South Africa: Free State High Court, Bloemfontein

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

(ORANJE VRYSTAATSE PROVINSIALE AFDELING)

Aansoek Nr. : 2832/2006

In die saak tussen:-

LOUIS PETRUS BECKER Applikant

en

STEPHANUS CORNELIUS VENTER 1ste Respondent

DIRK GREYLING VENTER 2de Respondent

DIRNA HENDRINA VENTER 3de Respondent

_____________________________________________________

AANGEHOOR OP: 7 SEPTEMBER 2006

_____________________________________________________

UITSPRAAK DEUR: VAN DER MERWE R

_____________________________________________________

GELEWER OP: 28 SEPTEMBER 2006

_____________________________________________________

[1] In hierdie aansoek vorder die applikant ‘n bevel wat die respondente gelas om die plaas Newmarket, groot ongeveer 593 hektaar en geleë in die distrik van Harrismith (“die eiendom”), aan die applikant oor te dra, sowel as meegaande regshulp.

[2] Die eerste respondent en die tweede respondent is broers en die derde respondent is hulle suster. Die respondente is die eienaar van die eiendom. Op 29 September 2004 het ‘n skriftelike koopkontrak tot stand gekom ingevolge waarvan die respondente die eiendom aan die applikant verkoop het vir die koopsom van R750 000,00. Volgens die koopkontrak is die koopprys betaalbaar deur die applikant op datum van die registrasie van die eiendom in sy naam. Die koper was egter ingevolge klousule 2 van die koopkontrak verplig om ‘n waarborg vir die volle koopsom te lewer voor of op 1 Julie 2005. Ingevolge klousule 5 van die koopkontrak is “besit en vakante okkupasie” van die eiendom aan die applikant gegee op 1 September 2005. Ingevolge klousule 8 van die koopkontrak is okkupasierente in die bedrag van R4 667,00 per maand betaalbaar deur die party wie besit van die eiendom geniet terwyl dit geregistreer is in die naam van die ander party. Klousule 9 van die koopkontrak bepaal dat indien die koper (die applikant) versuim om op die vervaldag enige van die terme en voorwaardes van die kontrak na te kom, die verkoper (die respondente) die reg sal hê om of die koop te kanselleer deur ‘n geregistreerde brief of onmiddellik betaling van die koopprys en voldoening aan al die terme en voorwaardes van die koopkontrak eis. Klousule 12 van die koopkontrak bepaal soos volg:

“Nieteenstaande enige uitdruklike of geïmpliseerde bepaling van die KOOPBRIEF, sal enige grasie of verlenging van tyd wat deur die VERKOPER toegelaat word ten opsigte van enige saak of aangeleentheid wat die KOPER verplig is om uit te voer of na te kom in terme hiervan, nie onder enige omstandighede en te enige tyd beskou word as ‘n afstanddoening van die VERKOPER se regte nie, en sal hy sonder enige kennis, strenge en stiptelike nakoming van iedere en elke bepaling of term hiervan, vereis.”

[3] Dit is gemeensaak tussen die partye dat geen waarborg vir die koopsom van die eiendom ingevolge die koopkontrak voor of op 1 Julie 2005 gelewer is nie. Sodanige waarborg is inderwaarheid eers gelewer op 21 Februarie 2006. Op 15 Februarie 2006 egter, het die respondente in ‘n brief van ‘n prokureur te kenne gegee dat die koopkontrak verval het aangesien ‘n waarborg vir die koopsom nie voor of op 1 Julie 2005 gelewer was nie. Die respondente voer aan dat hulle die koopkontrak by wyse van die skrywe van 15 Februarie 2006 gekanselleer het en dat die aansoek om uitvoering aan die bepalings van die koopkontrak te gee, derhalwe moet misluk. Die applikant se antwoord hierop is eerstens dat die respondente op 15 Februarie 2006 nie geregtig was om die koopkontrak te kanselleer weens versuim om ‘n waarborg vir die koopsom te lewer voor of op 1 Julie 2005 nie, omdat die respondente die keuse uitgeoefen het om die koopkontrak in stand te hou ten spyte van die versuim om die koopsom tydig te waarborg en tweedens, in ieder geval, dat die brief van 15 Februarie 2006 nie ‘n geldige of ‘n effektiewe kansellasie van die koopkontrak daarstel nie. Indien die applikant se eerste kontensie korrek is, veral die tweede kontensie natuurlik. Dit moet gevolglik vervolgens oorweeg word of die respondente op 15 Februarie 2006 geregtig was om die koopkontrak te kanselleer as gevolg van versuim aan die kant van die applikant om ‘n waarborg vir die koopsom te lewer voor of op 1 Julie 2005.

