---

Verslagwaardig: Ja / Nee

Sirkuleer aan Regters: Ja / Nee

Sirkuleer aan Landdroste: Ja / Nee

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

(Noord-Kaapse Afdeling)

Saakno: CA & R 37/2002

Datum verhoor: 2002-09-16

Datum gelewer: 2002-09-20

In die appél van:

SOLOMON SECHOGO APPELLANT

versus

AFRICA CINDI EERSTE RESPONDENT

DORIS CINDI TWEEDE RESPONDENT

Coram: BUYS R et MAJIEDT R

UITSPRAAK OP APPéL

MAJIEDT R:

1. Die Appellant, wat die Eiser was in die hof a quo, kom in hoër beroep teen die landdros se bevel van absolusie van die instansie nadat die Eiser se saak gesluit is. Die Respondente, wat die Verweerders was in die hof a quo, staan die appél teen. Ek sal vir doelmatigheidsredes in hierdie uitspraak verder verwys na die partye soos wat hulle was tydens die verhoor.

2. Die Eiser vorder in sy dagvaarding betaling van die bedrag van R50 000.00, synde betaling van ‘n gedeelte van die koopsom vir ‘n onroerende eiendom, aangekoop van die Verweerders. Op ‘n stadium tydens die verhoor is hierdie eisbedrag verminder na R33 778.29.

3. Die volgende aspekte is gemeensaak hierin, óf op die pleitstukke óf op grond van erkennings formeel deur die Verweerders se regsverteenwoordiger gemaak tydens die verhoor:

   1. Dat die Eiser op 1 Oktober 1998 sekere onroerende eiendom te wete erf 4927, Kimberley (“die eiendom”), deur ‘n skriftelike koopkontrak van die Verweerders gekoop het.

   2. Dat die Eiser die bedrag van R50 000.00, wat ingesluit het ‘n bedrag van R16 821.71 vir handelsvoorraad in die eiendom wat klaarblyklik as ‘n winkel bedryf is, betaal het aan die Verweerders – hierdie betaling is aldus geboekstaaf in klousule 2 van die voormelde koopkontrak.

   3. Die Eiser is in besit van die eiendom geplaas en het sodanige besit ongestoord geniet vir etlike maande.

   4. Ene Daniël Sekgoro is die regmatige eienaar van die eiendom. Die Verweerders het die eiendom bekom op ‘n eksekusieveiling op 12 Junie 1997, maar vanweë sekere fatale defekte in die advertensie van die eksekusieveiling het hierdie Hof op aansoek van Mnr Sekgoro die geregtelike verkoping tersyde gestel, met die gevolg dat die eiendom steeds aan Mnr Sekgoro behoort.

   5. As gevolg van Mnr. Sekgoro se onaanvegbare titel tot die eiendom soos voormeld, moes die Eiser die eiendom desnoods ontruim.

4. Die Eiser se vordering was aanvanklik geskoei op beweerde wanvoorstellings gemaak deur die Verweerders waardeur die Eiser skade sou gely het. Die Eiser het egter voor die aanvang van die verrigtinge sy besonderhede van eis gewysig deur ‘n verdere eisoorsaak, te wete verbreking van die waarborg teen uitwinning, in te voeg. Hierdie verdere eisoorsaak is nie as alternatief tot die voormelde wanvoorstellings gepleit nie.

5. Die Verweerders het by die aanvang van die verrigtinge hul pleit gewysig om te handel met die Eisers se gewysigde besonderhede wat hierdie verdere eisoorsaak te berde gebring het. Die Verweerders het naamlik gesteun op onmoontlikwording van prestasie en het tweedens ‘n verdere verweer opgewerp, naamlik die voetstootsklousule wat in die koopkontrak tussen die partye voorkom.

6. Die landdros se bevel van absolusie is, soos ek dit verstaan, daarop gebaseer dat aangesien die Eiser nêrens gevra het dat die ooreenkoms tussen hom en die Verweerders gekanselleer word nie en aangesien hy nie staatmaak op kontrakbreuk nie, daar geen basis bestaan op die Eiser se stukke vir die terugbetaling van die gedeelte van die koopsom soos gevorder deur die Eiser nie.

7. Die landdros het duidelik homself gruwelik wanvoorgelig ten aansien van die toepaslike regsbeginsels wanneer dit kom by ‘n beweerde verbreking van ‘n waarborg teen uitwinning soos waarop die Eiser hierin gesteun het. Dit is weliswaar so dat die Eiser, tegnies gesproke, hierdie verdere eisoorsaak in die alternatief moes gepleit het. Dit ly egter geen twyfel nie dat die Verweerders deeglik bewus was van die aard en omvang van hierdie verdere eisoorsaak, vandaar die wysiging van hulle verweerskrif waarna ek alreeds verwys het. Verder het die Eiser se prokureur pertinent tydens sy openingsrede die Hof se aandag daarop gevestig dat die Eiser deur hierdie wysiging ‘n verdere eisoorsaak ten aansien van die waarborg teen uitwinning te berde bring.

8. Die pleitstukke het, na my mening, ten spyte van die tegniese tekortkoming waarna ek alreeds verwys het, baie duidelik die geskilpunte voor die landdros uiteengesit. Die bekende dictum van Innes HR in Robinson v Randfontein Estates GM Co Ltd 1925 AD 173 te 198 verg herhaling hierin:

“The object of pleading is to define the issues, and the parties will be kept strictly to their pleas where any departure would cause prejudice or would prevent a full enquiry. But within those limits the Court has a wide discretion. For pleadings are made for the Court and not the Court for pleadings.”

