---

Verslagwaardig: Ja / Nee

Sirkuleer aan Regters: Ja / Nee

Sirkuleer aan Landdroste: Ja / Nee

IN DIE HOË HOF VAN SUID-AFRIKA

[Noord-Kaap Hoë Hof, Kimberley]

Saaknommer: 523/2010

Datum Verhoor: 2010-06-11

Datum Gelewer: 2010-06-18

In die saak van:

ROBERT RICH ARCHER APPLIKANT

versus

LEONARDE ROUX EERSTE RESPONDENT

JOHANNA MARGARETHA ROUX TWEEDE RESPONDENT

JANNIE VAN NIEKERK DERDE RESPONDENT

CORAM: MAJIEDT R

UITSPRAAK

1. Hierdie is ‘n dringende aansoek vir ‘n mandament van spolie waarvolgens die applikant aansoek doen vir ‘n bevel dat die respondente gelas word om onmiddellik die applikant se vreedsame en ongestoorde besit tot die plaas, restant van gedeelte 2 van die plaas “De Kuilen no 451”, (“die eiendom”) te herstel.

2. Reeds in 1906 is die regsposisie gesaghebbend neergelê dat by spoliasie ‘n hof summier die status quo ante sal herstel waar besit onregmatig ontneem word, alvorens daar enige ondersoek gevoer word na die meriete van die geskil.

Sien Nino Bonino v De Lange 1906 TS 120 te 122.

Hierdie beginsel is in ‘n lang reeks sake daarna bevestig.

Vergelyk Shahmahomed v Hendriks and Others 1920 AD 151 te 159 en 166;

Nienaber v Stuckey 1946 AD 1049 te 1053;

Yeko v Qana 1973 (4) SA 735 (A) te 739 D-H;

Bon Quelle (Edms) Bpk v Munisipaliteit van Otavi 1989 (1) SA 508 (A) te 512 A-B.

3. Ten spyte van hierdie geykte regsbeginsel het die applikant dit goed geag om wydlopend die meriete van die aangeleentheid, d.w.s. die regmatigheid van sy beweerde besit, te behandel in die funderende stukke. Die motivering daarvoor is as volg voorgehou in die applikant se funderende eedsverklaring:

“In lig daarvan dat howe in die verlede egter hulself ‘n diskresie aangematig het in spoliasieverrigtinge vanweë morele oorewegings is ek geadviseer om tot risiko van myself en ten einde (te) verhoed dat die respondente ‘n morele blaamwaardige en verwronge beeld aan die Hof voorgee wel kortliks ter agtergrond aan die Hof voor te hou hoe die applikant in besit geraak het van die plaas en waarom dit dringend noodsaaklik is vir die applikant dat die spoliasiebevel sonder verdere versuim verleen moet word.”

Die voorspelbare gevolg van hierdie voormelde benadering is dat ‘n eenvoudige spoliasie aansoek ontaard het in ‘n lywige aansoek met 276 bladsye. Behalwe dat die applikant se bovermelde motivering soos aangehaal prima facie erg minagtend van hierdie Hof skyn te wees, is dit gefundeerd op ‘n wanopvatting en is daar tot my kennis geen regverdiging daarvoor te vinde in ons regspraak en in die algemene praktyk nie. Dié werkswyse moet sterk afgekeur word en, selfs al sou die applikant geslaag het in hierdie aansoek, sou ek hom van sy koste ontneem het. Soos egter aanstons sal blyk, is ek die mening toegedaan dat die applikant hom nie van die bewyslas gekwyt het om vreedsame en ongestoorde besit van die eiendom te bewys nie.

4. Dit is gemene saak dat die applikant op 15 Julie 2009 met die eerste en tweede respondente ‘n skriftelike koopkontrak aangegaan het waarvolgens die eiendom deur die applikant aangekoop is vanaf die eerste en tweede respondente. ‘n Geskil het ontstaan aangaande onder andere die koopprys en die koopsaak, maar dit is nie nodig om dit nou te behandel nie. Ene Beukes het as eerste en tweede respondente se huurder op die eiendom gewoon tot aan die einde van November 2009. Daarna het hy kragtens ‘n ooreenkoms tussen hom en die eerste en tweede respondente die eiendom verlaat op ‘n tydstip toe sy huurkontrak nog nie heeltemal verstryk het nie.

5. Die applikant maak in sy funderende stukke daarop aanspraak dat hy reeds sedert Augustus 2009 vreedsame en ongestoorde besit van die eiendom verkry het. Die koopakte self maak in klousule 4 daarvoor voorsiening dat besit en ongestoorde okkupasie van die eiendom aan die applikant as koper gegee en geneem sou word teen einde November 2009.

6. Die applikant baseer sy beweerde besitname van die eiendom daarop dat hy sedert Augustus 2009 kweperbome en ‘n wingerdprieel gesnoei het en vir dié doel toegang tot die eiendom verkry het sonder enige probleme hoegenaamd. Hy voer ook verder aan dat hy sedert daardie datum sekere instandhoudingswerk (sonder om dit nader toe te lig) op die eiendom verrig het openlik en ter aanskoue van enigiemand en almal.