[4] Dit blyk dat die applikant sedert September 1994 ononderbroke in besit van die eiendom was, as die huurder daarvan. ‘n Skriftelike huurkontrak vir ‘n tydperk van drie jaar ten aansien van die eiendom aangegaan tussen die applikant en die moeder van die respondente, wat die vruggebruik ten aansien van die eiendom gehad het tot en met haar oorlye gedurende November 2004, het verstryk op 31 Augustus 2003. Dit blyk gemeensaak te wees dat die applikant die eiendom kragtens mondelinge ooreenkoms gehuur het vanaf 1 September 2004 tot 31 Augustus 2005, eers by die vruggebruikster en toe by die respondente. Dit is ook gemeensaak dat die applikant ten aansien van sy voortgesette besit van die eiendom vanaf 1 September 2005 ‘n maandelikse bedrag van R6 250,00 aan die respondente betaal het, dus meer dan die bedrag van R4 667,00 wat ten opsigte van okkupasierente ingevolge klousule 8 van die koopkontrak betaalbaar was. Soos blyk uit die onderstaande, is die partye dit eens oor die wyse waarop hierdie bedrag van R6 250,00 bereken is, maar nie oor die omstandighede waarop die bedrag mondeling op ooreengekom is of die effek van daardie ooreenkoms nie.

[5] Dis is gemeensaak dat die eerste respondent te alle tersaaklike tye ten opsigte van die koopkontrak namens die tweede en derde respondente opgetree het. Die applikant sê dat tydens ‘n ontmoeting tussen hom en die eerste respondent wat plaasgevind het voor 1 Julie 2005, hy aan die eerste respondent meegedeel het dat vanweë probleme met die afhandeling van die boedel van die oorlede vader van die applikant, die applikant nie in staat sou wees om ‘n waarborg vir die koopsom te lewer op 1 Julie 2005 nie. Die applikant sê verder dat by daardie geleentheid tussen hom en die eerste respondent ‘n ooreenkoms bereik is ingevolge waarvan aan hom uitstel verleen is vir die lewering van die waarborg vir die koopsom in ruil vir betaling van die hoër bedrag van okkupasierente van R6 250,00 per maand. Die eerste respondent ontken dat so ‘n gesprek plaasgevind het voor 1 Julie 2005. Volgens die eerste respondent is tydens ‘n gesprek na 1 Julie 2005 tussen hom en die applikant deur die eerste respondent gesê dat indien die applikant ‘n waarborg vir die koopsom gelewer het op 1 Julie 2005, die transport van die eiendom in die naam van die applikant geregistreer kon wees teen 1 September 2005. Die implikasie hiervan was dat vanaf 1 September 2005 die respondente minstens 10% per jaar rente op die koopsom van R750 000,00 kon verdien, d.w.s R75 000,00 per jaar en R6 250,00 per maand. Gevolglik, volgens die eerste respondent, het die applikant ingestem om ‘n huurooreenkoms ten opsigte van die eiendom voort te sit vanaf 1 September 2005 teen betaling van ‘n maandelikse huurgeld van R6 250,00. Die applikant erken dat die bedrag van R6 250,00 bepaal is op die wyse wat die eerste respondent vermeld, maar ontken ten ene male dat daar sprake kan wees van ‘n huurkontrak vanaf 1 September 2005.

[6] Wat die applikant in hierdie verband sê, is effektief dat beide die bepalings van die koopkontrak met betrekking tot die datum van lewering van ‘n waarborg vir die koopprys en die bedrag van okkupsierente, mondelings gewysig is. So ‘n mondelinge ooreenkoms het geen regskrag hoegenaamd nie, omdat dit strydig is met sowel die bepalings van artikel 2 van die Wet op Vervreemding van Grond Nr. 68 van 1981 as klousule 11 van die koopkontrak wat bepaal dat geen modifikasie, wysiging of verandering van die koopkontrak geldig sal wees tensy dit op skrif gestel is en deur die partye hiertoe onderteken is nie. Wat die respondente sê met betrekking tot ‘n huurkontrak met die applikant ten aansien van die eiendom vanaf 1 September 2005 is ewe seer onaanvaarbaar. Volgens die respondente self, was die koopkontrak eers gekanselleer op 15 Februarie 2006. Die koopkontrak was dus minstens tot daardie datum in esse. Op enige siening van die saak was die applikant dus vanaf 1 September 2005 in besit van die eiendom kragtens die koopkontrak en het hy okkupasierente betaal alhoewel in ‘n hoër bedrag dan wat hy regtens verplig was om te betaal.

