South Africa: High Courts - Gauteng

Saaknr: 37048/05

Datum: 23/05/2007

ONRAPORTEERBAAR

In die saak tussen:

D W JONKER

Applikant

en

D H BROOKS A S BROOKS

Eerste Respondent Tweede Respondent

UITSPRAAK

1.

Die applikant (as koper) en die twee respondente (as verkopers) het op 8 April 2005 'n skriftelike koopkontrak aangegaan in terme waarvan die respondente aan die

applikant

"'Gedeelte 19 van Erf 3136 Tzaneen Uitbreiding 59 Dorpsgebied Regsitrasie­

Afdeling L. T. Noordelike Provinsie" verkoop het vir 'n bred rag van R100 000,00.

2.

Paragraaf 14 van die koopkontrak lui soos volg:

"OPSKORTENDE VOORWAARDE

Hierdie transaksie is daaraan onderhewig dat die Koper 'n lening verkry met die eiendom as sekuriteit vir 'n minimum bedrag van R11 0 000,00 (EEN

HONDERED EN TIEN DUISEND RAND) binne 30 (DERTlG) dae vanaf

datum van ondertekening hiervan. n

3.

Op 19 April 2005 het die applikant dieselfde eiendom vir R160 000,00 weer verkoop en het die nuwe kopers (die Wellards) die applikant 'n deposito van R20000,00

gegee. As gevolg hiervan het die applikant besluit om nie met die verkryging van die lening voort te gaan nie maar om die koopsom in kontant te betaal.

4.

Die applikant op ongeveer 26 April 2005 die transportprokureur aangestel deur die respondente, Mnr van Aswegen, gaan sien. Tydens die afspraak het hy Mnr van

Aswegen meegdeel dat:

4.1 4.2

hy die eiendom aan Mnr en Mev Wellard verkoop het;

hy nie voortgaan met die verkryging van die lening aangesien

4.3

hy die koopsom in kontant sou betaal; en

die eiendom on die naam van die Wellards moet geregistreer

moet word.

5.

Intussen het Mnr van Aswegen voortgegaan om die nodige oordragsdokumente op te stel en op 16 Mei 2005 het die applikant die dokumente geteken, maar het die

respondente geweier aangesien hulle :

5.1

'n ander koper gekry het wat meer vir die eiendom sou betaal as die applikant; en

5.2

van mening was dat daar nie voldoen is aan die opskortende voorwaarde nie en het die kontrak dus verval (of is

gekanselleer aldus hulle brief van 12 Julie 2005).

6.

Die applikant aanvaar nie die gepoogde kansellasie nie en beweer hy dat die bepalings van klousule 14 ingevoeg is tot sy voordeel en dat hy daarvan afstand

mag doen.

7.

Dit is verder van belang dat daar 'n bedrag van R145 874,00 op trust by Mnr van Aswegen Ie sedert 22 Julie 2005.

8.

Die applikant het hierdie aansoek beteken en versoek hy die volgende regshulp:

8.1 8.2

'n verklarende bevel dat due koopkontrak steeds van krag is; oordrag van die eiendom met die gepaardgaande betaling van

8.3

die koopprys , oordragskoste ens;

'n bevel dat, indien die respondente weier om die nodige

oordragsdokumente te teken, die Balju gemagtig word om die dokumente te teken;

8.4

koste van die aansoek.

Ek voeg hier by dat, aan die begin van die betoog, het Mnr Stoop, namens die applikant, 'n wysiging versoek onm die woorde "die koopprys en.."in te

voeg in die tweede sin van bede 2. Daar was geen opposisie en het ek die wysiging toegestaan.

9.

Die Mnr Wesley namens die respondente het betoog dat klousule 14 nie net ten doel het om die applikant te beskerm nie, maar ook die respondente. Hy het betoog dat

indien die opskortende voorwaarde vervat in klousule 14 nie vervul word nie, die ooreenkoms ad initio nietig is. Sy verder betoog is dat die wyse waarop die applikant

beweerdelik sy afstanddoening van die bepalings van klousule 14 gekommunikeer het, van geen effek is nie aangesien hy dit nie direk aan die respondente gedoen het

nie en dat hy, daardeur nie uitdruklik sy afstanddoening kommunikeer het nie. Mnr Wesley se betoog lui dat die kommunikasie aan die prokureur van die respondente

(Mnr van Aswegen) nie voldoende is nie om afstandoening uitdruklik te vestig. Sy laaste betoog is dat, omdat die applikant nie aansoek gedoen het vir 'n verband, die

opskortende voorwaarde nie vervul is nie en die kontrak verval het.

10.

Ek stem nie met enige van hierdie submissies saam nie

11.

Die betrokke klousule 14 is tot die uitsluitlike voordeel van die koper daargestel

(Sien Van Jaarsveld v Coetzee 1973 (3) SA 241 (A) at 244B - D.) en dat die

koper, synde die applikant, daarvan afstand kan doen en sodeur 'n voorwaardelike ooreenkoms onvoorwaardelik kan maak.

