South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria
You are here:
SAFLII >>
Databases >>
South Africa: North Gauteng High Court, Pretoria >>
1984 >>
[1984] ZAGPPHC 1
| Noteup
| LawCite
Erasmus v Pienaar [1984] ZAGPPHC 1 (24 May 1984)
Download original files |
PDF format
RTF format
|
SAFLII Note: This case was originally published by Juta and Company (Pty) Ltd. Juta retains copyright as far as it subsists. |
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(TRANSVAALSE PROVINSIALE AFDELING)
In die saak tussen:
ERASMUS APPELLANT
V
PIENAAR RESPONDENT
Parallel citation: 1984 (4) SA 9 (T)
Coram: Ackermann R
Heard: March 20, 1984
Judgment: May 24, 1984
UITSPRAAK
Case Information
Aansoek om 'n uitsettingsbevel. Die feite blyk uit die uitspraak.
E L Goldstein SC (bygestaan deur E Berg ) namens die applikante.
H R Laubscher namens die respondent.
Cur adv vult.
Postea (Mei 24).
Judgment
ACKERMANN R: Hierdie is 'n aansoek vir 'n uitsettingsbevel. In haar kennisgewing van mosie wat in die loop van argument gewysig is vra applikante die volgende regshulp aan:
"1. Dat die respondent gelas word om binne ses weke vanaf datum van die Hofbevel sekere onroerende eiendom bekend as resterende gedeelte van gedeelte 111 van die plaas Hoogebomen nr 232 JP Transvaal, groot 134,5178 hektaar ('die eiendom') te ontruim.
2. Alternatiewelik, dat indien die respondent versuim om die eiendom aldus te ontruim, die adjunk-balju, alternatiewelik sy assistent, gemagtig en gelas word om die respondent tesame met sy besittings van die eiendom te verwyder.
3. Koste van die geding.
4. Verdere en/of alternatiewe regshulp."
ACKERMANN R
Die respondent bring 'n teen-aansoek vir oordrag op sy naam van gemelde eiendom.
Applikante is tans die geregistreerde eienaar van die eiendom waaroor die geskil gaan en respondent is in besit daarvan.
Kragtens 'n skriftelike koopkontrak wat op 31 Maart 1976 onderteken is, het respondent die eiendom van applikante se voormalige eggenoot gekoop. Applikante se eggenoot is sedertdien oorlede, applikante het die eiendom van hom geërf en is dit op haar naam geregistreer. Kragtens klousule 2 van die koopkontrak was die koopprys die bedrag van R55 000 betaalbaar onder andere soos volg:
(a) 'n bedrag van R12 000 op of voor 31 Mei 1976;
(b) die balans in paaiemente van R3 000 per jaar, die eerste paaiement op 1 April 1977 betaalbaar en daarna op 1 April van elke daaropvolgende jaar.
Besit en okkupasie van die eiendom is aan die respondent gegee by ondertekening van die koopkontrak. Klousule 5 van die koopkontrak bepaal dat indien die koper nalaat om enige verskuldigde paaiement ingevolge die kontrak te betaal
"binne 'n tydperk van 30 dae na hy 'n kennisgewing ontvang het om die agterstallige paaiement te betaal"
het die verkoper die keuse:
"(a) om onmiddellik die volle bedrag van die koopsom wat nog verskuldig is, te eis, of
(b) ... om die koper kennis te gee dat sy regte onder hierdie ooreenkoms verbeurd verklaar word waarna die koper nie langer die reg sal hê om transport van die eiendom te ontvang nie en alle bedrae reeds betaal op kapitaal en rente sal deur die verkoper agterweë gehou word as roukoop en dat die verkoper onmiddellik geregtig sal wees aan herbesit van sy eiendom en alle geboue en verbeterings as sodanig aangebring op bogenoemde eiendom deur die koper sal by sodanige akte van kansellasie die eiendom bly van die verkoper."
Hoewel hierdie klousule 5 (b) miskien met groter helderheid bewoord kon gewees het, is dit duidelik 'n kansellasie-klousule. Klousule 8 van die koopkontrak bepaal die volgende:
"Die koper onderneem om die eiendom tesame met alle geboue en verbeterings daarop in 'n goeie reparasie te hou, dit wil sê in die bestaande toestand, tot die bevrediging van die verkoper en ingeval die koper nalaat om dit te doen sal die verkoper die reg hê om die nodige reparasie te laat geskied en om die koste daarvan te debiteer en te verhaal teen die koper op aanvraag. Die koper sal egter nie geregtig wees om enige veranderings aan die bouwerke of byvoegings tot die gebou en verbeterings te maak, sonder die skriftelike toestemming van die verkoper, welke toestemming nie onredelik weerhou sal word nie."
Respondent het versuim om die paaiement op die koopprys van R3 000 wat in 1983 betaalbaar was op of voor 1 April 1983 te betaal. Respondent het die applikante deur middel van laasgenoemde se skoonseun, ene Davel, versoek om uitstel vir betaling daarvan te gee tot einde Junie 1983 maar dit is duidelik, op respondent se eie weergawe, dat sodanige uitstel nie gegee is nie.
Op 14 Junie 1983 het applikante se prokureur 'n brief aan respondent gerig wat op 16 Junie 1983 per aangetekende pos aan respondent afgestuur is. Dit is egter gemeensaak dat respondent hierdie brief eers op 19 Julie 1983 ontvang het. In para 1 van hierdie skrywe word respondent se aandag gevestig op die feit dat die paaiement van R3 000 nie op 1 April 1983 betaal is nie en word respondent
ACKERMANN R
"hiermee in terme van art 5 van gemelde koopooreenkoms skriftelik in kennis gestel dat tensy u binne 30 dae na ontvangs van hierdie skriftelike kennisgewing die bedrag van R3 000 by ons kantore inbetaal, ons kliënt die ooreenkoms kanselleer soos hy geregtig is om te doen en hiermee doen... "
(My kursivering.)
Op 21 Julie 1983 en te kantore van applikante se prokureur het 'n samespreking plaasgevind tussen applikante se skoonseun, mnr Davel, en haar prokureur mnr Myburgh aan die een kant en respondent en sy eggenote aan die ander kant. Hoewel daar moontlik 'n geskil is of hierdie samesprekings sonder benadeling van regte geskied het, is daar geen geskil oor die inhoud van die besprekings nie. Volgens mnr Myburgh en mnr Davel was geen skikking by hierdie vergadering bereik nie. Ten aansien van hierdie samesprekings sê respondent in para 12 van sy beantwoordende verklaring onder andere die volgende:
"Tydens hierdie samesprekings het ek basies aangebied om die volle balans koopsom van die eiendom te vereffen of te verseker voor 31 Julie 1983 en ek het toe ons daar weg is verstaan dat ek moes wag totdat applikante se prokureurs my laat weet wanneer en hoe ek moes betaal."
Na my oordeel getuig hierdie sin nie van 'n bindende skikking nie, omdat nòg die datum van betaling nòg die wyse van betaling op ooreengekom is. Albei hierdie aspekte is wesenlik tot enige skikking en nuwe ooreenkoms. Die verdere korrespondensie en respondent se eie eedsverklaring verwyder egter enige twyfel wat daar mag bestaan. In 'n skrywe gedateer 29 Julie 1983 deur respondent se prokureur aan applikante se prokureur word die volgende in die tweede paragraaf van die brief gestel:
"Ingevolge u skrywe moet ons kliënt die bedrag van R3 000 binne 30 dae nadat hy u aanmaning ontvang het, inbetaal. U aanmaning het ons kliënt op 28 Julie 1983 bereik (ons heg hierby aan 'n afskrif van bewys deur die posmeester te Boshoek tot die effek)."
Die verwysing na 28 Julie 1983 is kennelik verkeerd en is dit gemeensaak dat die brief op 19 Julie 1983 ontvang is. Die brief gaan voort:
"Voormelde bedrag is by ons in trust inbetaal. Ons kliënt deel ons mee dat hy u mnr Myburgh persoonlik op 22 Julie 1983 besoek het en 'n aanbod gemaak het ten opsigte van 'n huis te Pretoria wat aan sy vrou behoort. U mnr Myburgh het onderneem om telefonies met hom in verbinding te tree en hom sodoende in kennis te stel of die aanbod aanvaar word al dan nie.
Indien die aanbod aanvaar word sal die volle uitstaande balans op die plaas 'Presidente' afgelos word en kan ons kliënt derhalwe registrasie van die eiendom op sy naam verkry. Indien die aanbod nie aanvaar word deur u kliënt nie versoek ons u om ons onmiddellik in kennis te stel waarop ons dan die bedrag van R3 000 plus rente tot op datum aan u sal oorbetaal."
In para 14.2 van sy beantwoordende verklaring bevestig respondent die waarheid van die bewerings in hierdie brief behalwe dat hy die datum van "22 Julie" korrigeer na "21 Julie".
Op 10 Augustus 1983 antwoord applikante se prokureur soos volg op bogemelde brief:
"Ons erken ontvangs van u skrywe van 28 laaslede wat ons op 8 deser bereik het. Ons ag dit nie nodig om op hierdie stadium op u skrywe te antwoord nie maar heg hierby aan 'n afskrif van 'n skrywe gedateer 26 laaslede wat aan u kliënt gestuur is en wat die hele saak op datum uiteensit."
