Saak nr 464/83
MC
DIE DIRK FOURIE TRUST
- en -
MARIA MARTHA GERBER
JANSEN AR.

Saak Nr 464/83
MC
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(APPèLAFDELING)
In die saak tussen:
DIE DIRK FOURIE TRUST	Appellant
(Eerste Respondent a guo)
- en -
MARIA MARTHA GERBER
(gebore VAN ROOYEN)	Respondent
(Applikante a quo)
Coram: JANSEN, KOTZe, JOUBERT, BOTHA et
HEFER ARR.
Verhoor: 7 Mei 1985.
Gelewer: 2 Desember 1985.
UITSPRAAK
JANSEN / .......

2.
JANSEN AR :-
Die appellant kom in hoër beroep teen 'n bevel
van die Suidoos-Kaapse Plaaslike Afdeling (per VAN
RENSBURG R), dat die appellant 'n plaas beskryf as "Van
Rooyens Rust, No 791, geleë in die Administrasie-distrik
Humansdorp" moet ontruim. Die nodige verlof tot appèl
is deur die hof a quo verleen.
Dit blyk dat op 10 April 1982 die appellant en
die respondente 'n skriftelike kontrak aangegaan het waar=
volgens lg "die plaas van Rooyens Rust, No 791 .... groot
55,3748 hektare" aan e.g. vir R142 500-00 "kontant teen
registrasie van transport" verkoop het. O.a. het die
kontrak bepaal :-
"5. BESIT
Besit en vakante okkupasie van die EIENDOM
sal / 	

3.
sal aan die KOPER gegee word op datum na die
ertjie oes afgelos is waarna dit op die
alleen risiko, wins of verlies van die KOPER
sal wees.
16. SPESIALE VOORWAARDES
Hierdie koop is onderhewig daaraan dat die
Verkoopster die eiendom in haar naam geregi=
streer kry in terme van 'n Hofbevel, met die
aansoek waarvoor sy tans besig is. Welke
aansoek finaliteit moet bereik binne 6 maande
vanaf datum van ondertekening hiervan."
Junie
Op l6 Junie of 1 Julie 1982 (daar is 'n geskil oor watter die
korrekte datum is) het die appellant ingevolge klousule 5
besit van die plaas geneem. In Januarie 1983 doen die
respondente egter aansoek o.a. om 'n bevel van uitsetting
teen die appellant. In haar funderende verklaring maak
sy sekere bewerings van bedrog teen ene Coertzen, wat
ten tye van die sluiting van die kontrak haarregsverteen=
woordiger / ....

4.
woordiger was, en sy beweer dat die appellant aan daardie
bedrog aandadig was en dat sy gevolglik geregtig was om
die kontrak te kanselleer; ook beweer sy dat "die
aansoek na verwys in klousule 16 van die koopooreenkoms
	 nooit tot finaliteit" gebring is nie en dat die
koopkontrak "nietig geword het as gevolg van die nie-
vervulling van die voorwaarde uiteengesit in klousule 16".
Die aantygings teen Coertzen het die gevolg gehad dat hy
in 'n later stadium in die verrigtinge verlof verkry het
om tussenbeide te tree en dat hy ook 'n antwoordende
verklaring ingedien het. Hy is egter nie 'n party tot
hierdie appèl nie.
Die hof a quo het die saak beslis op grond
van sy vertolking van klousule 16. Die hof het wesenlik
bevind / 	

5.
bevind dat die klousule 'n opskortende voorwaarde in belang
van beide partye daarstel, dat die voorwaarde ontbreek,
d.w.s. dat dit nie vervul is nie en nie meer vervul kan
word nie, en dat die verbintenisse uit die kontrak
derhalwe ten einde geloop het. Daarmee het dan ook die
appellant se verdere reg om die plaas te besit verval.
Die geskil gaan op hierdie stadium slegs oor
drie aspekte: (a) die presiese omskrywing van die
toekomstige onsekere gebeurtenis wat die opskortende
voorwaarde daarstel; (b) of met inagneming van daardie
omskrywing en die bewyslas dit vasstaan dat die voorwaarde
ontbreek; (c) indien die voorwaarde wel ontbreek, of
die appellant kan slaag met 'n beroep op die leerstuk van
fiktiewe vervulling.
Die / 	

