---

85

Saaknommer: 148/84
WHN

PHILIPPUS JOHANNES FOURIE N.O lste Appellant

JACOBUS STEENKAMP 2e Appellant

en
STADSRAAD VAN POTGIETERSRUS
Respondent

JOUBERT, AR.

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

APPÊLAFDELING

In die saak tussen:

PHILIPPUS JOHANNES FOURIE N.O lste Appellant

JACOBUS STEENKAMP 2e Appellant

en

STADSRAAD VAN POTGIETERSRUS Respondent

Coram : JOUBERT, TRENGOVE et HOEXTER ARR,

Verhoor : 2 September 1985

Gelewer: 16 September 1985

UITSPRAAK

JOUBERT AR:

/Die ...............

2

Die respondent (die _"Stadsraad" ) het in die

Transvaalse Provinsiale Afdeling 'n aksie teen die

appellante as verweerders ingestel vir die betaling van

huurgeld ten bedrae van R9 726-45 plus moratore rente en

koste. Die eerste appellant is die eksekuteur van wyle

Philippus Johannes Fourie (_"Fourie") wat oorlede is voor=

dat die aksie ingestel is. Ek sal na die tweede appellant as

"Steenkamp" verwys. Die eis is gebaseer op 'n skrif te=

like huurkontrak wat die Stadsraad as verhuurder op 25

Maart 1977 met Fourie en Steenkamp as huurders ten aan=

sien van kampe 1,2 en 5 teen huurgeld van R3 496-40 per

jaar gesluit het. Die huurtermyn het op 1 April 1977

/'n ........

3
'n aanvang geneem vir 'n periode van 5 jaar. Die partye
het volgens die voorverhoor-notule, gedateer 2 5 Oktober
1983, ooreengekom dat die totale pro rata huurgeld vir
kamp 5 die bedrag van R5 395-00 vir die volle huurtermyn
beloop. Toe die verhoor op 27 Oktober 1983 'n aanvang
voor SPOELSTRA R neem, was die betaling van R5 395-00
in geskil tussen die partye. Die verweerders het hul
teeneis teen die Stadsraad teruggetrek. Op 10 Januarie
1984 het SPOELSTRA R die volgende bevel uitgereik:

1. Eieser is geregtig op die bedrag wat ingevolge
die bepalings van Reël 34(1) geregtelik inbe=
taal is op te neem.

2. Vonnis vir eiser in die bedrag van R5 390-00.

/3. Rente

4

3. Rente teen die koers van 11% per jaar op die
bedrag van R9 726-45 vanaf 3 November 1980

tot datum van inbetaling en daarna op die bedrag
van R5 395-00 tot datum van betaling.

4. Koste van geding.

Met verlof van SPOELSTRA R kom die verweerders as
appellante in hoër beroep na hierdie Hof teen paragrawe
2,3 en 4 van sy bevel asook teen die geheel van sy uitspraak

Klousule 3 van die skriftelike huurkontrak
bepaal dat die verhuur voetstoots geskied. Volgens
klousule 6 word die kampe verhuur _"vir doeleindes van
beweiding en die bewerking van lande ten opsigte van
kamp nr. 1-----". In terme van klousule 12

/het ......

5

het die huurders onderneem om op die kampe sekere

grensdrade aan te bring maar die redelike koste daaraan

verbonde kon die huurders van die huurgeld aftrek aan=

gesien die opgerigte grensdrade die eiendom van die

Stadsraad by die verstryking van die huurtermyn sou

bly. Die partye het die redelike koste vir die

oprigting van die grensdrade in ag geneem by die be=

rekening van die bedrag van R5 395-00.

Met die oog op die aard en strekking

van die tersaaklike korréspondensie tussen die partye

asook van die getuienis wat in die verhoorhof afgelê

is, is dit wenslik om te wys op die huurders se verweer

/soos ......