Gesien die feit dat respondent die aanmaningsbrief van applikante se prokureurs eers op 19 Julie ontvang het, het hy tyd gehad tot 18 Augustus 1983 om die R3 000 te betaal. Dit het hy egter nie gedoen nie. Die bedrag van R3 000 is eers op 23 September 1983 aan applikante
ACKERMANN R
se prokureur betaal. Die basis waarop applikante se prokureur hierdie R3 000 ontvang het blyk uit 'n skrywe van hom gedateer 5 Oktober 1983 en waarin die volgende gesê is:
"Wat betref die R3 000 wat u betaal het, ontvang ons die bedrag sonder benadeling van regte, hou die bedrag in trust by ons op die basis dat die rente in terme van die 'koopkontrak' agteruit betaalbaar was en dat hierdie rente inderdaad dan op 1 April 1983 betaalbaar was.
Ons kliënt is inderdaad dan geregtig op gemelde betaling. Hierdie bedrag word deur ons aanvaar, soos hierbo vermeld sonder benadeling van regte, nie as 'n tender nie en nie op die basis dat daar enige novasie of skikking tot stand sou kom nie."
Die eerste grond van kansellasie waarop applikante haar beroep is respondent se versuim om die paaiement van R3 000 betyds en ingevolge die kontrak te betaal.
Applikante beroep haar egter op 'n verdere grond vir haar kansellasie van die koopkontrak, naamlik 'n positiewe wanprestasie aan die kant van respondent wat haar geregtig sou gemaak het om die ooreenkoms te kanselleer. Hierdie grond word uiteengesit in para 2 van die skrywe van applikante se prokureur gedateer 14 Junie 1983 en wat soos volg lui:
"Ons het verder instruksies om u in kennis te stel en u aandag pertinent te vestig op para 8 van die koopooreenkoms wat gerieflikheidshalwe hierby aangehaal word:"
Hierna word klousule 8 aangehaal en die brief vervolg dan soos volg:
"Ons instruksies is dat u teenstrydig met die bepalings van die kontrak die volgende dade van kontrakbreuk gepleeg het, te wete:
2.1 die volgende vrugtebome is deur u verwyder van die plaas:
perskebome
appelkoosboom
vyeboom
druiwe 'n moerbeiboom
lemoenboom.
Die skade verbonde aan u optrede beloop 'n bedrag van R500 in hierdie verband.
2.2 Die woonhuis wat u in 'n goeie toestand van reparasie moes hou is tans in 'n gehawende toestand en die noodsaaklike herstelkoste beloop 'n bedrag van -r R2 000.
2.3 Die grasdak van 'n rondawel is verwyder en die herstelkoste daaraan verbonde beloop 'n bedrag van ongeveer R500.
2.4 Twee tabakstoomhuise (steengeboue met sinkdak) is afgebreek waarvan een 'n dubbelverdieping was en die koste verbonde aan die heroprigting van gemelde gebou beloop 'n bedrag van R18 000.
2.5 'n Tabakkelder is afgebreek. Dit is 'n verdiepinggebou met ondergrondse kelder (steen met sinkdak). Die koste verbonde aan die heroprigting van gemelde gebou beloop 'n bedrag van ongeveer R15 000.
2.6 Tabak-aanklamkamer (sink en grasdak) en stoomapparaat is verwyder. Die koste verbonde aan die heroprigting van gemelde gebou ens beloop 'n bedrag van ongeveer R15 000.
2.7 Motorhuis, pakkamer, steengeboue met sinkdak is verwyder. Die koste verbonde aan die heroprigting van gemelde gebou beloop 'n bedrag van ongeveer R8 000.
2.8 Twee pompe op boorgate is verwyder asook een pomp met diesel motor is verwyder.
2.9 Die lyndrade en omheining is in 'n chaotiese toestand.
2.10 Nuwe lande is gebraak sonder toestemming van ons kliënt.
2.11 Die weiding op die plaas word onderverhuur sonder toestemming van ons kliënt.
ACKERMANN R
Ons plaas dit pertinent op rekord dat die sake soos behandel in para 2 supra van ons kennisgewing op sigself sodanige kontrakbreuk aan u kant daarstel dat dit die hele wese van die kontrak raak en derhalwe word u in kennis gestel dat tensy u al bogemelde aspekte herstel binne 30 dae na ontvangs van hierdie kennisgewing ons kliënt die ooreenkoms kanselleer soos sy geregtig is om te doen omdat die wese van die kontrak inderdaad geskaad is."
Hierdie bewerings word in applikante se repliserende verklaring bevestig deur haarself en mnr Davel. Hierdie bewerings is onbeantwoord en onbetwis en daar was geen aansoek namens respondent om deur middel van verdere eedsverklarings daarop te antwoord nie.
Die enigste antwoord deur respondent in sy beantwoordende verklaring op bovermelde bewerings is die volgende in para 14.1:
"Ek ontken meeste van die ander bewerings van kontrakbreuk in aanhangsel 'B' vervat, maar beantwoord dit nie in besonderhede nie aangesien ek geadviseer is dat dit nie ter sake is tot die aansoek nie."
Dit is gemeensaak dat hierdie ontkenning nie 'n egte feitegeskil daarstel nie en dat applikante se bewerings in hierdie verband as bewese beskou moet word. Sien Sewmungal and Another NNO v Regent Cinema 1977 (1) SA 814 (N) op 820A - 821B en Trust Bank van Afrika Bpk v Western Bank Bpk en Andere NNO 1978 (4) SA 281 (A) op 294F - G. Klousule 5 (b ) van die koopkontrak bepaal na my mening heel duidelik dat die kontrak nie outomaties ontbind by blote versuim van die koper om die betrokke paaiement te betaal na verstryking van die 30 dae na ontvangs van gemelde kennisgewing nie. Die klousule bepaal immers uitdruklik dat indien die verkoper die ooreenkoms wil kanselleer hy kennis aan die koper moet gee "dat sy regte onder hierdie ooreenkoms verbeurd verklaar word" en dan vervolg klousule 5 (b):
"waarna die koper nie langer die reg sal hê om transport van die eiendom te ontvang... en dat die verkoper onmiddellik geregtig sal wees om herbesit van die eiendom... "
(My kursivering.)
Daarbenewens worddaar in die slotsin van klousule 5 (b) verwys na "sodanige akte van kansellasie". Vgl Miller and Miller v Dickinson 1971 (3) SA 581 (A) op 588A.
Die eerste vraag wat ontstaan is of die applikante haar besluit om te kanselleer ooit behoorlik aan die respondent oorgedra het. Mnr Goldstein, wat saam met mnr Berg namens applikante verskyn het, het betoog dat bogenoemde bepaling, naamlik, die vereiste om na verstryking van 30 dae 'n kennisgewing aan die koper te gee waarna die verkoper sy keuse ingevolge klousule 5 (b) uitoefen, uitsluitlik ten voordele van die verkoper was, en dat hy daarvan afstand kon doen, en by voorbaat sy keuse kon uitoefen soos hy dit in sy brief van 14 Junie 1983 gedoen het. Waar 'n kontraktuele bepaling uitsluitlik tot voordeel van een party is kan hy daarvan afstand doen. Sien bv Van Jaarsveld v Coetzee 1973 (3) SA 241 (A); Vogel NO v Volkersz 1977 (1) SA 537 (T) op 548 - 549 en Margo v Seegers 1980 (3) SA 708 (W) op 711F - 712G.
Dit wil my voorkom dat die bepalings dat 'n kennisgewing van kansellasie eers na verstryking van die 30 dae gegee kan word, wel uitsluitlik ten gunste van die verkoper is. Dit gee 'n geleentheid aan die verkoper om eers na verstryking van die 30 dae sy keuse te moet uitoefen tussen instandhouding van die kontrak of kansellasie daarvan.
ACKERMANN R
Wat die koper betref het hy wel belang om te weet wat die verkoper se keuse is, maar mits die verkoper sy keuse aan die koper oordra kan dit nie die koper benadeel indien die keuse in die aanmaningskennisgewing uitgeoefen word nie. Inteendeel, dit sou vir hom meer voordelig wees want dan weet hy by voorbaat wat die verkoper gaan doen indien hy nie betaal nie, en het hy die verdere tydperk om sy posisie te oorweeg en voorbereidings te maak.
Die vraag is egter of ons reg toelaat dat die kansellasiedaad by voorbaat in die aanmaningskennisgewing beliggaam kan word. Kerr The Principles of the Law of Contract 3de uitg op 364 meen van ja. Dit is ook die effek van 'n obiter dictum van MILNE R in Mahabeer v Sharma NO and Another 1982 (2) SA 157 (D). Die kansellasie-klousule daar ter sprake het soos volg gelui:
"15. Should the purchaser fail to make payment of any instalment under clause 2.3 hereof and/or fail to comply with any other obligation under this agreement within 30 days after either the receipt by the purchaser of a letter handed over to the purchaser and for which an acknowledgment of receipt has been obtained, or the posting of a letter sent by prepaid registered post to the purchaser at the purchaser's last known residential or business address, informing the purchaser of the failure in question and making demand to the purchaser to carry out the obligation/s in question within the said period of 30 days, then in such event the seller shall be entitled (in addition to and without prejudice to any other rights available at law):
15.1 to terminate this agreement and withdraw therefrom...