6.
Die uitgangspunt is die vertolking van klousule 16.
Die hof a quo se vertolking en die toepassing daarvan blyk
uit die volgende :-
"The stipulation that the application to
court was to be finalized 'finaliteit moet be-
reik' within 6 months of the date of signature
of the Deed of Sale was. in my view, intended
to mean that an order of court was to be
obtained within this period. An application
to court is finalized when the court's order
is made known 	
It is clear that the stipulation in clause
16 that the application to court be finalized
within 6 months of signature of the Deed of
Sale was inserted with a view to procuring
transfer of the property into the name of the
applicant, but I am unable to agree with Mr
Grobler's further submission that this
requirement was merely a term of the contract
as opposed to a condition properly so called.
In my view the requirement that the application
to court be finalized within 6 months of signature
of the Deed of Sale constituted a suspensive
condition of the sale. The parties to the
contract inserted this condition to ensure that
the application to court did not drag on in=
definitely/	

7.
definitely. They wanted to know within 6
months whether or not the application had
been granted so that they could thereafter
take whatever steps were necessary to
implement the terms of the contract of sale
and accordingly the contract was made conditional
upon the fulfilment of this condition. That
this is the position emerges from the fact
that although in some respects the contract
became operative before the date on which
transfer was to be passed into the name of
the 1st respondent, e.g. the giving of vacant
occupation of the property to the 1st respondent
(clause 5) and the obligation of the 1st
respondent to pay a proportionate share of the
rates and fire insurance premiums (clause 6),
the obligation of the 1st respondent to pay the
purchase price was intended to remain unenforce=
able until after the application to court had
been finalized and the applicant had obtained
transfer of the property into her name thereby
placing herself in a position to pass transfer
thereof into the name of the 1st respondent.
If the court application was not finalized within
the stipulated 6 months period there would bê
non-fulfilment of the condition	
Where a suspensive condition remains unfulfilled
after the lapse of the relevant time for its
fulfilment the contract is discharged automatically
It./	

8.
It is common cause in the present matter
that the application to Court was not
brought to finality within the 6 month
period and in fact has never been finalised.
It is also not in issue that the property
has never been transferred into the name
of the applicant. In my view, on the
principles set out above, the fact that
the application to Court was not finalised
within the stipulated 6 month period had
the effect that after the expiration of
the 6 month period the contract was
discharged automatically."
Mnr Grobler, wat ook vir die appellant in die
hof a quo opgetree het, voer namens die appellant aan
dat die korrekte vertolking van klousule 16 is dat
daar wel 'n opskortende voorwaarde ten gunste van beide
partye gestel word, maar dat dit eers sal ontbreek as die
verkoopster nie binne redelike tyd na kontraksluiting

transport / .........

9.
transport verkry nie. Die sin "welke aansoek finali=
teit moet bereik binne 6 maande vanaf datum van onderte=
kening hiervan" beskou hy nie as bepalend van die
toekomstige onsekere gebeurtenis nie, maar bloot die
oplegging van 'n kontraktuele verpligting op die verkoopster
om toe te sien dat finaliteit binne 6 maande bereik word.
Hierteenoor steun mnr Dison, namens die respondente, in
hierdie stadium wesenlik op die vertolking van die hof a guo
en hy wil desnoods van ekstrinsieke getuienis (bv. oor
hoe die partye die kontrak verstaan het) gebruik maak by
daardie vertolking. 'n Aansoek aan hierdie Hof om
rektifikasie het hy egter uitdruklik laat vaar. Die
hof a quo het gemeen dat by vertolking van klousule 16
ekstrinsieke getuienis nie in aanmerking kan kom nie en
mnr / 	