Sien ook: Imprefed Pty (Ltd) v National Transport Commission 1993(3) SA 94 (A) te 107 B – 108 F;

Stead v Conradie en andere 1995(2) SA 111 (A) te 122 A-D.

9. Die getuienis namens die Eiser het slegs gehandel oor die aspek van die verbreking van die waarborg teen uitwinning, d.w.s. die verdere eisoorsaak wat deur die wysiging toegevoeg is. Daarvolgens, en inaggenome die verdere erkennings wat deur die Verweerders gemaak is by die aanvang van die verhoor, staan die feite wat gemeensaak is en wat ek alreeds vroeër in paragraaf 3 supra vermeld het, vas.

10. Die posisie in ons Reg ten aansien van hierdie waarborg is as volg:

“Die verkoper van ‘n saak is verplig om die koper in besit daarvan te stel en om hom teen uitwinning te vrywaar. Dit beteken dat die verkoper daarvoor instaan dat niemand kragtens ‘n beter reg die koper wettiglik van die saak sal ontneem nie, en dat hy die koper in sy besit van die saak beskerm.”,

per Vivier AR in Soar h/a Rebuilds for Africa v JC Motors en ‘n ander 1992(4) SA 127 (A) te 134 E-F.

Hierdie waarborg ontstaan ex lege.

Sien: Lavers v Hein & Far BK 1997(2) SA 396 TPA te 405 I.

11. Kansellasie van ‘n koopkontrak of ‘n huurkoopkontrak, soos wat die geval mag wees, kom glad nie ter sprake by hierdie waarborg teen uitwinning nie;

Sien: Alpha Trust (Edms) Bpk v Van der Watt 1975(3) SA 734 (A) te 748 F-G.

Sodra die koper uitgewin word deur ‘n derde wat ‘n beter reg as hy het op die koopsaak, dan is hy geregtig op die terugbetaling van sy koopprys sowel as skadevergoeding by wyse van die actio empti -- Alpha Trust-saak supra te 748 G.

12. Uit die voormelde is dit dus duidelik dat die landdros gefouteer het deur sy verwysing daarna dat die ooreenkoms nooit gekanselleer was nie. Dit was eenvoudig net nie nodig op gesag van die Alpha Trust-saak, supra, vir die Eiser om die koopkontrak te kanselleer nie.

13. Mnr Hugo het namens die Verweerders onder andere aangevoer dat die Eiser nie kon steun op die waarborg teen uitwinning nie, aangesien hy in mora verkeer het en nie sy kontraksverpligtinge nagekom het nie, verwysende na die betaling van die balans van die koopsom aan die Verweerders. Hierdie betoog is regtens onontvanklik -- sien die Alpha Trust-saak supra te 748 G-H.

14. Mnr Hugo het ook aangevoer dat die voetstootsklousule wat voorkom in die koopkontrak die waarborg teen uitwinning ongedaan maak. Volgens hom het die Eiser afstand gedoen van enige waarborge ten aansien van die eiendom. Vir hierdie betoog haal hy ‘n gedeelte van klousule 8 van die koopooreenkoms aan. Dit is nodig om die volledige passasie in konteks aan te haal in hierdie opsig:

“8. WAARBORGE.

Die eiendom word “voetstoots” en soos dit staan, verkoop, en die Verkoper gee geen waarborg met betrekking tot die geboue van enige verbeterings op die eiendom of die regte wat daaraan verbonde is nie.”

Na my mening is dit baie duidelik dat die waarborg wat hier voorgehou word handel met die verbeterings en/of geboue op die onroerende eiendom sowel as die regte wat kleef aan sodanige verbeterings en/of geboue. Bowendien, en in elk geval, is selfs ‘n beding in ‘n kontrak dat die regtens inbegrepe waarborg teen uitwinning uitgesluit is, nie vir ‘n verkoper soos die Verweerders in die onderhawige geval van hulp nie. Só ‘n beding staan nie in die weg van ‘n uitgewonne koper (soos die Eiser in die onderhawige geval) se vordering vir terugbetaling van die koopprys nie; dit kan hoogstens meebring dat die koper nie ook skadevergoeding kan verhaal nie;

Sien: Vrystaat Motors v Henry Blignaut (Edms) Bpk 1996(2) SA 448 (A) te 455 J – 456 A.

In hierdie saak voor ons vorder die Eiser as koper bloot terugbetaling van ‘n gedeelte van die koopprys en is die kwessie van skadevergoeding glad nie tersake nie.

15. In die omstandighede dus bestaan daar duidelik ‘n oormaat gesag, soos hierin aangehaal, dat die landdros gefouteer het deur absolusie van die instansie te gelas. Daar is hoegenaamd geen basis waarop gesê kan word dat ‘n redelike man nie nadat die Eiser sy saak gesluit het, in sy guns kan bevind nie. Inteendeel, ek is die mening toegedaan dat die Eiser ‘n baie sterk prima facie-saak voorgehou het.

16. Na my mening dus behoort die appél met koste te slaag.

___________

SA MAJIEDT

REGTER

Ek stem saam.

Die appél word met koste gehandhaaf. Die landdros se bevel van absolusie van die instansie word tersyde gestel.

_____________

AJ DU P BUYS

REGTER

NAMENS APPELLANT: Mnr V Haddad i.o.v. Elliot, Maris, Wilmans & Hay

NAMENS RESPONDENT: Mnr P Hugo i.o.v. Hugo Matthewson & Theunissen

DATUM VAN VERHOOR: 2002-09-16

DATUM VAN UITSPRAAK:

---