15.2 to cancel this agreement and claim and recover such damages as the seller may be able to prove...
15.3 to enforce performance of the terms of this agreement..."
Op 162B gee Regter MILNE die betoog soos volg weer:
"The first respondent contends, that having advised the applicant in the letter of 14 August that failure to reimburse the estate within 31 days would result in the executrix declaring the sale cancelled, it was not necessary for the first respondent to give any further notice of cancellation in order to bring the contract to an end, once the period of 31 days had expired without the applicant having made a payment of all the amounts due."
En vervolg die geleerde Regter dan soos volg op 162H - 163D:
"Now clause 15 in this case does not use the word 'declare' but simply gives the seller in certain circumstances the right 'to cancel the agreement...' Logically, there seems no reason why the seller should not, in the notice requiring a purchaser to remedy a breach within a fixed period, communicate in advance his election to cancel in the event of the purchaser's failure to remedy the breach timeously. It was submitted on behalf of the first respondent that the Court had held that this was permissible in Nel v Cloete 1972 (2) SA 150 (A) at 163E. It was submitted by Mr Combrinck, however, that this decision is not directly in point. What the Court in Nel's case was dealing with, in the passage referred to, was the principle that, even where a debtor is not yet in mora, the notice putting him in mora can also state that if he does not perform within the time stated the creditor will regard the contract as at an end. This was dealing with the contention that a notice given on 13 June 1969, and including notice of an intention to withdraw from the contract, was premature
'aangesien 'n redelike tydperk vir vervulling nog nie teen 13 Junie 1969 verstryk het nie, en, tweedens, omdat die tydperk vir die vervulling wat in die aanmaning gestel is, onredelik was'.
(At 159C - D.) In fact, however, on 26 August 1969 the plaintiff's attorney had written to the defendant advising him that the contract was cancelled (see at 157C). Though perhaps not directly in point, therefore, the decision in Nel's case is by no means inconsistent with the proposition advanced on behalf of the first respondent."
ACKERMANN R
Ek stem saam met hierdie dictum en is van mening dat applikante by magte was om by voorbaat haar keuse tot kansellasie uit te oefen, soos sy dit wel gedoen het, in die skrywe van 14 Junie 1983. Die uitspraak in Ganief v Hoosen 1977 (4) SA 458 (K) is op die feite onderskeibaar van die huidige saak. Die kopnota van hierdie beslissing lui soos volg:
"A lessor who has the right of election to cancel, and who wishes to cancel, is not entitled to declare the contract cancelled as from some date in the future and to hold the tenant bound by the lease until the arrival of that date. The right to resile from a contract is one that must be exercised ex nunc."
Dit is 'n basies verskillende probleem as die huidige wat gaan oor 'n keuse wat uitgeoefen word voor die reg tot kansellasie ontstaan maar in werking tree onmiddellik wanneer die reg tot kansellasie ontstaan. Daar is in die huidige saak geen sprake dat die kansellasie uitgestel word tot 'n datum na die reg ontstaan en dat die koper intussen aan die kontrak gebonde gehou word nie. Dit is egter onnodig, na my mening, om die aangeleentheid alleen op hierdie punt te beslis. In Chesterfield Investments (Pty) Ltd v Venter 1972 (2) SA 19 (W) op 26H - 27E het Regter VILJOEN die volgende beslis:
"In my view there is no difference in principle between the circumstances postulated above and the following hypothetical case: a premature notification of cancellation; no performance within the period thereafter in which the purchaser can still perform without the seller being entitled to invoke the lex commissoria; the seller thereafter refusing to accept late performance, maintaining that the contract has been cancelled. As far as the last-mentioned circumstance is concerned, it is to my mind immaterial whether the seller relies on the original premature cancellation or whether he cancels afresh after the time for performance has expired, because the premature cancellation has in the meantime matured into a perfectly effectual cancellation and his persistence in his former attitude shows that he is still of the same mind as before - a state of mind which, subject to the reservations stated above, he could have altered, if he had so wished, after the date of maturity of the right to cancel.
I am well aware that this view is not consistent with the view expressed in the matter of Truter v Smith 1971 (1) SA 453 (E) at 456, as follows:
'Die fout in hierdie betoog lê daarin dat die brief van 22 Maart geskryf is en die dagvaarding bestel is op tydstippe toe die respondent en sy regsadviseurs verkeerdelik dog beslis geglo het dat die kansellasie van 18 Maart geldig was. Die brief van 22 Maart gee nie voor 'n kansellasie te bewerkstellig nie, maar konstateer 'n voldonge feit, verklaar dat die koopakte reeds gekanselleer is en verwys klaarblyklik na die vorige skrywe van 18 Maart. Dit bevat geen aanduiding van 'n subjektiewe bedoeling om opnuut te kanselleer nie aangesien dit reeds plaasgevind het. Die dagvaarding verwys eweneens na dieselfde skrywe van 18 Maart.'
With great respect, in my view a manifestation of a subjective intent to cancel afresh after the proper date is unnecessary. If from the persistence of the seller in his attitude that the contract is cancelled, a subjective intent at a later stage consistent only with cancellation can be inferred, the cancellation prevails in my view. In the matter of Van der Merwe v Meyer 1971 (3) SA 22 (A) at 26 reference is made to the passage from Truter v Smith quoted above, and the following comment is made (E - F):
'Dit is onnodig om te oorweeg of Truter v Smith korrek beslis is aangesien dit 'n beslissing is wat berus op 'n bevinding dat die beweerde kansellasie handelinge, naamlik die brief van 22 Maart en die daaropvolgende dagvaarding, onlosmaaklik verbind is aan en uitsluitlik gegrond is op 'n oorhaastige en 'n kraglose kansellasie.'
The original cancellation may be premature and of no force or effect, but if, at the date on which the seller is entitled to cancel, he evinces an attitude that
ACKERMANN R
the contract has been cancelled, I do not think it matters whether he relies on the original premature cancellation or on a fresh cancellation, save, maybe, if the date upon which his cause of action arose becomes important."
Hierdie beslissing is nagevolg in Beck v Du Toit 1975 (1) SA 366 (O) op 369G - 370E en Maharaj v Tongaat Development Corporation (Pty) Ltd 1976 (1) SA 314 (D) op 319G - H. Mnr Laubscher, wat namens respondent verskyn het, het betoog dat ek moet bevind dat die Chesterfield- beslissing supra verkeerd is, en die uitspraak in Truter v Smith, waarvan daar in die Chesterfield- saak afgewyk is, korrek beslis is. Ek is geensins oortuig dat die beslissing in die Chesterfield- saak verkeerd beslis is nie. Inteendeel vereenselwig ek my met eerbied met die redes aangevoer asook met die redes aangevoer in die Beck - en Maharaj- sake supra.
Na my mening is die beginsel in die Chesterfield- saak direk van toepassing op die feite van die huidige saak. Applikante se reg om te kanselleer weens wanbetaling van die April paaiement het eers op 19 Augustus 1983 ontstaan. Op 26 Julie 1983 skryf applikante se prokureur, voorbarig soos dit blyk, dat:
"wat ons betref die koopooreenkoms skriftelik gekanselleer is".
Op 14 September 1983 skryf applikante se prokureur soos volg aan respondent se prokureur:
"Die bestaande ooreenkoms is soos u bewus is, reeds gekanselleer as gevolg van u kliënt se kontrakbreuk.
Ons verwys na vorige korrespondensie in hierdie verband asook kennisgewing van kansellasie.
Ons het instruksies om u kliënt in kennis te stel dat tensy u kliënt die plaas ontruim en dit in dieselfde toestand laat as wat hy dit gekry het voor of op 23 deser, gaan ons voort om op 'n dringende basis 'n aansoek te bring vir die verkryging van 'n uitsettingsbevel ten einde u kliënt van die eiendom te verwyder."
Hierdie volharding is na my mening nie te onderskei van die posisie in die Chesterfield- saak supra nie. Hierdie skrywe gaan egter verder want die derde van die hierbo-aangehaalde paragrawe in die skrywe bevat op sy eie 'n ondubbelsinnige, hoewel stilswyende, verklaring dat die kontrak gekanselleer word. Dit is na my mening nie vatbaar vir enige ander uitleg nie en stel dit op sy eie 'n behoorlike "akte van kansellasie" daar vir doeleindes van klousule 5 (b) van die koopkontrak.
Mnr Laubscher het egter, met betrekking tot hierdie grond van kansellasie, dit wil sê op grond van respondent se wanbetaling van die April paaiement, met 'n interessante betoog vorendag gekom.
Omdat respondent eers op 19 Julie 1983 die aanmaningsbrief ontvang het, kon die applikante nie voor 19 Augustus 1983 die kontrak regmatig kanselleer nie. Op 29 Julie 1983 rig respondent se prokureur 'n skrywe aan applikante se prokureur waarin onder andere die volgende gesê word:
"Ingevolge u skrywe moet ons kliënt die bedrag van R3 000 binne 30 dae nadat hy u aanmaning ontvang het inbetaal. U aanmaning het ons kliënt op 28 Julie 1983 bereik. (Ons heg hierby aan 'n afskrif van bewys deur die posmeester te Boshoek tot die effek.)"
