South Africa: Free State High Court, Bloemfontein

You are here:  SAFLII >> Databases >> South Africa: Free State High Court, Bloemfontein >> 2011 >> [2011] ZAFSHC 145

| Noteup | LawCite

---

Rampana v Die Balju Bloemfontein-wes en Anders (6451/2010) [2011] ZAFSHC 145 (27 January 2011)

Download original files PDF format RTF format

Mnr Coetzer het in sy hoofpunte van betoog die punte wat volgens hom gemenesaak is soos vo!g opgesom:

"It is common cause that

2.1. sixth respondent obtained a default judgment in pursuance of a warrant of execution which was granted by the abovementioned honourable court. As a result of the abovementioned judgment the first respondent sold the property at a public auction on 24 November 2010.

2.2. The bid was originally awarded to the applicant in the amount of R1,1 million.

2.3. After the bid was concluded, the applicant received the conditions of sale agreement and that he was informed that he must firstly sign the above-mentioned document that he must effect the payments in accordance with the provisions of the abovementioned conditions of sale agreement.

2.4. The applicant did not pay the required deposit and the first respondent re-auctioned the property.

2.5. The bid was awarded to the second respondent who purchased it for an amount of R900 000.

2.6. A notice in terms of Section 4(2) of the Prevention of Illegal Eviction Act was served on the fourth respondent." respondent."

Hierdie opsomming is nie heeltemal korrek nie aangesien daar moontlik verdere bedrae betaalbaar was as die bedrae wat vermeid word en gaan die vraag in hierdie saak juis oor die aspek of daar 'n voorwaardelike aanvaarding van die kontrak was of nie.

[6]

Die vereistes van ^:n interdik is wel bekend en soos voig opgesom in mnr Coetzer se hoofde:

1. "A prima facie right;

2. a well grounded apprehension of irreparable harm if the interim relief sought is not granted and the ultimate relief is eventually granted;

3. the absence of any other satisfactory available remedy."

In die verband het hy verwys na Sebogeio v Sebogelo 1914 A.D. 221 - 227.

[7]

Wat betref die prima facie reg vermeid mnr Coetzer die volgende in sy hoofde met verwysing na die bekende beslissing van Webster v Mitchell 1948 (1) SA 1186 (W) te 1188 en 1189:

"An interdict will only be granted if the abovementioned honourable court is satisfied that the applicant established / established on a balance of probabilities that the respondent invades or threatens to invade the right of the applicant and is sufficient if his requirements are established prima facie even though open to some doubt."

Die vraag is dus hier of daar 'n prima facie reg ter sprake is.

[8]

Die respondente het beweer dat die veilingsvoorwaardes uitgelees is voor die veiling plaasgevind het en hierdie bewering is bevestig deur die stawende beedigde verklarings van twee getuies. Daar kan net vermeid word dat daar nie net die veiling van een eiendom hier ter sprake is nie, maar indien die stukke korrek verstaan word daar trouens tien eiendomme was wat opgeveil is.

[9]

Die applikant daarenteen het in sy repliserende verklaring soos volg geantwoord op bl. 109 paragraaf 3.3:

"I deny however specifically that the contents of clause 4 of the conditions of sale agreement was read out loud prior to the conclusion of the sale agreement and if it was done, then it was done in Afrikaans, a language which I do not understand." Hy meid niks ten aansien van die ander klousuies van die veilingsvoorwaardes nie behalwe dat hy hierdie dokument ontvang het en dat hy spesifiek kennis geneem het van klousuie 6 van die veiiings-voorwaardes,

[10]

Voigens die applikant se eie weergawe het hy wel die veilingsvoorwaardes onderteken en in die verband verwys hy na Aanhangsel "A" van sy stawende beedigde verklaring en spesifiek na die handtekening wat daarop verskyn.