6
soos gepleit in hul Verweerskrif. Die relevante
gedeelte van paragraaf 1 van hul Verweerskrif lees
soos volg:

"(iii) Verweerders beweer verder dat dit 'n
stilswyende bepaling en ook 'n ge=
impliseerde bepaling van die skrifte=
like huurkontrak was, dat Eiser niks
sou doen of toelaat dat dit gedoen word
op Eiser se eiendom, waardeur Verweer=
ders se benutting van die verhuurde eien=
dom vir doeleindes van beweiding, belem=
mer of onmoontlik gemaak sou word nie;

(iv) Strydig met gemelde bepaling van die

huurkontrak en ter verbreking daarvan,
het Eiser veroorsaak en/of toegelaat
'dat plastieksakke vanaf Eiser se vullis=
hoop neffensliggend aan 'n gedeelte van
die verhuurde eiendom, naamlik Kamp nr.
5, op gemelde kamp waai;
(v) Die plastieksakke word deur vee gevreet
en veroorsaak die dood van 'n dier wat
dit eet. Die teenwoordigheid van
/gemelde .......
7
gemelde plastieksakke belemmer dus die
benutting van gemelde kamp vir weiding-
doeleindes en maak gemelde kamp nutteloos
en onbruikbaar vir weidingsdoeleindes.

(vi) As gevolg van Eiser se kontrakbreuk

voormeld het Eiser gebrekkig presteer
en kon Verweerders gemelde kamp glad
nie benut nie. Verweerders is gevolg=
lik nie verplig om die ooreengekome
huurgeld aan Eiser te betaal nie en
Eiser is gevolglik slegs op 'n verminder=
de kontrakprys geregtig."

Die relevante gedeelte van die Nadere Besonderhede tot
paragraaf 1 van die Verweerskrif lees soos volg:

„- - - Eiser was te alle relevante tye in
beheer van en/of verantwoordelik vir die
vullis stortingsterrein vermeld. Eiser
het te alle relevante tye vullis, wat
insluit plastieksakke, gestort, alterna=
tiewelik toegelaat dat sodanige vullis

/gestort

8

gestort word op gemelde vullishoop. Eiser
het nagelaat om behoorlik beheer uit te
oefen ten opsigte van die betrokke vullis=
hoop deurdat Eiser in gebreke gebly het om
die terrein effektief te omhein en/of 'n
werknemer, alternatiewelik voldoende werk=
nemers daar te plaas om toesig te hou en/of
die vullis te verbrand, te bedek of te
vernietig en/of te verhoed dat kinders
die vullisbondels uitmekaar trek en/of
te verhoed dat die plastieksakke op die
gehuurde terrein gewaai word soos déur
Verweerders beweer."

Dit blyk uit die uitspraak van die verhoor=
regter dat die partye se advokate betoë aangevoer het
op 'n breër grondslag as die pleitstukke. Hy het dit
nie nodig gevind om op hul betoë in te gaan nie. Sy
benadering het hy soos volg geformuleer:

9

"Dit kom my voor dat daar 'n eenvoudige
grondslag is waarop die saak beslis kan
word. Hierdie grondslag berus op die
feit dat die verweerders voordat hulle
die kontrak onderteken het daarvan bewus
was, na 'n inspeksie van die betrokke kamp,
dat daar 'n probleem bestaan met betrekking
tot plastiek wat van die ashoop af op die
grond waai. Ondanks kennis van daardie
feit het verweerders besluit om die huur=
kontrak wat die huur van hierdie kamp in=
sluit aan te gaan. Waar 'n huurder onder
daardie omstandighede huur, is hy nie gereg=
tig op vermindering van huurgeld nie. Hier=
die beginsel blyk, na my oordeel, duidelik
van beslissings soos Sanders v Chaperon
1919 AD 191, Larkin v Jacobs 1929 T P D
693 en Orsmond v Van Heerden 1930 T P D
723."

Hierdie regsbeginsel waarop die verhoorregter gesteun

het, kan gebaseer word op die fundamentele beginsel

van die Romeins-Hollandse reg dat alle kontrakte deur

/bona .........