Die bewering dat die aanmaning eers op 28 Julie 1983 respondent bereik het is kennelik 'n fout. Dit is gemeensaak dat dit bona fide
ACKERMANN R
geskied het. Dit is waarskynlik dat die verwarring veroorsaak is deurdat respondent die datum van ontvangs (19 Julie 1983) soos in die posmeestersertifikaat uiteengesit verwar het met die datum van die posmeester se sertifikaat self, nl 28 Julie 1983. Dit is gemeensaak dat 'n afskrif van die posmeester se sertifikaat ingesluit is by bovermelde skrywe van respondent se prokureur gedateer 29 Julie 1983. Uit hierdie sertifikaat blyk dit duidelik dat die aanmaningsbrief eers op 19 Julie 1983 deur respondent ontvang is. Ondanks ontvangs van respondent se prokureur se brief van 29 Julie 1983 en 'n afskrif van die posmeester se sertifikaat skryf applikante se prokureur die volgende aan respondent se prokureur op 10 Augustus 1983:
"Ons ag dit nie nodig om op hierdie stadium op u skrywe te antwoord nie maar heg hierby aan 'n afskrif van 'n skrywe gedateer 26 laaslede wat aan u kliënt gestuur is en wat die hele saak op datum uiteensit."
Hoewel die skrywe verwys na "u skrywe van 28 laaslede" is dit gemeensaak dat dit 'n verwysing is na bogemelde skrywe van 29 Julie 1983 waarby die posmeester se sertifikaat ingesluit was.
Mnr Laubscher se argument lui soos volg. Toe applikante se prokureur se brief van 10 Augustus 1983 geskryf is moes applikante se prokureur, as gevolg van die posmeester se sertifikaat, bewus gewees het van die feit dat die kontrak eers op 19 Augustus 1983 regmatig gekanselleer kon word indien respondent nie teen daardie tyd betaal nie. In sy skrywe van 10 Augustus 1983 bevestig applikante se prokureur egter die standpunt ingeneem in sy skrywe van 26 Julie, 'n afskrif waarvan hy insluit. In hierdie skrywe van 26 Julie 1983 word onder andere gesê dat
"wat ons betref die koopooreenkoms skriftelik gekanselleer is".
Deur hierdie standpunt by implikasie in sy skrywe van 10 Augustus 1983 te herhaal het applikante se prokureur die koopkontrak repudieer, want op hierdie stadium het applikante geen reg gehad om die ooreenkoms te kanselleer nie, maar desondanks gee haar prokureur te kenne dat die kontrak as gekanselleer beskou word. Hierdie skrywe, so betoog mnr Laubscher, kom neer op repudiëring van die koopkontrak en beroep hy hom op die beslissing in Walker v Minier et Cie (Pty) Ltd 1979 (2) SA 474 (W) op 481H - 482A waar Regter NESTADT die volgende gesê het:
"A repudiation of a contract can be made by words or conduct, provided however that the words or conduct are such as to evince a clear intention not to perform the obligation under the contract. Ponisammy and Another v Versailles Estates (Pty) Ltd 1973 (1) SA 372 (A). However much the defendant thought it was justified in cancelling, once it is found that it was not entitled so to do, its conduct must, in my opinion, and does, amount to an unjustified repudiation. By its conduct, it evinced a clear intention not to perform its obligations which, if the contract had not been cancelled, remained in existence."
Repudiëring, so betoog mnr Laubscher, laat mora ex re ontstaan en steun hy vir hierdie submissie op Steyn Mora Debitoris Volgens Die Romeins-Hollandse Reg op 79 waar die geleerde skrywer die volgende sê:
"In Suid-Afrika het ons Howe al meermale beslis dat as die skuldenaar sy verpligtinge uit 'n kontrak verwerp (repudieer), hy in mora is sodra voldoening aan die verbintenis opeisbaar geword het, en wel sonder voorafgaande aanmaning deur die skuldeiser."
In casu, betoog mnr Laubscher, kom die mora ex re neer op mora
ACKERMANN R
creditoris, want die applikante gee by implikasie kennis dat sy nie betaling van die R3 000 sal aanvaar as dit aangebied word nie. Mora creditoris en mora debitoris kan ten aansien van een en dieselfde verbintenis nie langs mekaar bestaan nie. Verkeer die applikante in versuim dan kan sy nie beweer dat die respondent in mora is en dus kan sy nie die kontrak op grond van respondent se mora kanselleer nie. (Sien De Wet en Yeats Kontraktereg en Handelsreg 4de uitg op 169.)
Ek moet mnr Laubscher gelyk gee dat die skrywe van applikante se prokureur van 10 Augustus 1983 neerkom op repudiëring van die koopkontrak. In Street v Dublin 1961 (2) SA 4 (W) verklaar WILLIAMSON R op 10 die volgende:
"The test as to whether conduct amounts to such a repudiation is whether, fairly interpreted, it exhibits a deliberate and unequivocal intention no longer to be bound."
Die toets is 'n objektiewe een. Nienaber Anticipatory Repudiation in English and South African Law of Contract, A Comparative Study ('n ongepubliseerde proefskrif, Desember 1961) konstateer op 267 die volgende:
"... it would seem as if the test applied in South Africa in order to determine whether certain conduct constitutes a repudiation, is the same as that applied in England, viz culpable conduct of such a nature as to lead a reasonable person to believe that an actual breach would be committed."
Die geleerde skrywer op 249 stel dit op 'n basis analoog aan estoppel:
"Although the repudiator did not in fact repudiate the contract he did so conduct himself as to lead a reasonable person, namely, in the position of the promisee, to conclude that he was going to commit an actual breach."
In Karswell v Collard [ 1893e 20 ER (HL) 47 is die toets deur Lord HERSCHELL gestel as:
"What effect the conduct... would be reasonably calculated to have upon a reasonable person."
Dit wil voorkom of hierdie benadering ook deur ons Appèlhof onderskryf word. In Ponisammy and Another v Versailles Estates (Pty) Ltd 1973 (1) SA 372 (A) op 387B is onder andere die volgende stelling van DEVLIN R in Universal Cargo Carriers Corporation v Citati [ 1957] 2 QB 401 op 436 met instemming aangehaal:
"The test of whether an intention is sufficiently evinced by conduct is whether the party renunciating has acted in such a way as to lead a reasonable person to the conclusion that he does not intend to fulfil his part of the contract."
Sien ook Van Rooyen v Minister van Openbare Werke en Gemeenskapsbou 1978 (2) SA 835 (A) te 845 - 846B en Tuckers Land and Development Corporation (Pty) Ltd v Hovis 1980 (1) SA 645 (A) te 653E waar hierdie toets weer eens bevestig is.
Ek meen dus dat die skrywe van 10 Augustus 1983 wel neergekom het op repudiëring van die koopkontrak, onder andere vir die redes uiteengesit in die passasie uit Walker v Minier et Cie, hierbo aangehaal.
Het dit egter die gevolg gehad om applikante onmiddellik in mora creditoris te laat verval en sodoende respondent se mora op te skort? Ter ondersteuning van sy standpunt, hierbo aangehaal, beroep Steyn hom onder andere op beslissings soos Sidubulekana v Peverett 1916 CPD 369 en Machanick v Bernstein 1920 CPD 380. Na my mening steun nie een van die beslissings Steyn se gevolgtrekking nie. Hierdie
ACKERMANN R
beslissings is na my mening nie gesag vir die stelling dat repudiëring, waar die teenparty dit nie aanvaar en uit die ooreenkoms terugtree nie, tot gevolg het dat die teenparty se verpligting om self te presteer heeltemal uitgewis word nie. De Wet en Yeats (op cit ) verskil ook van Steyn. Op 155 voetnoot 84 sê die geleerde skrywers die volgende:
"As hy te kenne wil gee dat repudiëring selfs waar dit negeer word, die skuldenaar sonder meer in mora laat verval kan sy stelling nie onderskryf word nie. Die repudiëring verhaas nie die dag van prestasie nie en laat mora nie sonder aanmaning ontstaan waar geen dag vir prestasie bepaal is nie."
Ek stem met eerbied hiermee saam.
Na my mening is die denkfout in hierdie betoog die vereenselwiging van die repudiëringshandeling (die brief van 10 Augustus 1983) met 'n daadwerklike versuim deur die applikante om die respondent se betaling van die R3 000 te aanvaar. Indien respondent betaling van die R3 000 aangebied het voor verstryking van 30 dae vanaf 19 Julie 1983, sou applikante se weiering om dit te aanvaar neerkom op mora creditoris aan haar kant. Die brief van 10 Augustus 1983 het egter nie ipso facto hierdie resultaat tot gevolg nie.
Die vraag bly egter of 'n skuldenaar nog steeds verplig is om daadwerklik te presteer, of prestasie aan te bied waar prestasie slegs moontlik is met die samewerking van die skuldeiser, waar die skuldeiser die hele ooreenkoms, waaruit die skuldenaar se verpligting om te presteer ontstaan, repudieer.
Daar is oortuigende gesag in die Engelse reg dat in so 'n situasie die skuldenaar se verpligting om daadwerklik te presteer opgeskort word vir so lank as wat die skuldeiser die ooreenkoms repudieer, mits die skuldenaar te alle tye gewillig en in staat ("willing and able") is om sy verpligtinge na te kom.
