle teleurstelling met die prys wat die eiendom op die veiling behaal het, enige stappe sou neem om die verkoping tersyde te laat stel nie. Inteendeel, hulle het ten duidelikste te kenne gegee dat hulle dit aanvaar en hulle gereed maak om die eiendom te ontruim. Dit was juis bevestig deur hulle reëling met die appellant om die eiendom gedurende Julie 2002 te ontruim, nadat hulle die geleentheid gebied is om nog drie maande lank die woonhuis te beset.

[65] Daar was nie die geringste aanduiding dat die respondente teen die appellant se boerdery aktiwiteite en aanbring van verbeterings op die eiendom kapsie gemaak het nie. Hulle was self getuies daartoe en moes desnoods waargeneem het dat wesenlike uitgawes aangegaan word. Die bedrag van R880 576,39 wat in hierdie verband in die Agriplan verslag ten opsigte van die koste van verbeterings en moontlike verspilde koste genoem is, was volledig gemotiveer en is nie deur die respondente betwis nie. Onder hierdie omstandighede was daar, met eerbied, geen basis vir die bevinding dat die appellant op eie risiko sodanige uitgawes aangegaan het en dat hy derhalwe self die verantwoordelikheid daarvan moes dra nie. Hy het die volste reg gehad om te aanvaar dat die oordrag van die eiendom op sy naam 'n blote formaliteit was wat binne afsienbare tyd sou geskied.

[66] Die respondente se beroep op die bewoording van klousule 16 van die verkoopvoorwaardes as steun vir hierdie standpunt is, met eerbied, weer eens 'n bewys van hulle blatante ex post facto poging om die verkoping te verongeluk. Die respondente was nooit partye tot die verkoopooreenkoms tussen die balju en die appellant nie en kon dit nooit wees nie. Wat hulle betref was dit res inter alios acta wat met hulle niks te doen gehad het nie. Dit wil voorkom dat die betrokke klousule juis bedoel was om die vonnisskuldeiser, en moontlik selfs die balju, te beskerm teen enige skadevergoedingseis wat die appellant as koper sou wou instel indien die koop om die een of ander rede nie sou deurgaan nie.

[67] Dit is natuurlik so dat, selfs al sou ‘n vertraging prima facie onredelik wees, soos deur Louw R in die onderhawige geval bevind, die hof nog steeds moet bepaal, met verwysing na al die relevante omstandighede, of dit inderdaad onredelik was, soos vereis deur Hefer AR in die saak van Setsokosane Busdiens (Edms) Bpk v Voorsitter, Nasionale Vervoerkommissie, en ‘n Ander 1986 (2) SA 48 (A) op 86H-87A. Eers dan kan die hof besluit of hy sodanige vertraging oor die hoof wil sien deur sy regterlike diskresie uit te oefen en die vertraging te kondoneer.

[68] Hierdie benadering is in ooreenstemming met dié van Miller AR in die locus classicus op die gebied, naamlik Wolgroeiers Afslaers (Edms) Bpk v Munisipaliteit van Kaapstad 1978 (1) SA 13 (A) op 38H-39D, waar die toepaslike beginsels aldus weergegee word:

Ek gaan nou oor tot oorweging van die beswaar gegrond op onredelike vertraging. Die onderhawige hersieningsverrigtinge sorteer onder die tweede van die groepe deur INNES, H.R., beskryf in Johannesburg Consolidated Investment Co. Ltd. v. Johannesburg Town Council, 1903 T.S. 111 op bl. 115 en 121. (Sien ook Harnaker v.Minister of the Interior, 1965 (1) S.A. 372 (K) op bl. 376-7, 380.) Die aansoekdoener in so ‘n geval beroep hom op die inherente jurisdiksie wat die Hof uitoefen om, bv., die handelinge van administratiewe liggame in hersiening te neem op grond van, inter alia, magsoorskryding of onreëlmatighede of nie-nakoming van opgelegde geldigheidsvereistes. In gevalle waar ‘n bepaalde tydperk vir instelling van sodanige verrigtinge deur wetgewing of regulasies voorgeskryf is en die aansoekdoener nie aan die voorskrif voldoen nie, is die Hof by magte om te weier om die saak in hersiening te neem – of kan hy die versuim kondoneer. In sulke gevalle oefen die Hof ‘n regterlike diskresie uit, met inagneming van al die tersaaklike omstandighede. In die afwesigheid van enige spesifieke tydsbepaling het ons Howe gedurende die afgelope sowat 70 jaar herhaaldelik daarop gewys dat die verrigtinge binne redelike tyd ingestel moet word … Word beweer dat die aansoekdoener nie binne redelike tyd die saak by die Hof aanhangig gemaak het nie moet die Hof beslis (a) of die verrigtinge wel na verloop van ‘n redelike tydperk eers ingestel is en (b), indien wel, of die onredelike vertraging oor die hoof gesien behoort te word. Weereens, soos dit my voorkom, met betrekking tot (b), oefen die Hof ‘n regterlike diskresie uit, met inagneming van al die relevante omstandighede.