[11]

Indien na al hierdie feite gekyk word, kan daar nie anders as tot die gevolgtrekking gekom word op die feite dat die veiling wel plaasgevind het onderhewig aan die betrokke veilingsvoorwaardes nie en het die applikant se advokaat dit eintlik nie betwis ten tyde van argument nie. Die voorwaardes wat veral hier ter sprake is, is die voorwaarde soos vervat in paragraaf 6 van die veilingsvoorwaardes wat soos volg lees:

"By toestaan van die bod moet die koper die volgende in kontant of per bankgewaarborgde tjek betaal:

(a) 'n deposito van minstens 10% van die koopprys. Ingeval die vonniseiser of sy verteenwoordiger die tersaaklike eiendom sou aankoop, word daar afstand gedoen van die deposito van 10%... (Laasgenoemde is nie hier van toepassing nie).

Klousuie 5 van die voorwaardes bepaal spesifiek die volgende:

"Die koper moet so spoedig moontiik na die verkoping en onmiddellik/ onmiddellik wanneer die balju dit versoek, hierdie voorwaardes onderteken en indien hy as 'n verteenwoordiger gekoop het, die naam van sy prinsipaai vermeid."

[12]

Dit is gemenesaak en kan dit nie betwis word dat die applikant nie die deposito van 10% in kontant of per bank­gewaarborgde tjek betaal het by die toestaan van die bod soos in klousuie 6 vereis nie.

[13]

Dit is trouens argumenteerbaar dat die applikant nie eers die veilingsvoorwaardes onderteken het nie aangesien sy handtekening - as dit sy handtekening is - nie verskyn aan die einde van die veilingsvoorwaardes, die plek waar dit moet wees nie, maar bloot ingeskryf is op 'n ander plek op dieselfde bladsy waar sy identiteitsnommer ook vermeid word en waar die bed rag van die bod ook vermeid word. Dit sal reeds voldoende wees om nie-nakoming van die velingsvoorwaardes daar te stel nie.

[14]

Wat betref die betaling van die deposito, vermeid die applikant dat hy meegedeei het dat hy reelings sal tref om die tjek te bekom en 'n persoon gestuur het om dit te gaan haal. Hy was 'n sekere mnr Mabaso.

[15]

Alhoewel appiikant dit ontken, blyk dit volgens eerste, tweed e en derde respond ente se wee rg awe dat daar we I internet geriewe toegestaan is aan voornemende kopers op die betrokke dag en dat daar voorsiening daarvoor was dat hulle 'n internet-oorplasing van geld kon doen. Volgens die respondente wat opponeer, is daar wel gebruik gemaak daarvan deur ander kopers en het 'n tydperk van ongeveer 45 minute verbygegaan waartydens die ander eiendom opgeveil is en waartydens appiikant nie suksesvolle stappe kon neem om aan die veilingsvoorwaardes te voldoen nie.

[16]

Wat beklemtoon moet word is dat, ten aansien van hierdie internet dienste en die tyd wat vergun is aan sekere kopers, dit duidelik dat hierdie bloot vergunnings is en dat daar geen sprake is van enige afstanddoening van die voorwaardes van die veilingsvoorwaardes nie. Die veilings­voorwaardes is juis dan gevoeg om te verseker dat daar nie lang tye verbygaan nie en dat veilings nie weer op 'n latere datum herhaai word nie en so spoedig moontiik afgehandel kan word terwyl al die biers teenwoordig is.

Dit is nie eers nodig om dit te vermeld nie, want daar was geen sprake van enige argument dat enige bepalings in die veilingsvoorwaardes ongrondwetlik of contra boni mores is nie.

[17]

Die lank en die kort van die hele aangeleentheid is eenvoudig dat die applikant nie voldoen het aan die bepalings van artike! 6 van die veilingsvoorwaardes nie (indien hy wel aan al die ander voorwaardes voldoen het) en dat daar nooit 'n koopkontrak ooreenkomstig die veiling tot stand gekom het nie.

[18]

Bygevolg het die applikant nie daarin geslaag om 'n prima facie reg daar te stel vir doeleindes van die interdik nie en kan die bevel nie bekragtig word nie. Daar was nie 'n bevel nisi gewees nie, maar die partye het eintlik ooreengekom dat die saak uitgestel word.

[19]

Die bevel wat die Hof maak, is die volgende: die aansoek word AFGEWYS. Die applikant moet die koste betaal van die eerste, tweede en derde respondente. HOF VERDAAG