In Jones v Barkley (1781) 2 Douglas 684 (99 ER 434) het eisers, die persone aan wie die boedel van G afgestaan is, ooreengekom om 'n algemene kwytskelding van alle eise teen L te gee, as teenprestasie waarvoor verweerder onderneem het om 'n sekere bedrag aan eisers te betaal vir die voordeel van G se skuldeisers. Eisers het 'n konsep van sodanige kwytskelding aan verweerders voorgelê vir goedkeuring maar verweerder het blykbaar sy verpligting om die teenprestasie te betaal repudieer. Lord MANSFIELD het op 694 die volgende gesê:
"The defendant pleads that the plaintiff did not actually execute an assignment and release; and the question is whether there was a sufficient performance. Take it on the reason of the thing. The party must show he was ready; but, if the other stops him on the ground of an intention not to perform his part, it is not necessary for the first to go farther, and do a nugatory act."
In In re Bayley-Worthington and Cohen's Contract [ 1909] 1 Ch 648 het Regter PARKER soos volg op 664 beslis:
"In my opinion the repudiation of the contract by the purchaser relieved the vendors during such time as the purchaser insisted on repudiation from proceeding with their side of the bargain."
Sien ook Braithwaite v Foreign Hardwood Co [ 1905] 2 KB 543 (CA) op 551.
In Sinason-Teicher Inter-American Grain Corporation v Oilcakes and Oilseeds Trading Co Ltd [ 1954] 2 All ER 497 (QB) op 503H - 504B het Regter DEVLIN die posisie duidelik soos volg gestel:
"It is, no doubt, true that, if one party repudiates a contract, as the sellers
ACKERMANN R
did on September 10, the buyers, the other party in this case, are not obliged to accept the repudiation. They can keep the contract alive. If they keep the contract alive, they keep it alive for the benefit of both parties. If, therefore, the sellers, on September 15, had changed their minds and said: 'We think we were quite wrong about time, it ought to be worked backwards and not forwards; now tender', it would have been no answer, of course, for the buyers to say: 'But you have repudiated.' The buyers had kept the contract alive, but it does not mean that, if they chose to keep it alive, they were obliged to behave in precisely the same way as if the sellers had not repudiated. That is to confuse two things. It is, I think, plainly established by Braithwaite v Foreign Hardwood Co [ 1905] 2 KB 543 that this is not the case. If the seller's repudiation is such as to display an attitude which shows that he is, in effect, saying to the buyer: 'Although you are keeping the contract alive, even if you perform your next obligation and tender your documents, I cannot accept them', the buyer is relieved from the obligation of making an empty and formal tender. He may, if he wishes for his own purposes, keep the contract alive and still claim that he is relieved from the obligation of making an empty and formal tender."
(My kursivering.)
In hierdie verband sê Regter KAY dan ook die volgende in Ellis v Rogers (1885) 9 Ch D 661 op 667:
"A condition precedent of that kind is an act to be performed by the plaintiff himself, and the absolute repudiation of the contract makes it unnecessary for him to go through what would be the idle form of fulfilling that condition, he need only show that he was able and willing to perform it, as was decided by Lord MANSFIELD in Jones v Barkley."
(My kursivering.)
Daar kan ook verwys word na Williston On Contracts 3de uitg vol 5 para 699 te 344 - 351 waar die volgende gesê word:
"It is an old maxim of the law that it compels no man to do a useless act, and this principle has been applied to the case of a conditional promise. If the promissor is not going to keep his promise in any event, it is useless to perform the condition and the promissor becomes liable without such performance. So if before the time for the performance of a condition by a promisee the promissor leads the promisee to stop performance by himself manifesting an intention not to perform on his part, even though the condition is complied with 'it is not necessary for the first to go further and do the nugatory act'.
The principle finds application in a great variety of contracts. It applies to conditions, the performance of which is not the real exchange for the thing promised. For instance, if an insurance company indicates that it is not going to pay an insurance loss in any event, the insured is excused from compliance with a condition, requiring proofs of loss or arbitration or other preliminary acts.
The principle is also applicable where the performance of the condition is the substantial exchange for the performance of the promissor, as in a contract to buy and sell. An anticipatory refusal by either party to perform excuses the other party from the performance or tender of performance which would ordinarily be a condition precedent to the enforcement of liability..."
Nienaber (op cit op 462) som die posisie in die Engelse reg soos volg op:
"Formal acts preceding performance are excused, but not readiness, willingness and ability to perform. From this it follows that the innocent party's performance is not excused for all time. Upon the refusal being retracted, he must be prepared to continue with performance on his side; similarly, having recovered counter-performance, he remains liable for performance on his part."
en op 464 soos volg:
"At the most the anticipatory refusal may entitle the innocent party to suspend his own performance temporarily until such time as the other reestablishes his willingness to give effect to the contract on his side, be it
ACKERMANN R
(i) because the innocent party cannot proceed without the concurrence of the other; or (ii) because the principle of mutuality of performance entitles him to withhold performance on his side. Failing either of these reasons, so it is submitted, he must be prepared to perform on his side if he wishes to keep the contract alive, subject to what was said above."
Mnr Goldstein het egter betoog dat volgens die Suid-Afrikaanse reg die onskuldige party by repudiasie die keuse het om òf die repudiasie te aanvaar, in welke geval kansellasie geskied, òf om die repudiasie te negeer in welke geval die kontrak in esse bly. Indien die repudiasie negeer word is dit, volgens ons reg, 'n nulliteit tensy die repudiasie skade veroorsaak.
Vir hierdie submissie het mnr Goldstein hoofsaaklik gesteun op beslissings soos Geldenhuys and Neethling v Beuthin 1918 AD 426, HMBMP Properties (Pty) Ltd v King 1981 (1) SA 906 (N) en Botha v Van Rooyen 1983 (3) SA 866 (T). Ek sal mettertyd met hierdie beslissings handel.
In die eerste plek is dit belangrik om daarop te let dat repudiëring, as vorm van kontrakbreuk, deur ons uit die Engelse reg oorgeneem is, en gevolglik is die beginsels van hierdie vorm van kontrakbreuk in Engeland en die Engelse uitsprakereg ten aansien daarvan van meer as gewone oortuigingskrag. (De Wet en Yeats Kontraktereg en Handelsreg 4de uitg op 152 - 153; Crest Enterprises (Pty) Ltd v Rycklof Beleggings (Edms) Bpk 1972 (2) SA 863 (A).) 'n Belangrike kwalifikasie, natuurlik, is dat hierdie Engelsregtelike beginsels nie teenstrydig moet wees met ander beginsels van ons reg nie. (Sien Nienaber (op cit op 111 - 113) en Novick v Benjamin 1972 (2) SA 842 (A) op 853H - 854.)
Daar is verskeie beslissings in ons Howe wat aandui dat die besondere beginsel wat hier ter sprake is, ook in ons regspleging aanvaar is.
In Stewart v Ryall (1887) 5 SC 146 op 153 het Hoofregter DE VILLIERS hom soos volg uitgelaat:
"Where, as in the case of Myburgh v Protecteur Insurance, the directors of an insurance company have absolutely refused to pay for damage done by fire to property insured with it, and have in effect said to the assured 'we refuse to pay, whether or not you choose to perform any of the conditions precedent to your right to recover', they cannot, after having thus been the cause of the assured omitting to frame an account of his loss within three months after the fire, rely upon such an omission as a defence to an action on the policy."
In Watson v Goga (1908) 29 NLR 528 op 531 het Regter BROOME die posisie soos volg gestel:
"The memorandum of sale requires performance by both parties immediately after its execution. It would hardly be correct to say that either the signing of the transfer documents or the payment of the purchase price was a condition precedent to be performed by one party before the other party could be held liable. The promises were mutual, and their fulfilment was due at the same time, the performance of each was conditional upon the others being simultaneously performed, the conditions being thus concurrent. It is clear that one of the parties, the vendor, was ready and willing to carry out his part - the evidence goes to show that he expressed his readiness to sign the transfer documents in exchange for the purchase money - but the defendant openly declared his inability to pay the price. In these circumstances there can be no doubt that the defendant became a defaulter, and when the agreed time for payment had passed he became liable for interest as a consequence of his default. It would be idle to contend that the plaintiff ought to have delivered the signed documents in face of the defendant's declared inability to pay. It was not even necessary that the plaintiff should sign the documents, or make a
ACKERMANN R
formal tender of the signed documents, seeing that he clearly expressed his willingness to sign them and hand them over, which there is no doubt he would have done but for the attitude taken up by the defendant."
In Hurwitz's Trustees v Magdeburg Fire Insurance Co 1917 TPD 443 op 448 het Regter-President DE VILLIERS (met wie Regters BRISTOWE en CURLEWIS saamgestem het) in 'n obiter dictum met goedkeuring verwys na die volgende uitlating van Lord SHAW in Municipal Council of Johannesburg v D Stewart & Co :
"It does not appear to me to be sound law to permit a person to repudiate a contract, and thereupon specifically found upon a term in that contract which he has thus repudiated."
In Major's Estate v De Jager 1944 TPD 96 op 103 - 104 beslis Regter MURRAY die volgende:
"If a creditor makes it clear that no tender, even in legal form, will be accepted, he waives the formalities of such tender, and the debtor is protected against costs if he has sent a cheque, or has even merely expressed his willingness to pay. If the grantor of an option repudiates in toto the claim of the person endeavouring to exercise the same, he cannot claim at the same time that such person must fulfil an obligation which is imposed as a condition precedent in the option itself: his repudiation dispenses with such fulfilment."