[69] Miller AR het voorts gehandel met die vraag of benadeling ‘n voorvereiste is vir ‘n suksesvolle beroep op hierdie beginsels. Hy het tot die slotsom geraak (op 41A en C) dat benadeling slegs een van die faktore is, naas die graad van onredelikheid en ander omstandighede, wat by die uitoefening van die hof se diskresie ter sake is. Werklike benadeling is dus nie ‘n voorvereiste vir die uitoefening van ‘n hof se diskresie om weens onredelike vertraging ‘n hersieningsaansoek te weier nie. Die geleerde appèlregter het hierdie standpunt soos volg gekwalifiseer (op 41D-E):

Ek sou byvoeg dat besef van die moontlikheid dat onredelike vertraging tot benadeling van die ander party tot die verrigtinge kan lei, nie die enigste grondoorsaak van die bestaan van die reël (waarna ek gerieflikheidshalwe sal verwys as die versuimreël) is nie. Dit is wenslik en van belang dat finaliteit in verband met geregtelike en administratiewe beslissings of handelinge binne redelike tyd bereik word. Dit kan teen die regspleging en die openbare belang strek om toe te laat dat sodanige beslissings of handelinge na tydsverloop van onredelike lang duur tersyde gestel word – interest reipublicae ut sit finis litium.

Kyk ook Bellochio Trust Trustees v Engelbrecht NO and Another 2001 (3) SA 519 (C) op 523F-G en 524F-G .

[70] In sy betoog ten opsigte van die benadelingsfaktor het Mnr Van Riet aan die hand gedoen dat Louw R in wesenlike opsigte misgetas het en versuim het om sekere belangrike feite in ag te neem (kyk par [11] en [12] hierbo). Dit het ingesluit die feit dat die appellant die eiendom dringend benodig het vir die uitbreiding van sy volstruisboerdery, as gevolg waarvan hy onmiddellik na okkupasie van die eiendom begin het om verbeterings aan te bring. Sodanige verbeterings is op groot skaal aangevul gedurende die volle tydperk van ongeveer ses maande waartydens die appellant in besit van die eiendom was. Die kontrak het juis om hierdie rede voorsiening gemaak vir onmiddellike okkupasie en die betaling van okkupasierente. Daar was, uit die gedrag van die respondente, nie die geringste aanduiding dat hulle daarteen beswaar het nie. Dit kon dus nie gesê word dat die appellant self die outeur van sy skade was nie.

[71] Ek is dit met Mnr Van Riet volkome eens. In die lig van die relevante feite en omstandighede en met inagneming van die toepaslike regsbeginsels, is ek tevrede dat die versuim van die respondente om in ‘n heelwat vroeër stadium hulle aansoek te bring in die ergste graad onredelik was. Hulle power poging om die growwe vertraging te verduidelik kon dit geensins regverdig nie. Louw R se bevinding dat die appellant in ‘n groot mate self te blameer was vir die nadeel wat hy moontlik sou ly indien die geregtelike verkoping tersyde gestel sou word, kan, met eerbied, nie opgaan nie. Dieselfde geld vir die respondente se opportunistiese beroep op klousule 16 van die verkoopvoorwaardes (par [66] hierbo).

[72] Wat betref sy potensiële benadeling het die appellant myns insiens volkome binne sy kontraktuele regte en bevoegdhede opgetree toe hy so gou doenlik na die verkoping okkupasie van die eiendom geneem het en die betrokke verbeterings begin aanbring het. Geen rede het bestaan vir hom om selfs die geringste twyfel te koester oor die respondente se klaarblyklike aanvaarding van die feit dat hulle die eiendom moes ontruim nie. Dit spreek ten duidelikste uit die ooreenkoms ten dien effekte. Dit wil voorkom asof dit juis uit simpatie vir hulle was dat die appellant aan hulle drie maande grasie verleen het om die eiendom daadwerklik en fisies te ontruim.

[73] Dit volg dus dat die vertraging aan die kant van die respondente so grof onredelik was, met inagneming van al die relevante feite en omstandighede, dat dit eenvoudig nie kondoneerbaar was nie. Na my eerbiedige mening het Louw R in hierdie verband misgetas deur kondonasie vir sodanige vertraging te verleen.