[7] Ten aansien van wat verder uiterlik tussen die partye gebeur het tussen 1 Julie 2005 en 15 Februarie 2006, met ander woorde wat hul aan mekaar meegedeel of gekommunikeer het in hierdie tydperk, stem die partye grootliks saam. Vir doeleindes van beregting van hierdie aansoek aanvaar ek egter wat die eerste respondent in hierdie verband verklaar. Die eerste respondent sê dat nadat die waarborg vir die koopprys nie soos ooreengekom voor of op 1 Julie 2005 gelewer is nie, hy telefonies met die applikant in aanraking gekom het waartydens hy die eerste respondent uitgevra het oor sy versuim om die waarborg te lewer. Hierdie gesprek het in Julie 2005 plaasgevind. Die applikant het toe vir die eerste respondent verwys na die bestuurder van Absa Bank te Bethlehem, ene mnr. Hannes van Biljon. Eerste respondent het toe inderdaad vir mnr. Van Biljon gekontak. Mnr. Van Biljon het per e-pos geantwoord waarin gemeld is dat die proses ten aansien van die goedkeuring van die lening waarvoor die applikant by Absa Bank aansoek gedoen het vir doeleindes van die finansiering van die koopprys van die eiendom, vertraag is as gevolg van tegniese aspekte ten opsigte van die afhandeling van die boedel van die applikant se vader en dat terugvoering ten opsigte van die aansoek om daardie lening vir die eerste respondent behoort te bereik gedurende die eerste week van September 2005. Die eerste respondent verklaar dan dat hy hierna herhaaldelik telefonies navraag gedoen het by die applikant oor wanneer hy die waarborg sou lewer. By elk van hierdie geleenthede het die applikant vermeld dat daar tegniese probleme is en dat die eerste respondent met mnr. Van Biljon moet praat. Die laaste geleentheid waartydens die eerste respondent aldus by die applikant navraag gedoen het, was op 14 Februarie 2006 waartydens die applikant dieselfde antwoord gegee het. Na hierdie gesprek is opdrag gegee aan die respondente se prokureur om die koopkontrak te kanselleer.

[8] In die afwesigheid van ‘n beroep op estoppel, word ‘n kontraksparty wat ondanks ‘n verworwe reg van kansellasie van die kontrak ‘n keuse uitgeoefen het om die kontrak in stand te hou, op grond van die beginsels van toepassing by afstanddoening van ‘n reg, aan daardie keuse gebonde gehou. Sien MOYCE v ESTATE TAYLOR 1948 (3) SA 822 (A) op 829 en SEGAL v MAZZUR 1920 CPD 634 op 644 – 645, met goedkeuring aangehaal in DU PLESSIS AND ANOTHER NNO v ROLFES LTD [1996] ZASCA 45; 1997 (2) SA 354 (A) op 364 G – 365 A. Die applikant het hom nie op estoppel beroep nie. Die vraag is gevolglik of die respondente afstand gedoen het van die reg om die koopkontrak te kanselleer weens versuim om ‘n waarborg vir die koopsom tydig te lewer, d.w.s voor of op 1 Julie 2005. Logieserwys moet in die omstandighede van hierdie saak egter eers bepaal word of die respondente se betoog gegrond op die bepalings van klousule 12 van die koopkontrak, gehandhaaf kan word.

[9] Namens die respondente word betoog dat die bepalings van klousule 12 van die koopkontrak verhoed dat die gedrag van die respondente as afstanddoening beskou kan word. In PALMER v POULTER 1983 (4) SA 11 (T), ‘n beslissing van ‘n Volle Hof van die Transvaalse Provinsiale Afdeling, is ‘n soortgelyke argument ten aansien van ‘n soortgelyke kontraksklousule aangevoer. Die klousule in hierdie saak het soos volg gelees:

“Any latitude or extension of time which may be allowed by the seller to the purchaser in respect of any payment provided for herein, or any matter or thing which the purchaser is bound to perform or observe in terms hereof, shall not in any circumstances be deemed to be a waiver of the seller's right at any time, to require strict and punctual compliance with each and every provision or term thereof.”