10.
mnr Grobler steun steeds hierdie benadering. Dit
is egter onnodig om verder hierby stil te staan. M.i.
kan die appèl beslis word deur ten gunste van die
appellant te aanvaar dat klousule 16 wel sonder die hulp
van sodanige getuienis vertolk moet word.
Die vertolking deur die hof a quo blyk uit die
aanhalings uit die uitspraak hierbo. Dit kom oortuigend
voor. Dit is moeilik in te sien dat die bepaling oor
die 6 maande die verkoopster 'n gewone (onvoorwaardelike)
kontraktuele verpligting (met die gewone gevolge op
wanprestasie) sou oplê om toe te sien dat finaliteit
binne 6 maande bereik word. By ontstentenis van duidelike
woorde tot dien effekte is dit geheel onaanneemlik dat die
bedoeling was om 'n kontraktuele verpligting van dié aard
op / 	

11.
op te lê, veral aangesien die bereiking van finaliteit
van faktore kon afhang waaroor sy geen beheer sou hê nie.
M.i. het die hof a quo tereg bevind dat die verkryging van
'n hofbevel binne 6 maande na ondertekening van die kontrak
minstens 'n element van die voorwaarde is en dat as dit
vasstaan dat die bevel nie binne daardie termyn verkry is
nie, die voorwaarde wel ontbreek en dat die werking van
die kontrak ten einde geloop het ("the contract was
discharged automatically" in die woorde van die hof a quo).
Dat dit die gevolg is van die ontbreking van 'n voorwaarde
is nie in geskil nie en kan nie betwyfel word nie.
Mnr Grobler, namens die appellant, het beide
hier en in die hof a quo aangevoer dat al sou sy vertolking
van klousule 16 nie die korrekte wees nie, die bewyslas
nogtans / 	

12.
nogtans op die respondente rus om aan te toon dat
die voorwaarde ontbreek. Weliswaar het die respondente
in haar funderende verklaring gesê dat geen bevel verkry
is nie, en het die appellant in sy antwoordende verklaring
dit erken, maar (so betoog mnr Grobler) die blote bewering,
alhoewel erken, is onvoldoende om die bewyslas te kwyt.
Daar word op gewys dat die klousule 16 die medewerking
van die verkoopster beoog, nl. dat sy minstens n aansoek
moes doen of voortsit, en dat sy derhalwe minstens moet
verduidelik wat sy wel gedoen het. Die hof a quo het
tereg die bewyslas op die respondente geplaas. Weliswaar
rus die bewyslas normaalweg op 'n voorwaardelike skuld=
eiser om aan te toon dat die voorwaarde vervul is ten einde
sy voorwaardelike reg af te dwing en dit is nie nodig
vir / 	

13.
vir die skuldenaar om te bewys dat die voorwaarde ontbreek
nie, maar in die onderhawige geval moet aanvaar word dat
die bewyslas wel op die respondente rus om aan te toon dat die appellant se besitreg nie meer bestaan nie. Om
haar van daardie bewyslas te kwyt moet sy bewys dat die
opskortende voorwaarde in klousule 16 ontbreek. M.i.
het die hof a quo egter tereg bevind dat sy wel daardie
bewyslas gekwyt het. Feit bly dat die partye dit eens
is dat geen aansoek soos deur klousule 16 beoog binne die
periode van 6 maande na ondertekening van die kontrak
finaliteit bereik het nie. Dit is die sluitsteen van die
respondente se saak en om te verg dat die respondente verdere
facta probantia moet voorlê, sou oorbodig wees.
Laastens beroep die appellant hom op die
leerstuk / 	

14.
leerstuk van fiktiewe vervulling. Die hof a quo het
tereg van die veronderstelling uitgegaan dat die bewyslas
op die appellant gerus het om aan te toon dat die
respondente die vervulling van die voorwaarde verhinder
het met die oogmerk om gebondenheid vry te spring. Die
hof het egter bevind dat die appellant die kwessie nie na
behore in sy antwoordende verklaring geopper het nie en in
ieder geval hom ook nie van die bewyslas gekwyt het nie.
By beoordeling van die vrae wat hier ontstaan
moet in die eerste plek uitgegaan word van die feit dat
klousule 16 sekerlik die medewerking van die appellante
beoog, nl. dat sy minstens met 'n aansoek by die hof sou
voortgaan. Weliswaar, soos hierbo reeds aangedui,
is haar nie 'n gewone kontraktuele verpligting opgelê om
dit /	