Afstanddoening en Estoppel

[74] In die lig van die voormelde bevindings ten opsigte van die nakoming van die relevante bepalings van reël 46 en die suksesvolle beroep op onredelike vertraging, is dit streng gesproke onnodig om die oorblywende verwere van afstanddoening en estoppel te oorweeg. Ek meen egter dat, vir sover Louw R juis met hierdie verwere gehandel het as gevolg van sy bevinding oor reël 46(7)(b) en sy kondonasie van die onredelike vertraging, dit nie onvanpas sal wees om kortliks daarna te verwys nie.

[75] Die verweer van afstanddoening (par [17] en [18] hierbo) gebaseer op die respondente se gedrag, is myns insiens tereg deur Louw R van die hand gewys. Dit kan nie uit sodanige gedrag afgelei word dat hulle, met volle kennis van en insig in hulle regte, uitdruklik afstand daarvan gedoen het of andersins strydig met die bedoeling om dit af te dwing, opgetree het nie. Kyk Laws v Rutherfurd 1924 AD 261 op 263, waar Innes HR die bewyslas en voorvereistes vir ‘n suksesvolle beroep op afstanddoening aldus uitgedruk het:

The onus is strictly on the appellant. He must show that the respondent, with full knowledge of her right, decided to abandon it, whether expressly or by conduct plainly inconsistent with an intention to enforce it.

Kyk ook Collen v Rietfontein Engineering Works 1948 (1) SA 413 (A) op 436; Linton v Corser 1952 (3) SA 685 (A) op 695; Hepner v Roodepoort-Maraisburg Town Council 1962 (4) SA 772 op 778C-H; Borstlap v Spangenberg en Andere 1974 (3) SA 695 (A) op 704F-H; Feinstein v Niggli and Another 1981 (2) SA 684 (A) op 698F; Road Accident Fund v Mothupi 2000 (4) SA 38 (SCA) in par [15]–[19] op 49F-50G. Mnr Van Riet het nie betoog dat die appellant sy bewyslas in die onderhawige geval gekwyt het nie. Dit behoef derhalwe geen verdere bespreking nie.

[76] Die verweer van estoppel (par [19] - [21] hierbo) is eweneens deur Louw R van die hand gewys en wel op twee gronde. Eerstens het die geleerde regter bevind dat daar geen kousale verband bestaan het tussen enige voorstelling deur die respondente gemaak en die benadeling deur die appellant gely nie. Tweedens het hy bevind dat estoppel nie sou kon slaag waar die effek daarvan sou wees om 'n onregmatige handeling, naamlik die geregtelike verkoping wat nie aan die vereistes van reël 46 voldoen het nie, regmatig te maak nie. In hierdie verband het hy gesteun op Strydom v Die Land- en Landboubank van Suid-Afrika 1972 (1) SA 801 (A) op 815G-H.

[77] In sy betoog namens die appellant het Mnr Van Riet aan die hand gedoen dat, hoewel die respondente ten tye van die geregtelike verkoping aangedui het dat hulle nie daarmee gelukkig is nie, hulle geensins te kenne gegee het dat hulle regstappe oorweeg nie. Daarbenewens is die grootste deel van die verbeterings nie ten tye van of onmiddellik na okkupasie van die eiendom aangebring nie, maar eers nadat die respondente deur hulle gedrag te kenne gegee het dat hulle die verkoping aanvaar. Wat betref die Strydom saak (par [76] hierbo) het Mnr Van Riet betoog dat Louw R se steun daarop misplaas was vir sover dit gegaan het oor die omseiling van ‘n uitdruklike wetsbepaling. In hierdie verband het hy gesteun op Standard Bank of South Africa Ltd v Prinsloo and Another (Prinsloo and Another Intervening) 2000 (3) SA 578 (C) op 588, waarin estoppel aanwending gevind het in ‘n feite-scenario soortgelyk aan dié in die onderhawige geval.

[78] Mnr Grobbelaar het Louw R se bevindings ondersteun en bygevoeg dat die appellant se nadeel nie die werklike of direkte gevolg was van enige skyn wat deur die respondente gewek is nie. Die respondente kon nie redelikerwys verwag het dat die appellant deur hulle stilswye tot sy nadeel mislei sou word nie. Daar was geen getuienis dat die respondente kennis gedra het van die gebiedende bepalings van reël 46 nie, of dat hulle die verkoping aanvaar het wetende dat dit ongeldig is. Wat betref die Standard Bank saak waarop Mnr Van Riet gesteun het (par [77] hierbo), het Mnr Grobbelaar aan die hand gedoen dat dit onderskeibaar was, alternatiewelik verkeerd beslis is.