Die uitdrukking "his repudiation dispenses with such fulfilment" in die sin dat die skuldenaar se verpligting tot prestasie uitgewis word moet natuurlik beperk word tot voorwaardes wat nie teenprestasies is vir die skuldeiser se prestasie nie. Waar dit wel 'n teenprestasie is word sodanige prestasie, soos Nienaber (supra ) tereg aantoon, slegs tydelik opgeskort totdat die skuldeiser weer te kenne gee dat hy gewillig is om uitvoering aan die kontrak te gee.
'n Verdere beslissing wat ter sake is, is NKP Kunsmisverspreiders (Edms) Bpk v Sentrale Kunsmis Korporasie (Edms) Bpk en 'n Ander 1973 (2) SA 680 (T). Eiser het 'n ooreenkoms met eerste verweerder gesluit waarkragtens eiser teen vergoeding kunsmis vir eerste verweerder sou verkoop ("kontrak A"). Kontrak A sou van krag wees tot 30 September 1970, met 'n opsie aan eiser om dit vir 'n verdere vyf jaar te hernu. Eerste verweerder het kontrak A repudieer. Eiser het nie hierdie repudiëring aanvaar nie en het dan ook mettertyd sy opsie om die kontrak te hernu uitgeoefen. Eerste verweerder het hierdie verdere kontrak ook repudieer, welke repudiëring wel aanvaar is. Eiser het skadevergoeding geëis beide op kontrak A sowel as gevolg van die aanvaarde repudiëring van die hernude kontrak. Ten aansien van die eis op kontrak A is op eksepsie die argument geopper dat eiser nie bestellings vir kunsmis verkry het nie en derhalwe nie sy kant van die ooreenkoms nagekom het nie en dus nie vir eerste verweerder vir skadevergoeding op die kontrak kon aanspreek nie. Hierdie argument is deur Regter NICHOLAS verwerp en op 685A - D sê die geleerde Regter die volgende:
"Before the plaintiff could be in a position where it was in a position to obtain orders for fertiliser, it was necessary for the plaintiff to have set up presumably at appreciable cost, a selling organisation staffed by sufficient trained sales personnel - an organisation which, in terms of the contract, would have been restricted to the marketing of the first defendant's products. If the allegations in para 5 (ii) of the plaintiff's further particulars be accepted as true (as they must be for the purpose of the present exception proceedings), the setting up of such an organisation would have been an exercise in futility, since the first defendant's attitude was that it was not bound by, and would not perform
ACKERMANN R
the contract. It would be surprising if the law were to be so much out of tune with common sense as to require of the plaintiff as a prerequisite to its cause of action against the first defendant that, notwithstanding its futility, it should perform the exercise.
The purpose of a tender of performance is to enable the other party to take the necessary steps to perform his part of the contract. But if the latter expressly declares that he is under no circumstances prepared to perform, the whole purpose of a tender falls away. In my view, the first defendant by its continuing repudiation of the contract waived its right to a tender of performance by the plaintiff (cf Van Zijl Steyn Mora Debitoris Volgens die Hedendaagse Romeins-Hollandse Reg op 80 - 82)."
Mnr Goldstein het gepoog om hierdie beslissing te onderskei op die basis dat eiser se eis een was vir skadevergoeding. Ek stem nie saam nie. Dit was wel 'n eis om skadevergoeding, maar een ingestel na verwerping van eerste verweerder se repudiëring van die kontrak, dit wil sê met instandhouding van die kontrak. As die regsgevolg van repudiëring deur die skuldeiser, wat nie deur die skuldenaar aanvaar word nie, die opheffing is van die skuldenaar se verpligting om daadwerklik te presteer (wat ookal die presiese juridiese regverdiging vir so 'n reël is) dan vind sodanige opheffing plaas onmiddellik nadat die repudiëring tot die skuldenaar se kennis gekom het (mits hy natuurlik nie die repudiëring aanvaar nie). Vir doeleindes van hierdie beginsel is dit irrelevant of hy daarna eis vir vervulling in forma specifica, of vir skadevergoeding of hom verweer teen 'n eis van die skuldeiser. Hierdie beslissing is na my mening ook direkte, hoewel algemene, steun vir die toepassing van die beginsel hier ter sprake in ons reg.
Origens kan die vraag gestel word of die aanvaarding van hierdie beginsel in ons reg teenstrydig sou wees met enige van die beginsels van ons eie reg of om 'n ander rede ongewensd sou wees.
A B de Villiers in sy Mora Creditoris as Vorm van Kontrakbreuk ('n ongepubliseerde proefskrif, Stellenbosch 1953) behandel op 128 ev die baie soortgelyke geval van die sogenaamde Annahmeverweigerung in anticipando, naamlik waar 'n skuldeiser vooraf, dit wil sê voor 'n aanbod ter voldoening aan hom gedoen is, sy skuldenaar op onomwonde wyse te kenne gee dat hy nie sy medewerking sal verleen in die afwikkeling van die voldoeningsproses nie. Hoewel De Villiers (op 88) daarop wys dat 'n aanbod ter voldoening gedoen moet word alvorens mora creditoris kan intree, behandel hy op 128 ev die klaarblyklike verslapping van hierdie reël in die geval van die sogenaamde Annahmeverweigerung in anticipando, waar 'n werklike voldoeningshandeling (oblatio realis ) nie nodig is nie maar waar 'n aanbod of verklaring van bereidwilligheid om te presteer (oblatio verbalis ) voldoende is.
Van Zutphen Practycke sv " oblatie", nr V, verklaar:
"Oblatie verbaal van schult die liquijd is, is genoegh, indien den crediteur refuseert de selve te ontfangen, sonder dat in sukken ghevalle reele oblatie word gerequireert; maer indien den crediteur bereyt is om de schult te ontfangen, als dan is van noode reele oblatie, en soude verbale oblatie niet genoegh zijn."
Hierdie stelling word deur Huber Hedendaagse Rechtsgeleerdheid 3.42.3 onderskryf. De Villiers (op 133 - 139) wys daarop dat daar 'n dergelike reël in die moderne vastelandse regstelsels is. Hoe dit ookal regswetenskaplik verklaar word (sien op 134 - 139) is dit duidelik dat
ACKERMANN R
De Villiers die regsreël onderskryf dat daar in so 'n geval minder van die skuldenaar verwag word ten einde die skuldeiser in mora te plaas. De Villiers (op 139 - 149) bespreek ook Wessels The Law of Contract in South Africa 2de uitg para 2341 (j) se stelling dat
"A tender is not necessary where the creditor in anticipation refuses to accept it."
en die dictum van Regter MURRAY in Major's Estate v De Jager 1944 TPD 96 op 103 - 104 dat
"If a creditor makes it clear that no tender even if in legal form will be accepted, he waives the formalities of such a tender, and the debtor is protected against costs if he has sent a cheque, or has even merely expressed his willingness to pay. If the grantor of an option repudiates in toto the claim of the person endeavouring to exercise the same, he cannot claim at the same time that such person must fulfil an obligation which is imposed as a condition precedent in the option itself: his repudiation dispenses with such fulfilment."
Hoewel De Villiers, tereg na my mening, die konstruksie van afstanddoening ("waiver") kritiseer (op 142 en 146, 147) sowel as die konstruksie van 'n "condition precedent", gaan hy blykbaar akkoord met Regter MURRAY se stelling dat dit voldoende is as die skuldenaar "expressed his willingness to pay", want op 144 verklaar hy dat
"... die Hof se beslissing... gerym kan word met, en eintlik 'n toepassing is van die reël dat 'n skuldenaar, in die geval van 'n skuldeisersweiering in anticipando, minder hoef te doen om die bekwaamheidselement wat vir 'n aanbod nodig is, daar te stel as wat hy andersins sou moes gedoen het."
Daar bestaan 'n baie nou verband tussen hierdie beginsel en die reël van die Engelse reg, wat hierbo bespreek is, met betrekking tot die verslapping van die skuldenaar se verpligting waar die skuldeiser die ooreenkoms repudieer het maar die skuldenaar nie die repudiëring aanvaar het nie. Dit toon, na my mening, dat laasgenoemde beginsel goed en gemaklik inpas by ons regsistematiek.
Nienaber (op cit ) sien skynbaar geen gevaar in die aanvaarding van hierdie beginsels in ons reg nie. (Sien in die algemeen ook Nienaber "Enkele Beskouinge oor Kontrakbreuk in anticipando" 26 (1963) THRHR op 19 ev.)
Weeramantry The Law of Contract band 2 para 699 op 674 sê sv " when tender is dispensed with" onder andere die volgende:
"In accordance with the maxim lex non cogit ad inutilia, a formal tender will not be considered necessary where the creditor has in anticipation refused to accept payment... The party whose tender is so dispensed with must, however, be prepared to make payment within a reasonable time if the creditor subsequently demands payment or signifies his readiness to accept it."
Ek behandel vervolgens die beslissings in HMBMP Properties (Pty) Ltd v King 1981 (1) SA 906 (N); Botha v Van Rooyen 1983 (3) SA 866 (T) en Geldenhuys and Neethling v Beuthin 1918 AD 426, waarna mnr Goldstein verwys het.