15.
dit te doen nie, maar die gevolg is wel dat as sy haar
medewerking met die vereiste opset weerhou het die leerstuk
van fiktiewe vervulling moontlik kon geld. Namens die 
appellant word nou aangevoer dat dit uit die respondente se
eie repliserende verklaring voldoende blyk dat sy geen
stappe gedoen het om 'n aansoek aan die hof te rig nie,
dat afgelei moet word dat sy aldus versuim het met die
oogmerk om die koopkontrak te verongeluk en dat die
leerstuk van fiktiewe vervulling wel voldoende in die
appellant se antwoordende verklaring geopper is.
In haar repliserende verklaring sê die
respondente :-
"Enige hofaansoek wat binne die betrokke
ses maande tydperk gebring sou gewees het,
sou nie suksesvol kon gewees het nie, en
sou / 	

16.
sou ook nooit finaliteit kon bereik het binne
ses maande nie."
Dit kan wees dat hiervan af te lei is dat die respondente
nooit 'n aansoek gedoen het nie, maar daar moet met die
hof a quo saamgestem word dat "there is no suggestion
anywhere in the papers that the applicant failed to take
the necessary steps towards the finalisation and thereby
deliberately prevented the fulfilment of the condition with
the intention of frustrating it". Trouens, die appellant
sê hieroor in sy antwoordende verklaring :-
"Vir sover ek kon vasstel het die Applikante
versuim om die nodige stappe te neem om 'n hof =
aansoek te loods ten einde haar in staat te stel
om die oordrag te laat plaasvind. Die afwesig=
heid van 'n hofbevel om die grondoordrag moontlik
te maak, is dus uitsluitlik aan die Applikante
se eie versuim te wyte. Vir soverre klousule
16 van die kontrak dus 'n opskortende of
ontbindende voorwaarde bevat (en ek ontken dat
die/......

17.
die klousule so uitgelê moet word), kan die
Applikante haar nie op die nie-vervulling daar=
van beroep nie."
Dit is opvallend dat hier geen bewering gemaak word dat
die respondente opsetlik versuim het en nog minder dat
sy die oogmerk gehad het om die koopkontrak te verydel.
In die lig hiervan is dit moeilik om van die
hof a quo te verskil dat die kwessie van fiktiewe
vervulling nie behoorlik deur die appellant geopper is nie
en dat in ieder geval die nodige getuienis ontbreek om
die appellant van die bewyslas te kwyt. Weliswaar
beroep mnr Grobler hom, soos ook in die hof a quo, op
'n sekere brief namens die respondente geskryf. Hiervan
wil hy 'n afleiding maak van 'n oogmerk om die voorwaarde te
verydel, maar daar moet met die hof a quo saamgestem word
waar / .....

18.
waar hy sê :-
"In any event even if such inference could
conceivably be drawn from the contents of
the said letter, it seems to me that it
would not be proper to draw the inference for
I cannot be confident that all the relevant
facts pertaining to such inference have been
fully canvassed in the papers. By the 1st
respondent not raising fictional fulfilment
as a defence on the papers, the applicant has
been denied the opportunity of replying to
the contention now made that the contents of
the said letter amount to a fictional fulfilment
of the condition. In the result I am of the
opinion that the 1st respondent has failed to
satisfy the onus resting on him of proving that
the suspensive condition contained in clause 16
has been fictionally fulfilled against the
applicant."
Ten slotte mag net gemeld word dat in ieder geval
dit uit Coertzen se antwoordende verklaring blyk dat die
voorwaarde onmoontlik binne 6 maande vervul kon gewees het
en / 	

19.
en hierop het die appellant geen repliek gelewer nie.
Die volgende bevel word uitgereik :-
(1) Die appèl word afgewys met koste, insluitende die koste van twee
advokate;
(2) Die respondente moet die koste betaal
insake die aansoek om rektifikasie
wat teruggetrek is.
E.L. JANSEN AR.
KOTZé AR)
JOUBERT AR)
 Stem saam.
BOTHA AR)
HEFER AR)