[79] Die leerstuk van estoppel by wyse van ‘n voorstelling word aldus omskryf deur voormalige Hoofregter P J Rabie in LAWSA vol 9 (1st reissue, 1996) par 449:

Briefly stated, the doctrine of estoppel by representation consists in this, that a person is precluded, that is estopped, from denying the truth of a representation previously made by him to another person if the latter, believing in the truth of the representation, acted thereon to his prejudice. Stated more fully, the doctrine as applied in the courts of South Africa may be said to amount to the following, namely that where a person (the representor) has by his words or conduct made a representation to another person (the representee) and the latter, believing the representation to be true, acted thereon and would suffer prejudice if the representor were permitted to deny the the truth of the representation made by him, the representor must be estopped, that is precluded, from denying the truth of his representation.

Kyk Waterval Estate and Gold Mining Co Ltd v New Bullion Gold Mining Co Ltd 1905 TS 717 op 722-723; Baumann v Thomas 1920 AD 428 op 434-436; Poort Sugar Planters (Pty) Ltd v Minister of Lands 1963 (3) SA 352 (A) op 363D-365; Oakland Nominees (Pty) Ltd v Gelria Mining & Investment Co (Pty) Ltd 1976 (1) SA 441 (A) op 452A-H; Aris Enterprises (Finance) (Pty) Ltd v Protea Assurance Co Ltd 1981 (3) SA 274 (A) op 291D-E; Road Accident Fund v Mothupi 2000 (4) SA 38 (SCA) in par [27] op 53E.

[80] In dieselfde paragraaf wys die geleerde skrywer daarop dat hierdie verskyningsvorm van estoppel gegrond is op oorwegings van geregtigheid en billikheid en gemik word teen benadeling en ongeregtigheid. Elders (par 453) sê hy dat die voorstelling op verskillende wyses gemaak word, insluitende stilswye of bloot passiwiteit (“inaction”), mits daar ‘n regsplig bestaan om te praat of op te tree. Sodanige regsplig sal na vore tree indien dit onder die omstandighede beskou word redelik te wees dat die persoon wat swyg, of nie optree nie, behoort te praat of op te tree en wel om te verhoed dat die ander persoon tot sy nadeel handel. Kyk Resisto Dairy (Pty) Ltd v Auto Protection Insurance Co Ltd 1963 (1) SA 632 (A) op 642; Universal Stores Ltd v OK Bazaars (1929) Ltd 1973 (4) SA 747 (A) op 761B-H; Saridakis t/a Auto Nest v Lamont 1993 (2) SA 164 (C) op 172I-173B; Concor Holdings (Pty) Ltd t/a Concor Technicrete v Potgieter 2004 (6) SA 491 (SCA) op 495A-F.

[81] Daar bestaan sekere beperkings op die werking van estoppel. Meer spesifiek sal dit nie gehandhaaf word indien dit aan ‘n handeling wat onregmatig, onwettig of ultra vires is, regsgeldigheid sou verleen nie. Kyk LAWSA vol 9 (par [79] hierbo) par 470-472 en die gesag aldaar aangehaal. In die Strydom saak (par [76] hierbo) is estoppel uitgesluit in ‘n geval waar dit juis gegaan het om ultra vires, en aldus nietige, handelinge wat in stryd was met gebiedende statutêre bepalings. Dit is kennelik nie vergelykbaar met die onderhawige geval nie, waar die nie-nakoming van kondoneerbare bepalings van ‘n hooggeregshofreël ter sprake was nie. Dit is wel vergelykbaar, soos tereg deur Mnr Van Riet betoog, met die beslissing in die Standard Bank saak (par [77] hierbo), waar Davis R op 588F met goedkeuring die volgende passasie uit Conradie v Jones 1917 OPD 112 op 116 aangehaal het (per Maasdorp HR):

By his presence there and his silence he allowed the plaintiff to place himself in a worse position, and is therefore now stopped from questioning the validity of the sale to the plaintiff.

[82] Wanneer hierdie beginsels op die feite en omstandighede van die onderhawige geval toegepas word, moet daar eerbiedig tot die gevolgtrekking gekom word dat Louw R gefouteer het deur nie die appellant se verweer van estoppel te handhaaf nie. Die respondente was beide teenwoordig by die geregtelike verkoping en, hoewel hulle oor die kennisgewing van verkoping en die prys wat behaal is ongelukkig was, het hulle nie ‘n vinger gelig om stappe te neem om regsadvies in te win met die oog op die moontlike tersydestelling van die verkoping nie.