Ackermann R, soos hy toe was, het bevind dat die essensiële vraag is of die bewoording van die betrokke klousule van toepassing is op afstanddoening van ‘n verworwe reg om ‘n betrokke ooreenkoms te kanselleer of ‘n eleksie om daardie reg nie uit te oefen nie. Hy het volgens die normale grammatikale betekenis van die betrokke klousule tot die gevolgtrekking gekom dat die besluit om die kontrak nie te kanselleer nie of die afstanddoening van ‘n reg om te kanselleer, nie neerkom op die verlening van grasie of verlenging van tyd nie en ook nie op afstanddoening van die verkoper se reg om streng en tydige nakoming van elke bepaling van die kontrak nie. Gevolglik is bevind dat die klousule nie betrekking het op die afstanddoening van ‘n reg om te kanselleer wat op ‘n bepaalde datum ontstaan het nie. Na my oordeel is daar geen betekenisvolle verskil tussen die betrokke klousule in die PALMER-saak en klousule 12 van die koopkontrak nie. Ek meen dat die verwysing na die verkoper se regte in die derde laaste reël van klousule 12 van die koopkontrak in samehang gekwalifiseer word deur die woorde wat daarna volg, met ander woorde dat verwys word na afstanddoening van die verkoper se regte om strenge en stiptelike nakoming van ieder en elke bepaling of term van die koopkontrak te vereis. Ek stem met eerbied saam met die beredenering in die PALMER-saak en bevind gevolglik dat klousule 12 van die koopkontrak nie afstanddoening van die reg om die koopkontrak te kanselleer weens versuim om die waarborg voor of op 1 Julie 2005 te lewer, uitsluit of verhoed nie.

[10] Die bewyslas ten aansien van afstanddoening rus op die applikant. Hierdie bewyslas verg dat die applikant bewys dat die respondente met volle kennis van hulle regte, die bedoeling gehad het om die betrokke reg te laat vaar. Volgens ‘n gewigtige oorwig van gesag is die toets vir die bepaling van die bedoeling om afstand te doen, ‘n objektiewe een. Sien ROAD ACCIDENT FUND v MOTHUPI 2000 (4) SA 38 (HHA) op 49 – 50, PALMER v POULTER, supra op 20 C – 21 A, MULTILATERAL MOTOR VEHICLE ACCIDENTS FUND v MEYEROWITZ 1995 (1) SA 23 (K) op 26 H – 27 G en BEKAZAKU PROPERTIES (PTY) LTD v PAM GOLDING PROPERTIES (PTY) LTD 1996 (2) SA 537 (K) op 542 E – 544 D. Laasgenoemde twee beslissings is elk ‘n beslissing van die Volle Hof van die Kaapse Provinsiale Afdeling. Omdat die toets vir die bedoeling om afstand te doen objektief is, word daardie bedoeling beoordeel aan die hand van uitwaartse manifestasies en is onuitgesproke subjektiewe voorbehoude van geen gelang nie. By afstanddoening deur gedrag, of liewer afstanddoening bewys deur gedrag, moet die gedrag ondubbelsinnig wees, d.w.s. onbestaanbaar met enige ander moontlikheid.

[11] By beoordeling van die gedrag en optrede van die respondente, soos verteenwoordig deur die eerste respondent, aan die hand van die bogemelde toets, moet myns insiens eerstens op die vanselfsprekende gewys word, naamlik dat dit nie hier gaan oor afstanddoening van die reg om die waarborg te ontvang nie, maar afstanddoening van die reg om die koopkontrak te kanselleer wat op 1 Julie 2005 tot stand gekom het omdat die waarborg nie op daardie datum gelewer is nie. Indien wel aldus afstand gedoen is, kon die respondente steeds lewering van die waarborg eis. Dit is nie die respondente se saak dat ‘n nuwe reg om die koopkontrak te kanselleer op grond van nie-lewering van die waarborg later ontstaan het nie. So ‘n reg sou waarskynlik slegs ontstaan indien die applikant in mora geplaas sou wees. Sien PALMER v POULTER, supra op 16 H en KRAGGA KAMMA ESTATES CC AND ANOTHER v FLANAGAN [1994] ZASCA 137; 1995 (2) SA 367 (A) op 373 – 374. Dit is egter nie nodig om op laasgemelde punt ‘n finale beslissing te maak nie.