7. Reeds op 27 November 2009 het die eerste en tweede respondente se prokureur ‘n skrywe gerig aan die applikant se vorige prokureurs waarin onder andere in geskil getree is aangaande die koopprys en koopsaak en waarin pertinent verklaar is dat “my kliënte gaan op hierdie stadium nie besit gee van die plaas op 1 Desember 2009 nie ..”. Hierdie houding van die eerste en tweede respondente, naamlik dat hulle onteenseglik weier om besit van die plaas te gee aan die applikant op 1 Desember 2009, is deurgaans volgehou in ‘n aantal skrywes wat daarna tussen die partye se onderskeie regsverteen-woordigers verwissel is. Ek ag dit nie nodig om te verwys na hierdie klomp skrywes wat gekenmerk word deur emotiewe taalgebruik nie. Van belang is egter dat die applikant se huidige prokureur by meer as een geleentheid en wel deur skrywes gedateer 1 Desember 2009, 7 Desember 2009 en 8 Desember 2009 die eerste en tweede respondente se prokureurs daarop attent gemaak het dat regsstappe geneem sal word, welke sou insluit die aanvra van ‘n bevel dat die applikant onverwyld in besit van die eiendom geplaas word. Hierdeur het applikant se prokureur kennelik en by noodwendige implikasie aanvaar dat sodanige besit nog nie deur die applikant gedurende vroeg Desember en op die datums soos voormeld ontvang het nie.

8. Die applikant en sy huidige prokureur weerspreek dus mekaar ten aansien van wanneer presies die applikant na bewering vreedsaam en ongestoorde besit van die eiendom verkry het. Hierdie weerspreking op ‘n absoluut wesenlike aspek word sondermeer afgemaak deur die applikant en verduidelik hy dat die prokureur verkeerdelik die mening toegedaan was dat die Desember 2009-datum, toe die applikant sy vee na die eiendom verskuif het, die daadwerklike datum is waarop hy besit verkry het. Hierdie verduideliking gaan nie op nie. Indien die applikant, soos wat verwag kan word in ‘n saak wat vir hom van soveel belang is soos die onderhawige, behoorlike instruksies aan sy prokureur verskaf het sou hy tog in ondubbelsinnige terme vir sy prokureur moes aandui dat hy reeds al in Augustus 2009 die eiendom regmatiglik betree het en toe vreedsaam en ongestoord voortgegaan het om ondermeer snoeiwerk aan te bring waarna ek verwys het. Die noodwendige afleiding is dat hy sy prokureur nooit dusdanig ingelig het nie. Die applikant se probleme strek egter veel verder as die voormelde.

9. Die applikant steun nie net op die snoei van die vrugtebome en wingerdprieel soos voormeld nie, maar ook op die span van ‘n lyndraad en die vestiging van sy vee op die eiendom vanaf Desember 2009. Namens die applikant het Mnr. Human aangevoer dat die respondente nie hierdie aspekte betwis het nie. Hy het egter toegegee tydens betoog toe ek hom daaroor gevra het dat die applikant nêrens in die funderende stukke pertinent na die span van ‘n lyndraad verwys het nie; daar is slegs vae beweringe gemaak dat die eiendom ook in stand gehou is. Eers in repliek is daar verwys na die span van die lyndraad. Hierdie aspek is van belang, aangesien die span van ‘n lyndraad uiteraard ‘n redelik deurlopende en tydrowende proses is. Só ‘n aktiwiteit sou na my mening sterk prima facie getuienis daarstel dat die applikant inderdaad ongesteurde en vreedsame besit van die eiendom verkry het. Mnr. Human kon nie dié weglating uit die funderende eedsverklaring verduidelik nie. Hy het hom eerder daarop beroep dat dit die eerste en tweede respondente vrygestaan het om aansoek te doen by die Hof om ‘n verdere eedsverklaring te liasseer ten einde nuwe feite wat te berde gebring is in die respliserende eedsverklaring van die applikant te weerlê. Hierdie beroep gaan glad nie op nie. Dit is geykte reg dat ‘n applikant sy saak moet uitmaak in funderende stukke en nie in repliek nie. Die applikant is dominus litis; hy dra die bewyslas om spoliasie te bewys en wanneer ‘n applikant op aansoekprosedure besluit word daar verwag dat so ‘n applikant ten minste die wesenlike aspekte van sy saak sal uiteensit in die funderende stukke. Dit help die applikant glad nie om in die onderhawige situasie hom te beroep op die eerste en tweede respondente se versuim om aansoek te doen om ‘n bykomende eedsverklaring te liasseer ten einde die nuwe aspekte wat in repliserende stukke geopper is te weerlê nie. Na my mening kan die applikant nie steun op die span van die lyndraad in hierdie saak nie, aangesien dit eers in die repliserende stukke geopper is.