[83] Deur hulle stilswye en ooglopende passiwiteit het die respondente by die appellant, die Landbank as vonnisskuldeiser en die balju onherroeplik die indruk geskep dat, ten spyte van hulle ongelukkigheid, hulle aanvaar het dat hulle niks meer kon doen om hulle belange te beredder nie. Om hierdie indruk, oftewel voorstelling, ongedaan te maak, het daar myns insiens wel op hulle ‘n regsplig gerus om hulle stilswye te verbreek en aktief oor te gaan tot die tersydestelling van die geregtelike verkoping. Deur dit nie te doen nie moes hulle redelikerwys verwag het dat die appellant, wat geen geheim gemaak het van sy oogmerk om so gou moontlik sy boerderybedrywighede na die eiendom uit te brei nie, tot sy nadeel deur hulle stilswye en passiwiteit mislei sou word. Dit was kennelik redelik om van hulle te verwag om aldus op te tree ten einde te verhoed dat die appellant skade sou ly.

[84] Louw R se bevinding (par [76] hierbo) dat daar geen kousale verband bewys is tussen die respondente se voorstelling en die appellant se skade nie kan, met eerbied, nie opgaan nie. Die voorstelling het reeds op die dag van die geregtelike verkoping ‘n aanvang geneem en het voortgeduur tot en met die dag van die loodsing van hulle aansoek. Die appellant was volkome daarop geregtig om die waarheid en egtheid van die voorstelling te aanvaar en om, afgaande daarop, so gou doenlik met sy verbeterings en die uitbreiding van sy boerdery op die eiendom te begin. Daar was dus ‘n direkte kousale verband tussen hulle voorstelling en die nadeel deur die appellant gely toe hy ‘n bedrag van meer as R800 000,00 aan die verbeterings en boerderybedrywighede oor ‘n tydperk van ses maande bestee het. Dit is irrelevant wanneer presies daarmee ‘n aanvang geneem is en hoeveel reeds afgehandel was teen die tyd toe die respondente die eiendom ontruim het. Hulle ontruiming, by ooreenkoms met die appellant, was bloot ‘n bevestiging van die voorstelling wat reeds op die dag van die verkoping gemaak is.

[85] Dit volg dus dat, al het die hof a quo tereg sy bevinding gemaak het oor die beweerde nie-nakoming van reël 46(7)(b) en al het hy tereg kondonasie verleen ten opsigte van die respondente se onredelike vertraging met die bring van hulle aansoek, die appellant se verweer van estoppel gehandhaaf moes word.

Konstitusionele Oorwegings: Die Jaftha Saak [86] Ten tye van die verhoor van die onderhawige appèl het die hof die regsverteenwoordigers verwys na ‘n onlangse beslissing van die Konstitusionele Hof wat sedertdien gerapporteer is as Jaftha v Schoeman and Others; Van Rooyen v Stoltz and Others [2004] ZACC 25; 2005 (1) BCLR 78 (CC). Dit het gedraai om die vraag of die beslaglegging op die onroerende eiendom van twee persone, teen wie vonnis in betreklik klein bedrae toegestaan is, in stryd is met die behuisingsbepalings vervat in artikel 26 van die Grondwet, Wet 108 van 1996. Die vraag het ontstaan of dit nie in die onderhawige geval relevant sou kon wees nie. Geleentheid is aan die regsverteenwoordigers gegee om aanvullende hoofde van betoog in hierdie verband aan die hof voor te lê. Sowel Mnr Van Riet as Mnr Grobbelaar het die geleentheid benut om aanvullende hoofde te liasseer, waarvoor die hof hulle bedank.

[87] Na oorweging van die Jaftha uitspraak en die standpunte, hoe interessant ook al, in die hoofde uiteengesit, is ek tevrede dat dit geensins relevant is vir onderhawige doeleindes nie. Dit behoef dus geen verdere bespreking nie.

GEVOLGTREKKING

[88] In die lig van die oorwegings hierbo uiteengesit is ek van mening dat die appèl moet slaag en dat die bevel van die hof a quo tersyde gestel moet word. Bygevolg maak ek die volgende bevel:

1. Die appèl word met koste gehandhaaf.

2. Die bevel van die hof a quo word tersyde gestel en met die volgende vervang: “Die aansoek word met koste van die hand gewys”.

D H VAN ZYL

Regter van die Hooggeregshof

Ek stem saam.

J V KNOLL

Regter van die Hooggeregshof

Ek stem saam.

N J YEKISO

Regter van die Hooggeregshof

---