In HMBMP Properties (Pty) Ltd v King (supra ) het Regter THIRION op 910C die volgende gesê:
"If an innocent party elects not to treat the repudiation as a breach of contract but to await the arrival of the date fixed for performance, then the repudiation is a nullity and both parties remain bound by their obligations under the contract. Geldenhuys and Neethling v Beuthin 1918 AD 426 at 444; De Wet and Yeats Kontraktereg 4th ed at 155."
In hierdie saak was dit gemeensaak dat verweerder 'n ooreenkoms repudieer het, dat hierdie repudiëring deur eiser aanvaar is en dat
ACKERMANN R
eiser aksie ingestel het teen verweerder vir skadevergoeding. Die vraag is vir beslissing voorgelê of eiser se eis om skadevergoeding verjaar het. Die vraag tans onder bespreking is nie geopper, beredeneer of oor beslis nie en is die saak na my mening dus nie gesag daarteen nie. Ek kan met eerbied nie met die wye stelling van die geleerde Regter akkoord gaan nie dat 'n onaanvaarde repudiëring 'n nulliteit ("nullity") is, as daarmee bedoel word dat dit eenvoudig geen regsgevolge het nie. Dit is so dat die skuldeiser se onaanvaarde repudiëring nie die teenprestasie van die skuldenaar uitwis nie. Maar in die situasies vermeld verslap dit wel die prestasie, tot die mate in die Engelse beslissings aangedui, vir so lank as wat die skuldeiser volhou met sy repudiëring.
In Botha v Van Rooyen 1983 (3) SA 866 (T) het dit gegaan oor 'n koopkontrak van grond ingevolge welke die skuldenaar voor of op 'n sekere datum waarborge vir betaling van die koopprys moes verstrek. Alvorens hierdie datum aangebreek het, het die skuldeiser die koopkontrak repudieer, welke repudiëring nie deur die skuldenaar aanvaar is nie. Voor die bepaalde datum het die skuldenaar die nodige waarborge getender, maar is hulle verwerp. Na die bepaalde datum het die skuldenaar weer waarborge verstrek, maar is hulle eweneens verwerp. Regter GOLDSTONE het op die feite bevind dat geeneen van die waarborge, wat hulle inhoud betref, behoorlike waarborge was wat aan die vereistes in die koopkontrak gestel voldoen het nie. Teen hierdie agtergrond moet die volgende passasie in die geleerde Regter se uitspraak op 870B - E oorweeg word:
"Namens die applikant is dit eerstens betoog dat in die lig van die respondent se repudiasie van die koopkontrak die respondent nie geregtig is om op enige wanprestasie aan die kant van die applikant staat te maak nie. Hierdie betoog gaan nie op nie. Die repudiasie van 'n kontrak plaas die ander party voor 'n keuse. Hy kan die repudiëring aanvaar en daardeur die kontrak ontbind, of hy kan die repudiëring negeer, in welke geval die kontrak nog steeds bestaan en die verhouding tussen die partye bly wat dit voor die repudiëring was. Indien hy prestasie eis, moet hy, van sy kant, ook bereid wees om ingevolge die kontrak te presteer. In Geldenhuys and Neethling v Beuthin 1918 AD 426 het SOLOMON AR op 444 gesê:
'No doubt, had the plaintiff been willing to accept the repudiation, he would have been entitled forthwith and before he had performed his own obligation under the deed of sale to sue the defendants for damages for breach of contract. But as he refused to accept the repudiation and insisted upon the contract being kept alive, he remains subject to all his obligations and liabilities under it, and is bound to perform his part before he can claim that the defendants should perform theirs.'
Sien ook NKP Kunsmisverspreiders (Edms) Bpk v Sentrale Kunsmis Korporasie (Edms) Bpk en 'n Ander 1973 (2) SA 680 (T) op 683H - 684C; HMBMP Properties (Pty) Ltd v King 1981 (1) SA 906 (N) op 910B - D."
(My kursivering.)
Op die feite is Botha se saak onderskeibaar van die huidige want daar is bevind dat die tender nie ooreenkomstig die skuldenaar se verpligting was nie. Dus was die skuldenaar nie gereed, bereid en bekwaam ("ready, willing and able") om te presteer nie. Daarbenewens was die huidige punt nie beredeneer of oorweeg nie en moet die sinsnede in die uitspraak "en die verhouding tussen die partye bly wat dit voor die repudiëring was" myns insiens beperk word tot die feite
ACKERMANN R
van daardie geval. Ek beskou die uitspraak dus nie as gesag vir die stelling dat daar nie by repudiëring, in gepaste gevalle, 'n verslapping (in teenstelling met uitwissing) van die skuldenaar se verpligtinge is nie.
Die algemene stelling dat waar die skuldenaar die repudiëring negeer "bly die verbintenisse uit die ooreenkoms eenvoudig ongeskonde voortbestaan, en die verhouding tussen partye bly wat dit voor die repudiëring was" kom in handboeke en verskeie uitsprake van Provinsiale Howe voor. (Sien bv De Wet en Yeats (op cit op 155); Machanick v Bernstein 1920 CPD 380; De Wet v Kuhn 1910 CPD 263.) By geeneen het die huidige punt ter sprake gekom nie en is die huidige punt nie oorweeg nie.
Ten slotte wil ek verwys na die dictum van Regter SOLOMON in die Geldenhuys and Neethling- saak wat in bogemelde passasie in die Botha- saak supra aangehaal word en na verwys word in die HMBMP- saak.
Die feite in Geldenhuys and Neethling is belangrik. Die verkoper, ingevolge 'n skriftelike koopkontrak van grond, het betaling geëis van die koopsom wat betaalbaar was "op afleveren van kaart en transport" en is verder bepaal dat transport "zal gegeven worden zoo spoedig als mogelijk op waarborg van koopsom..." Die verkoper het slegs voorwaardelik oordrag ingevolge die ordonnansie getender, dit wil sê van 'n nie-omskrewe oppervlakte wat later deur opmeting vasgestel en aangedui sou word. Die Hof het op 'n vertolking van die kontrak bevind dat die verkoper selfs nie die waarborg kon eis alvorens die opmeting geskied het, 'n diagram voorberei is en laasgenoemde tesame met die ander dokumente aan die koper getender is nie. Op die feite is dit dus duidelik dat die verkoper, hoewel hy prestasie van die koper geëis het, op geen tersaaklike stadium gereed, bereid of bekwaam was om ingevolge die kontrak te presteer nie. Hoewel die koper voor instel van aksie die ooreenkoms repudieer het, kon dit kennelik nie die verkoper, wat nie die repudiëring aanvaar het nie en nakoming geëis het, help nie want hy was self nie gereed, bereid of bekwaam om sy prestasie ingevolge die kontrak na te kom nie. Die aangehaalde passasie uit die uitspraak van Appèlregter SOLOMON moet teen die agtergrond van hierdie feite gesien word. Die punt tans ter sprake is nie beredeneer nie en was dit kennelik nie die bedoeling om die huidige punt te beslis nie. Die passasie is na my oordeel nie bindende gesag vir die stelling dat, waar die koper se repudiëring negeer word, die koper, indien hy origens gereed, bereid en bekwaam is om behoorlik ingevolge die kontrak te presteer, en hierdie inligting aan die koper oorgedra is, hy nog verder moet gaan en daadwerklik prestasie moet tender nie. Sien Quinn v Leathem [ [1901] UKHL 2; 1901] AC 495 op 506 waar Lord HALSBURY die volgende gesê het:
"... every judgment must be read as applicable to the particular facts proved, or assumed to be proved, since the generality of the expressions which may be found there are not intended to be expositions of the whole law but govern and are qualified by the particular facts of the case in which such expressions are to be found".
En Collett v Priest 1931 AD 290 op 302.
Na my oordeel, dus, is die betrokke reël ook deur die Suid-Afrikaanse
ACKERMANN R
reg oorgeneem en sou ek dit aanvaar soos deur Nienaber (op cit op 462 en 464) opgesom en hierbo aangehaal, met die een verdere toevoeging dat die skuldenaar se gereedheid, bereidheid en bekwaamheid om ooreenkomstig die kontrak te presteer tot die skuldeiser se kennis moet kom.
Ten slotte sou ek enkele opmerkings wou waag oor die korrekte regverdiging vir die besondere reël. In verskeie uitsprake is dit gebaseer op afstanddoening ("waiver") of quasi- afstanddoening. Ek stem met De Villiers (op cit ), saam, dat dit nie die geval kan wees nie en met sy volgende opmerkings op 142 na aanleiding van Regter MURRAY se aangehaalde dictum in Major's Estate v De Jager (supra ):
"Wat sy stelling in verband met 'n 'waiver' betref, kan geopper word dat in die geval van so 'n weiering, die bedoeling gewoonlik nie sal wees om te 'waive' nie, die bedoeling sal wees om te repudieer; 'n bedoeling om van iets afstand te doen sal gewoonlik glad nie 'n rol speel in verband met die optrede van die persoon wat weier nie."