10

bona fides beheer word. Raadpleeg Wessels, Law
of Contract, 2e druk, band 1 para. 1976, 1996, Tuckers
Land & Development Corporation (Pty) Ltd v Hovis,
1980 (1) SA 645 (A) op bl. 652 A, Mutual & Federal
Insurance Co Ltd v Oudshoorn Municipality, 1985(1)
SA 419 (A) op bl 433 A. Die volgende blyk egter uit
die uitspraak van die verhoorregter met betrekking tot
die huurders se aansoek om verlof om te appelleer na
hierdie Hof, nl.

"Die beslissing waarop ek my uitspraak
gegrond het, was nie deur die advokate
betoog voor uitspraak oorweeg is nie."

Dit is baie jammer dat die verhoorregter nie die voordeel
van betoë hieroor gehad het nie. Die verhoorregter

/het ........

11

het ongelukkig ook nie die getuienis voldoende ontleed

nie. Ek sal aantoon dat daar in die onderhawige geval

nie 'n feitebasis is wat die toepassing die verhoorregter

se benadering ondersteun nie.

Dit was gemene saak dat die Stadsraad tenders

gevra het vir die huur van sy kampe. Fourie het ge=

tender vir kampe 1, 2 en 5. Volgens die onbetwiste

getuienis van Steenkamp het hy en Fourie, voordat laas=

genoemde namens hulle getender het, kamp 5 binnegeloop

om dit te inspekteer. Hulle het toe bemerk dat daar 'n

stortingsterrein vir vullis op munisipale grond aan=

grensend aan die suidelike grens van kamp 5 geleë is

wat laasgenoemde met plastieksakke besoedel deurdat

/die .........

12

die wind die plastieksakke oor die grensdraad na kamp

5 waai. Daar was geweldige besoedeling in die on=

middellike omtrek van die stortingsterrein wat al

verder daarvandaan verminder het maar dit het bykans

oor die hele oppervlakte van kamp 5 gestrek. As bees=

boer was hy bewus daarvan dat dit noodlottig vir 'n bees

kon wees om plastiek te vreet. Die probleem was om

dit betyds te diagnoseer nadat dit gevreet is en dan

sou die koste van 'n veearts om die bees te red meer as

helfte van die bees se waarde beloop. Die oggend van

25 Maart 1977 voordat die huurkontrak onderteken is,

het hy en Fourie kamp 5 in geselskap van Hendricks,

/'n .........

13

'n beampte van die Stadsraad, geïnspekteer. Daar
was geen verandering in die mate van besoedeling sedert
die vorige inspeksie deur Fourie en hom nie. In sy
hoofgetuienis wat nie weerlê is nie, het Steenkamp soos
volg getuig:

"Met die deurgaan van kamp 5 het die asgat
ter sprake gekom en daar is aan mnr
Hendricks die besoedeling met plastieksakke
uitgewys. Ek het dan ook in die loop van
die gesprek aan hom gevra of die munisipali=
teit steeds gebruik gaan maak van die asgat
en of kan ons die hekke sluit. Mnr Hendricks
het aan ons genoem dat die munisipaliteit
steeds die asgat gaan gebruik en dat die
munisipaliteit sou toesien dat behoorlike
beheer uitgeoefen sou word - - - ".

Sy houding ten opsigte van die besoedeling het hy soos

volg uitgedruk :

/_"So

14

"So u in u subjektiewe posisie het dit nie
as 'n onoorkomenlike probleem gesien nie ?
- - - Nee, as daar behoorlike beheer
uitgeoefen is het ek geen beswaar gehad
nie."

In kruisondervraging is aan hom gestel dat hy op daardie
stadium geweet het dat die stortingsterrein se asgate van
vullis deur een Swartman beheer word. Sy antwoord
hierop was soos volg:

"Nee. Ek het geen kennis gedra van die
bestaande beheermaatreëls op daardie
stadium nie. Ek het slegs aangedring
dat voordat ons kontrak sluit dat daar
'n onderneming gegee word dat hierdie asgate
behoorlik sal beheer word deur die muni-
sipaliteit."

Hy en Fourie het toe die huurkontrak gaan onderteken.

/Geen .........