10. Wat die vee aanbetref het die applikant, soos gesê is, beweer dat hy sy vee vroeg in Desembermaand 2009 op die eiendom gevestig het. Op sy weergawe is dié vee verwyder op 18 Februarie 2010 vir winterseisoen weiding. Dit is die applikant se saak dat die vee dus vir ongeveer twee en ‘n half maande op die grond gevestig was.

11. Die huurder, Beukes, het ‘n eedsverklaring afgelê wat as deel van die opponerende stukke geliasseer is. Daarin verklaar hy dat die aangrensende plaas, Riethoek, deur die derde respondent aan die applikant verkoop is. Tussen Riethoek en die eiendom is daar geen lyndraad nie. Dit was een van die spesiale voorwaardes vervat in die koopakte tussen die applikant en eerste en tweede respondente dat die applikant op sy onkoste ‘n lyndraad tussen dié twee plase sou span. In sy eedsverklaring spekuleer Beukes dat dit wel moontlik is dat vee vanaf die applikant se plaas Riethoek kon oorbeweeg het na die eiendom sonder dat hy daarvan bewus was. Hy dui dan ook aan dat ‘n groot gedeelte van die plaas nie sigbaar is nie, omdat dit agter berge verskuil is sodat ‘n mens nie sou kon sien as vee daar wei nie. Die respondente het op die basis van Beukes se voormelde eedsverklaring dit betwis dat die applikant ooit sy vee op die eiendom gevestig het gedurende Desember 2009 soos wat beweer is.

12. Namens die eerste en tweede respondente het Mnr. Van Rhyn SC betoog dat die eerste en tweede respondente deur hul prokureur van meet af aan dit duidelik gemaak het dat hulle nie besit van die eiendom aan die applikant sou verleen op 1 Desember 2009 nie. Hy het ook gewys op verskeie skrywes wat daarna gevolg het waar hierdie standpunt herhaal is. Hy het ook heeltemal tereg verwys na ‘n skrywe van 8 Desember 2009, wat gerig is aan die eerste en tweede respondente se prokureur deur die applikant se prokureur, waarin aangedui is dat daar ‘n aansoek gebring sal word om die applikant in besit te plaas van die eiendom “as gevolg van skade wat veroorsaak word aan die boorde”. Daar is nêrens in dié betrokke skrywe verwys na die vee wat toe al, soos beweer word, op die grond gevestig moes gewees het nie. ‘n Verdere probleem is dat die applikant nêrens in die funderende stukke verwys na beeste wat op die eiendom gevestig is nie. Hy verwys eers daarna in repliek. In die funderende stukke verwys die applikant slegs na skape wat na bewering op die eiendom gevestig is.

13. Uit die voormelde staan dit dus vas dat die applikant homself gruwelik weerspreek het aangaande sy beweerde besitname en is daar ook die wesenlike weerspreking tussen hom en sy prokureur waarna ek alreeds verwys het. Die applikant het beweer dat hy gespolieer is toe dit op 15 Maart 2010 by wyse van ‘n skrywe onder sy aandag gebring is dat ‘n slot aangebring is aan die hek waardeur hy gewoonlik toegang verkry het tot die eiendom. Daar is groot gewag gemaak gedurende betoog dat dié betrokke slot op ‘n foto in die stukke redelik nuut voorkom en dat dit nie sedert 2005 daar aangebring is soos wat op ‘n stadium deur die respondente te kenne gegee is nie. Dit volg vanselfsprekend dat alvorens ‘n beslissing gemaak hoef te word aangaande besitsontneming, ‘n applikant in ‘n spoliasieaansoek eers vreedsame en ongestoorde besit moet bewys. Die vereistes vir die mandament van spolie is welbekend en is as volg:

(a) Dat die applikant in vreedsame en ongestoorde besit van die saak was en

(b) Dat die respondente hom onregmatiglik van die besit van die saak ontneem het.

Sien in die algemeen: Yeko v Qana supra te 739 D.

14. Na my mening het die applikant nie daarin geslaag om ongestoorde en vreedsame besit te bewys nie. Die eerste en tweede respondente het van die begin af dit baie duidelik gemaak deur hulle prokureur dat sodanige besit nie verleen sou word nie. Verder is daar die talle weersprekinge aangaande wanneer presies en op welke wyse die applikant sodanige ongestoorde en vreedsame besit sou verkry het soos wat hy beweer. Hy het hom dus nie van die bewyslas gekwyt nie en moet die aansoek gevolglik misluk.

15. Die applikant se aansoek word afgewys met koste.

____________

SA MAJIEDT

REGTER

NAMENS DIE APPLIKANT : ADV CA HUMAN

IN OPDRAG VAN : ENGELSMAN MAGABANE ING, KIMBERLEY

NAMENS DIE RESPONDENTE : ADV AJR VAN RHYN SC

IN OPDDRAG VAN : HAARHOFFS ING, KIMBERLEY

---