Dit is verder interessant om daarop te let dat Williston (op cit ) band 5 para 699 op 355 ook die konstruksie dat hierdie verslapping van die skuldenaar se verpligting op afstanddoening berus, soos volg verwerp:
"It is generally said of the excuses considered in this section that the promissor has 'waived' performance by the other side. Such nomenclature, however, seems to imply that the right of the promisee to recover without performing the condition depends upon the permission of the promissor, whereas his right is given him by law irrespective of the promissor's wishes. The condition is as fully excused where the promissor says, 'I insist that you shall perform the condition on your part although I cannot and will not perform my promise afterwards, as where the promissor says, 'You need not perform the condition because I cannot or will not perform my promise'."
Mora creditoris het tot gevolg dat die skuldenaar se aanspreeklikheid in verskeie opsigte verslap word. (Sien De Wet en Yeats Kontraktereg en Handelsreg 4de uitg op 169 - 170 en sake daar aangehaal en De Villiers (op cit op 207 ev).) De Wet en Yeats (op cit op 169), met 'n beroep op D 50.17.173.2 ("Unicuique qua mora nocet" ) en Voet 22.1.28 ("De caetero mora regulariter soli nocet, non alteri" ), verduidelik hierdie verslapping op die basis "dat iemand se mora net homself behoort te benadeel en nie sy teenparty of selfs 'n derde nie". De Villiers (op cit op 209) verduidelik dit op dieselfde basis:
"As die verbintenis egter heeltemal onveranderd, en in sy volle strengheid, sou bly voortbestaan na die intrede van mora creditoris totdat dit uiteindelik die skuldeiser sou pas om sy toepaslike medewerkingshandeling te verrig, sou van die skuldenaar meer geverg word as wat hy verplig is om te doen. As die verbintenis so onveranderd sou bly voortbestaan, sou die skuldeiser homself ten koste van die skuldenaar kon bevoordeel terwyl debet neutri sua frustratio prodesse (D 17.1.37), en die grondbeginsel in verband met mora as vorm van kontrakbreuk unicuique sua mora nocet is.
Mora debitoris het die gevolg dat die verpligtinge van die skuldenaar 'n verhoging en uitbreiding ondergaan. By mora creditoris geld die teenoorgestelde. Terwyl die verbintenis as gevolg van mora debitoris stywer aangetrek word, word dit na die intrede van mora creditoris slapper."
Dit is kennelik ook die regverdiging vir die verslapping van die skuldenaar se verpligtinge by die skuldeisersweiering in anticipando waarna alreeds verwys is. Na my mening is dit insgelyks die rede waarom die skuldenaar se verpligting verslap word waar die skuldeiser die ooreenkoms repudieer, soos in die huidige geval, en die skuldenaar nie sodanige repudiëring aanvaar nie. In die uitsprake
ACKERMANN R
waar daar wel melding gemaak word van afstanddoening ("waiver") is die punt nie volledig beredeneer nie, en beskou ek hierdie dicta dus nie as bindend op my nie.
Op die feite van hierdie saak was die respondent te alle tye na applikante se repudiëring van die ooreenkoms, en ook voor verstryking van die tydperk waarbinne die betaling moes geskied, gereed, bereid en bekwaam om die R3 000 te betaal, en was applikante terdeë van hierdie feit bewus. Na my mening, dus, was dit nie vir respondent nodig om die R3 000 daadwerklik te betaal of te tender nie, omdat applikante die ooreenkoms repudieer het, en kan applikante nie steun op sy versuim om daadwerklik te betaal of te tender as grondslag vir die kansellasie van die ooreenkoms nie.
Ten slotte, op hierdie punt, het mnr Goldstein aangevoer dat die repudiasie in elk geval geskied het gedurende skikkingsonderhandelinge en dat dit gevolglik geprivilegeerd was. Na my mening het die repudiëring nie deel gevorm van die skikkingshandelinge nie, maar het eerder aanleiding daartoe gegee. Die applikante se bewering dat die kontrak gekanselleer is, die repudiëringsdaad in hierdie geval, was nie deel van of insidenteel tot die skikkingsonderhandelinge nie en dus nie geprivilegeerd nie. (Sien Naidoo v Marine & Trade Insurance Co Ltd 1978 (3) SA 666 (A).) In die woorde van Regter VILJOEN in Kapeller v Rondalia Versekeringskorporasie van Suid-Afrika Bpk 1964 (4) SA 722 (T) op 729 was applikante se bewering dat die kontrak gekanselleer is ook nie in die huidige saak
"'n kaart... wat enigeen van die partye op die tafel oopgegooi het met die doel om 'n skikking te probeer bereik nie... Dit het heeltemal los en onafhanklik gestaan van die skikking."
en was dit nie geprivilegeerd nie. Na my mening was applikante dus nie geregtig om, op grond van respondent se versuim om die paaiement van R3 000 daadwerklik betyds te betaal, die kontrak te kanselleer nie.
Wat die tweede grond van kansellasie egter betref, is dit duidelik, na my mening, dat deur die handelinge te verrig wat uiteengesit word in para 2 van die skrywe van 14 Junie 1983 respondent in 'n wesenlike opsig kontrakbreuk gepleeg het.
Die koste om die kontrakbreuk aan te suiwer beloop, volgens die onbetwiste getuienis van mnr Davel, ten minste R59 000. Minstens 70% van die geboue op die eiendom is totaal verwoes. Die geboue was te alle tye net soveel werd as die grond.
Na my mening was hierdie kontrakbreuk so ernstig dat dit nie redelikerwys van applikante verwag kon word om die kontrak in stand te hou en met skadevergoeding tevrede te wees nie. (Sien Spies v Lombaard 1950 (3) SA 469 (A) op 486 - 488; Swartz & Son (Pty) Ltd v Wolmaransstad Town Council 1960 (2) SA 1 (T)per HIEMSTRA R en De Wet en Yeats (op cit op 162 - 163)) en sake daar aangehaal. Die kontrakbreuk was na my mening so wesenlik dat applikante geregtig was om die kontrak te kanselleer. Dat dit so is, is nie ernstig deur mnr Laubscher betwis nie. Hy het egter aangevoer dat, hoewel hierdie kontrakbreuk bestaan het toe applikante en mnr Davel die eiendom op 14 Mei 1983 besoek het, en waarskynlik ook toe die skrywe van 14 Junie 1983 gerig is, die applikante nie bewys het dat hierdie toedrag
ACKERMANN R
van sake nog bestaan het en nie deur respondent aangesuiwer is nie, toe die 30 dae grasietydperk op 19 Augustus 1983 verstryk het nie. Hoewel dit nie ingevolge die kontrak nodig was om respondent hoegenaamd 'n geleentheid te gee om hierdie kontrakbreuk te suiwer nie, het die applikante tot die mate afstand gedoen van haar regte deurdat sy onderneem het om eers te kanselleer indien die gebreke nie na verstryking van 30 dae na ontvangs van die kennisgewing aangesuiwer is nie. Mnr Laubscher se eenvoudige betoog is dat daar geen getuienis is dat hierdie kontrakbreuk nog teen 19 Augustus 1983 bestaan het nie.
Mnr Laubscher is formeel moontlik korrek, maar die algemene getuienis en waarskynlikhede is na my mening verdoemend vir so 'n submissie. Die feit dat hierdie gebreke bestaan het toe daar op 14 Junie 1983 kennis gegee is, word nie werklik betwis nie. Daar is geen sweempie getuienis op rekord dat enigiets gedoen is om die besware of kontrakbreuk aan te suiwer nie. Gesien die fisiese omvang van die kontrakbreuk en die koste en tyd wat dit sou meebring om dit aan te suiwer kan dit, wat my betref, eenvoudig nie redelik moontlik waar wees nie dat, indien enige van die besware deur of ten behoewe van respondent aangesuiwer was (hetsy volledig of selfs gedeeltelik) op of voor 19 Augustus 1983, daar nie melding van gemaak sou gewees het in òf die korrespondensie òf in respondent se eedsverklaring nie. Die waarskynlikhede is dus, na my mening, oorweldigend dat die gebreke hoegenaamd nie aangesuiwer is nie. Na my mening het applikante dit op 'n duidelike oorwig van waarskynlikhede bewys en was sy geregtig om op hierdie grond die koopkontrak te kanselleer.
Bygevolg slaag die applikante met haar aansoek en moet respondent se teenaansoek van die hand gewys word.
Mnr Goldstein het gevra dat die koste wat aan applikante toegeken word die koste van twee advokate moet insluit. Mnr Laubscher het hierdie aansoek teengestaan. Na my mening was die aard van die regsargumente, veral dié deur mnr Laubscher geopper, en die omvang van die saak sodanig dat dit die opdrag van twee advokate namens die applikante regverdig.
Ek maak die volgende bevel:
1. Respondent word gelas om binne ses weke vanaf datum van hierdie bevel sekere onroerende eiendom bekend as "Resterende gedeelte van gedeelte III van die plaas Hoogebomen nr 232 JP Transvaal, groot 134,5178 hektaar" te ontruim.
2. Respondent se teenaansoek word afgewys.
3. Die respondent word gelas om applikante se koste van die aansoek sowel as die teenaansoek te betaal, welke koste die koste van twee advokate insluit.
Applikante se Prokureurs: De Klerk, Myburgh & Van Wyk. Respondent se Prokureurs: Rooth & Wessels.
|
SAFLII Note: This case was originally published by Juta and Company (Pty) Ltd. Juta retains copyright as far as it subsists. |