15

Geen dergelike onderneming deur die Stadsraad is in

die huurkontrak opgeneem nie. Die huurders het daarna

die grenslyne gespan wat hulle in die huurkontrak

onderneem het om op te rig. Ek wil hier tussen hakies

daarop wys dat die grenslyn van kamp 5 wat hulle aldus

opgerig het nie die grensdraad tussen die stortingsterrein

en kamp 5 is nie. Die huurders het ook gepoog om met

span arbeiders kamp 5 van plastieksakke skoon te maak

maar dit was 'n futiele taak. Die besoedeling het

onverpoos voortgeduur sodat die huurders nooit kamp 5

vir beweiding kon gebruik nie. Steenkamp het Fourie

afgevaardig om namens hulle die probleem van besoedeling

/met ........

16

met die Stadsraad op te neem. Die verhoorhof het
bevind dat Fourie dit nie werklik uitgevoer het nie.
1979 was 'n baie droë jaar sodat weiding skaars en
moeilik bekombaar was. Steenkamp het met Botha, 'n
beampte van die Stadsraad, in verbinding getree oor die
probleem van besoedeling. Op 19 Julie 1979 het
Steenkamp en Fourie 'n brief aan die Stadsraad gerig
wat soos volg lees:

"Geagte meneer
HUUR VAN DORPSKAMPE VIR WEIDING

Sedert 1 April 1977 Word die weikampe nrs. 1,
2 & 5 van die Raad deur mnr. Phil Fourie en
myself gehuur.

Ons het die nodige omheining gespan en benut
sedertdien kampe nrs.1 en 2. Ons is baie
tevrede met die bystand en direkte hulp wat ons
van die Raad en sy personeel ontvang het, en

/wil ........

17

wil derhalwe hiermee ons innige waardering
uitspreek. Die weiding in kamp 5 kon
egter nog nooit benut word sedert die aan=
vang van die kontrak nie en dit is hieroor
dat ons graag u mening vra.

Ons het die kamp toegespan wat etlike honderde
rande gekos het. Ons moes ten einde ons
self te beskerm, die drade teen die plotte
herstel en in sekere gevalle tot drie nuwe
drade span.

Ons het 'n span swart arbeiders gekry en die
kamp vanaf die asgate begin skoonmaak van
plastiese sakke. Hierdie operasie is egter
die vierde dag gestaak, toe ons merk dat
daar steeds plastiese materiaal, wat vir
enige dier 'n stadige hongerdood beteken,
uit die asgat in die veld inwaai.

Hierdie probleem is verskeie kere met die
personeel in beheer, deur beide mnr. Fourie
en myself bespreek. Die standpunt van
die amptenare is blykbaar dat die munisi=
paliteit nie verantwoordelik is vir die
besmetting van die veld met afval materiaal
nie. Dit is aan ons gestel dat die ver=
wydering van die vullis op tenderbasis

/geskied

18

geskied en dat die kontrakteur vir die
verbrand van vullis ens. verantwoordelik is.

Met my gesprek onlangs met u mnr. Botha het
ek tot die gevolgtrekking gekom dat daar
tot op datum steeds nie 'n tender aanvaar
is in die verband nie.

Intussen bly dit steeds onmoontlik om kamp 5
te bewei en moes ek onlangs 1600 morg weiding
van mnr. A. Pretorius huur terwyl ek beskik=
bare weiding het, maar as gevolg van die
plastiek probleem nie kan bewei nie.

Behalwe die draad wat gespan is, beloop die
huurgeld net op kamp nr. 5 sedert die aan=
vang van die huurkontrak reeds R2 787,52.
As in gedagte gehou word dat ek weiding
moet byhuur teen R3 200,00 per jaar kan u
self verstaan dat ek nie onnodige beswaar
maak nie.

Ek het egter die volste vertroue dat my
probleem u simpatieke aandag sal geniet
en vertrou dat die nodige aanpassing in
hierdie verband gedoen sal word.