[12] Dit is duidelik dat die respondente te alle tye bewus was van die reg om die koopkontrak te kanselleer wat op 1 Julie 2005 ontstaan het. Die objektiewe aanduiding van die respondente se bedoeling met betrekking tot hierdie reg, volgens die respondente se eie getuienis, kan uit hoofde van die voormelde soos volg opgesom word. Nadat die waarborg nie betyds gelewer is nie, het die respondente verneem dat duidelikheid hieromtrent waarskynlik eers gedurende die eerste week van September 2005 verkry sou word. Hierby het die respondente klaarblyklik berus aangesien die respondente na hierdie mededeling niks anders gedoen het nie dan om herhaaldelik by die applikant te verneem wanneer die waarborg dan gelewer sou word. Die noodwendige implikasie was dat die waarborg gelewer moet word sodat die transaksie kan voortgaan, al was dit laat, selfs op 14 Februarie 2006. Intussen is die applikant nie net toegelaat om in besit van die eiendom te bly nie, maar het die respondente vir ongeveer vyf maande maandeliks betaling ontvang van ‘n bedrag wat bereken is asof die koopprys op 1 September 2005 reeds betaal was. Op geen stadium voor 14 Februarie 2006 is die respondente se navraag oor wanneer ‘n waarborg vir die koopsom gelewer sou word op enige wyse gekwalifiseer of onderworpe gemaak aan enige voorbehoude nie. Na my oordeel is die gedrag van die respondente onbestaanbaar met enige ander bedoeling as die bedoeling om die reg om die koopkontrak te kanselleer wat op 1 Julie 2005 ontstaan het, te laat vaar.

[13] Namens die respondente is gewys op die ondergemelde gedeelte van die eerste respondent se getuienis:

“Ek wil dit ook net graag op rekord plaas dat soos hierinlater meer volledig bespreek sal word, is dit so dat daar telkens onderhandelinge tussen my en die applikant was nadat hy versuim het om die waarborge te lewer op 1 Julie 2005. Dit is so dat ek hom telkens geleentheid gegee het om die waarborge te kan lewer. Ek was egter deurgaans bewus van die inhoud van die kontrak en in besonder klousule 12 daarvan en in besonder was ek bewus daarvan dat sou ek die applikant grasie verleen om die waarborge te lewer, dit nie afbreuk kan doen en nie sal neerkom op afstanddoening van my regte nie. In die omstandighede het ek telke male ons besluit om te kanselleer oorgehou tot en met die stadium toe aanhangsel “B” aan die applikant gestuur is.”

Aanhangsel “B” is die brief van 15 Februarie 2006. Na my oordeel staan hierdie getuienis, sowel as ander soortgelyke passasies in die getuienis van die eerste respondent, nie in die weg van ‘n bevinding ten gunste van die applikant nie. Ek neem die bewering dat die eerste respondent deurgaans die inhoud van klousule 12 van die koopkontrak in gedagte gehad het, met ‘n knippie sout. Bowendien beteken daardie klousule, vir die redes hierbo uiteengesit, nie wat die eerste respondent beweer dit beteken nie. Die verwysings na afstanddoening van regte en oorhou van die besluit om te kanselleer, moet myns insiens op die totaliteit van die getuienis verstaan word om te beteken dat daar nie afstand gedoen is van die reg om die waarborg te ontvang nie en dat op 14 Februarie 2006 besluit is om die koopkontrak te kanselleer omdat dit op daardie dag geblyk het dat daar steeds geen sekerheid was oor wanneer die waarborg gelewer sou word nie. Beide gemelde aspekte is juis versoenbaar met instandhouding van die koopkontrak na 1 Julie 2005. Op die beste vir die respondente egter, kom hierdie neer op onuitgesproke subjektiewe voorbehoud.

[14] Ek het derhalwe tot die gevolgtrekking gekom dat die applikant aangetoon het dat die respondente die reg om die koopkontrak te kanselleer weens versuim om die waarborg vir die koopsom tydig te lewer, laat vaar het en die keuse uitgeoefen het om die koopkontrak in stand te hou. Gevolglik het die respondente op 15 Februarie 2005 nie die reg gehad om die koopkontrak te kanselleer nie. Die aansoek moet na my oordeel derhalwe slaag, met koste.

[15] Gevolglik word ‘n bevel gemaak ooreenkomstig smeekbedes 1, 2 en 3 van die Kennisgewing van Mosie.

________________________

C.H.G. VAN DER MERWE, R

Namens die applikant: Adv. P.C.F. van Rooyen SC

In opdrag van:

Naudes

BLOEMFONTEIN

Namens die respondente: Mnr. L.R. Pohl

In opdrag van:

Honey Prokureurs

BLOEMFONTEIN

/sp