"The provision in clause 3.2.2 providing for the offer to be subject to a bond of R1,4 million, or a lesser amount being obtained, is, to my mind, only intended

for the protection of the purchaser. (See Van Jaarsveld v Coetzee 1973 (3) SA 241 (A) at 244B - 0.) It was I intended to create a facility of which the

purchaser could avail himself if he wished. It was not intended at all to protect the seller.

By the second sentence of clause 3.2.2, relating to the purchaser's undertaking to take all steps to procure a bond, the parties, to my mind,

intended to provide, as envisaged in MacDuff and Deetlefs, that, if the purchaser deliberately prevented the procurement of such a bond, the

doctrine of fictional fulfilment would A apply. For that reason the parties could not have intended that the seller would also be entitled to cancel the

contract if the purchaser failed to apply for a bond, or applied for a bond greater than R1, 4 million.

Furthermore, since the suspensive condition was inserted to protect B the purchaser in the event of his not being able to raise the purchase price

without obtaining a bond over the purchased property, the parties obviously intended that, if the purchaser chose to make provision for the delivery of the

guarantees without obtaining such a bond, he would be free to do so. The parties could accordingly not have intended that the purchaser would be

obliged to apply for the bond and C that, if he failed to apply therefor, he would thereby breach the contract. «per de Villiers J in MIA v D J L

PROPERTIES MAL TLOO) (PTY) L TD AND ANOTHER 2000 (4) SA 220 (T)

12.

Mnr Wesley het, tydens sy betoog, my verwys na sekere gesag, onder andere Ming­

Chieh Shen v Mever 1992 (3) SA 496 (WLD) wat hy betoog het analoog is aan die

huidige geval. Die teite waarop daardie saak gebasser is is egter nie dieseltde as hierdie waarmee hierdie Hot te doen het nie, maar die relevante beginel is daarin

ook uiteengesit dat:

“A condition stipulated for the benefit of one party only may be waived by that

party... However to be effective, the waiver must occur within the time stipulated by the condition, failing which the inchoate contract will be

rendered void ab initio by the failure of the condition. To be effective the waiver must be communicated to the other party on or before the date

stipulated for the fulfilment of the condition." (bl 498 C-D)

13.

In hierdie saak het die applikant Mnr van Aswegen gaan sien op 26 April 2005. Die 30 dae van die opskortende voorwaarde sou eers op 7 Mei 2005 verval. Daar moet

onthou word dat Mnr van Aswegen aangestel is om die oordrag namens die respondente te behartig en is hy dus as hulle agent in aile opsigte aangestel.

Mynsinsens is kommunikasie aan horn, kommuniksie aan die respondente. Die kommunikasie het plaasgevind voor die verstryking van die tydperk van die

opskortende voorwaarde en het die voorwaardelike kontrak dus onvoorwaardelike geword.

14.

Enige betoog dat die applikant gebonde aan die terme van die kontrak is om aansoek te doen vir 'n verband en dat hy nie atstand mag doen van daardie terme

en kontant betaal nie. het geen meriete in nie.

15.

Gevolglik is ek van mening dat die applikant behoorlik en betyds afstand gedoen het van die bepalings van klousule 14, dat die afstanddoening behoorlik gekommunikeer

is aan Mnr van Aswegen, en dus die respondente, en dat die voorwaardes van die koop dus vervul is.

16.

Ek is ook die mening toegedaan dat daar geen rede is om af te wyk van die gewone kostebevel nie en moet koste die resultaat hier volg.

Ek maak dus die volgende bevel:

1.

2.

3.

Dit word verklaar dat die koopkontrak gedateer 8 Mei 2005 tussen die applikant en die respondente, ten opsigte van die eiendom Gedeelte 19 van Erf 3136 Tzaneen

Uitbreiding 59 Dorpsgebied Regsitrasie-Afdeling L.T. Noordelike Provinsie, steeds

van krag is.

Eerste en tweede respondente word gelas om teen tender deur die applikant van die koopprys en al die oordragskoste betaalbaar ten opsigte van die oordrag van die

eiendom in die naam van die applikant (insluitende hereregte en, indien BTW betaalbaar is, BTW en die koste van die koopkontrak) binne 15 dae vanaf datum van

hierdie bevel al die nodige transport- en verbanddokumente te onderteken ten einde die oordrag van die eiendom on die naam van die applikant te bewerkstellig.

Indien eerste en tweede respondente weier en/of versuim om uitvoering te gee aan die bevel in paragraaf 2 hierbo, word die Balju van hierdie Hof gemagtig en gelas om

namens eerste en tweede respondente aile dokumentasie te teken om effek te gee

aan paragraaf 2 hierbo.

4.

Die eerste en tweede respondente word gelas om die koste van die aansoek te

betaal.

B NEUKIRCHER (AJ)

ACTING JUDGE OF THE HIGH COURT