Dienswillig
die uwe

(Get.) J. Steenkamp

/J

19

J. STEENKAMP
(Get.) P. Fourie

P. FOURIE. "
Op 9 Augustus 1979 het mnr Mattheus, die stadsklerk van
die Stadsraad, soos volg geantwoord:

"Geagte mnr. Steenkamp
HUUR VAN DORPSGRONDE: WEIKAMPE

Ek verwys na u skrywe gedateer 16 Julie
1979 en deel u mee dat my Raad, weens 'n
gebrek aan fondse en mannekrag, ongelukkig
nie die probleme wat in weikamp nr. 5
ondervind word kon oplos deur die stortings=
terrein te omhein nie.

Die betrokke stortingsterrein is egter weer
eens aan 'n tenderaar wat vullis wil herwin,
verhuur en sodra die ooreenkoms in die ver=
band finaal gesluit is, sal die huurder 'n
heining om die stortingsterrein moet oprig
wat moet verhoed dat papiere en plastiek-
sakke die omliggende gebied besoedel. Dit
word derhalwe voorgestel dat die aangeleent=
heid agterweë gehou word tot die bovermelde

/ooreenkoms ....

20

ooreenkoms aaangegaan is en indien u daar=
na nog probleme ondervind, is u welkom om
weer die aangeleentheid met my Raad op te
neem met die oog op 'n alternatiewe oplossing,

Die uwe
(Get.) ??
C.F.B. MATTHEUS
STADSKLERK."

Die getuienis van Mattheus wat vir die Stadsraad

getuig het, is nie van veel hulp wat die probleem van

besoedeling betref nie. In kruisondervraging het hy

verklaar dat die stortingsterrein indirek onder hom res=

sorteer het en hy kon nie aan die verhoorhof 'n verslag

gee hoe die vullis dag na dag op die stortingsterrein

hanteer is nie.

/Na .........

21

Na my mening het die verhoorregter tereg
op die getuienis die volgende bevinding gemaak:

"Dit was ook nie ernstig deur eiser aangevoer
of bewys dat eerste verweerder se beskrywing
van die besoedeling oordrewe is nie. Ook
het eiser nie probeer aantoon dat die wyse
waarop die stortingsterrein beheer en ad=
ministreer was daarop ingestel of daarop
gerig was om besoedeling van aangrensende
gronde soos kamp 5 te voorkom of te beperk
nie. Die toedrag van sake wat by die
aanvang van die huurkontrak bestaan het is
toegelaat om voort te duur."

Hierdie bevinding is nie deur die Stadsraad in hierdie Hof
bevraagteken nie.

Na my mening blyk uit die aanvaarbare
getuienis as 'n geheel o.a. die volgende:

/1. Voordat .........

22

1. Voordat die huurders die huurkontrak onderteken het,

was hulle bewus daarvan dat kamp 5 se weiding be=
soedel word deur plastieksakke wat noodlottige ge=
volge kon hê vir beeste wat dit vreet.

2. Voordat die huurders die huurkontrak onderteken het,

was hulle bewus daarvan dat die stortingsterrein van
die
die Stadsraad die bron van besoedeling van kamp 5 se
weiding deur plastieksakke was en dat hierdie stortings=
terrein geleë is op aangrensende grond van die
Stadsraad wat die stortingsterrein beheer en administreer.

3. Voordat die huurders die huurkontrak onderteken het,

het hulle bona fide geglo en vertrou dat die Stadsraad
sou toesien dat die stortingsterrein behoorlik beheer

/sou ........

23

sou word om die besoedeling te bekamp. Waar die

toestand van besoedeling egter onverpoos voortgeduur

het nadat die huurkontrak aangegaan is, het die

huurders dan ook in hul brief, gedateer 16 Julie

1979, die probleem wat besoedeling skep pertinent

onder die aandag van die Stadsraad vir 'n oplossing

daarvan gebring. Weliswaar is hierdie brief in

'n vriendskaplike toon geskryf en nie in die trant

van 'n eisbrief of dreigbrief nie maar sy strekking

is baie duidelik om die aandag van die Stadsraad op

die probleem van besoedeling van kamp 5 se weiding te

vestig ten einde iets daaromtrent te doen sodat dit

bekamp kan word

/Na ........

24

Na my mening is dit duidelik uit die

voorgaande dat vermelde feite nie in die onderhawige

geval die _"eenvoudige grondslag" kon vorm vir die regs=

beginsel aan die hand waarvan die verhoorregter die saak

beslis het nie. Die huurders was wel bewus van die

besoedeling toe hulle die huurkontrak onderteken het

maar hulle het hul nooit daarby berus dat die besoedeling

onverpoos moes voortduur nie. Hulle het ook nooit

afstand gedoen van hul reg om teenoor die Stadsraad daarop

aan te dring om die besoedeling te bekamp nie.

In die onderhawige geval kan die Stadsraad

homself ook nie met welslae op die feit dat klousule 3

van die huurkontrak 'n voetstoots-bepaling bevat, beroep

/nie. .........

25

nie. Die bron van die besoedeling is nie op kamp 5

geleë nie. Dit is nie 'n gebrek van die verhuurde

saak per se nie. Die bron van die besoedeling is op

die stortingsterrein d.w.s. dit is geleë op grond van

die Stadsraad wat aan kamp 5 grens en met behulp van die

wind kamp 5 met plastieksakke besoedel. Ons het hier

met 'n eksterne steurnis van die gebruik van kamp 5 vir

beweiding te doen,

As verhuurder was die Stadsraad volgens

die gemene reg verplig om gedurende die huurtermyn die

ongesteurde gebruik (commodus usus) van kamp 5 aan die

huurders te verleen vir die doel waarvoor dit volgens

klousule 6 van die huurkontrak verhuur is nl. _"vir

/doeleindes .........

26

doeleindes van beweiding". Raadpleeg de Groot 3.19.12;
Voet 19.2.14, Kersteman, Hollandsch Rechtsgeleert

Woordenboek s.v. Huur; Van der Linden 1.15.12, Van
der Keessel ad Gr. 3.19.12; Brunneman ad D19.2.15.1;
Pothier, Traité du Contrat de Louage 5 s 75,106,286 en
Poynton v Cran, 1910 AD 205 per INNES R. op bl. 221:
_"Now, the Roman Dutch law (differing in this respect
from the law of England) imposes upon every lessor the
duty of placing and maintaining the leased premises in a
condition reasonably fit for the purpose for which they
are let (Van der Linden, 1.15.12; Grotius, 3.19.12;
Pothier, Contrat de Louage s.106 etc) . The principle
is that the tenant is entitled to the due use of the
thi.ng which he has leased, and he cannot en joy that use

/unless

27

unless the property is delivered and maintained in
a state of repair which is reasonable under the circum=
stances." Die huurkontrak het nie hierdie gemeen=
regtelike verpligting van die Stadsraad as verhuurder
beperk of uitgesluit nie. In die lig van die voor=
gaande is dit duidelik dat die Stadsraad as verhuurder
hierdie gemeenregtelike verpligting nie teenoor die
huurders nagekom het nie aangesien kamp 5 gedurende
die hele huurtermyn glad nie vir beweiding gebruik kon
word nie deurdat die Stadsraad op sy aangrensende grond
nie behoorlike beheer en administrasie oor die
stortingsterrein uitgeoefen het nie. Dit

/was

28

was steeds die Stadsraad se verantwoordelikheid om

die besoedeling te bekamp maar die Stadsraad wou dit nie doen nie

omdat dit nie geld daaraan wou spandeer nie, soos

blyk uit die eerste paragraaf van die brief, gedateer

9 Augustus 1979.

Die bewyslas rus op die Stadsraad as

verhuurder om aan te toon dat hy ongesteurde gebruik

van kamp 5 vir beweiding aan die huurders verskaf het

Die Stadsraad het hom nie van hierdie bewyslas gekwyt

nie soos uit die voorgaande blyk.

Dit volg dat die appèl met koste

slaag.

/Paragrawe .............

29

Paragrawe 2,3 en 4 van die hof a quo se bevel word
vervang deur die volgende bevel:

„2: Absolusie van die instansie word
met koste verleen ten aansien van

eiser se eis. "

C. P. JOUBERT AR,

TRENGOVE AR )
Stem saam,
HOEXTER AR)

---