[Home] [Databases] [WorldLII] [Search] [Feedback] South Africa: Supreme Court of Appeal

You are here:  SAFLII >> Databases >> South Africa: Supreme Court of Appeal >> 2002 >> [2002] ZASCA 32

[Database Search] [Name Search] [Recent Decisions] [Noteup] [Help]

Vavasor Properties (Pty) Ltd v Ehlers and Others (1) (51/2002) [2002] ZASCA 32 (28 March 2002)

.RTF of original document

Saaknommer: 51/2001

DIE HOOGSTE HOF VAN APPèL VAN

SUID-AFRIKA

In die saak tussen:

VAVASOR PROPERTIES (EDMS) BEPERK APPELLANT

en

CHRISTIAAN FREDERIK EHLERS EERSTE RESPONDENT

HESTER JOHANNA EHLERS TWEEDE RESPONDENT

_____________________________________________________________

VOOR: MARAIS, STREICHER en CAMERON ARR

VERHOORDATUM: 12 MAART 2002

LEWERINGSDATUM: 28 Maart 2002

Kontrak – Stilswyende term – Kan nie ingelees word nie – Partye het van gemeenskaplike veronderstelling uitgegaan

UITSPRAAK

CAMERON AR:

1. Noordwes van Pretoria op die Britspad lê 'n stuk grond wat aan die respondente behoort. In die verhoorhof was hulle die eisers. Hulle is man en vrou. Deurgaans het die eerste eiser namens hulle opgetree (ek volg die verhoorhof sowel as die advokate en verwys na albei as ‘die eiser’). Die eiendom is gunstig geleë vir ontwikkeling, en in Maart 1997 het ene Pieterse namens die appellant (‘Vavasor’) die eiser genader. Die voorstel was dat Vavasor en die eiser 'n ooreenkoms aangaan om die eiendom te ontwikkel. Op 1 April 1997 het die eienaars en Vavasor 'n ooreenkoms onderteken wat ‘n vennootskap tussen hulle in die lewe gebring het. Die tersaaklike terme was soos volg:

‘2. Die eienaars sal 'n en comadite vennoot wees en as sodanig nie aanspreeklik wees vir enige vennootskapskulde en sal ook nie geregtig wees om enige regshandelinge insluitende die aangaan van skulde namens en vir die vennootskap, aan te gaan nie en Vavasor sal die uitvoerende vennoot wees.

3. Vavasor sal op eie koste 'n gangbaarheidsstudie doen om te bepaal of die nodige regte en padtoegange verkry kan word, die nodige planne optrek en 'n gangbaarheidsstudie doen om te bepaal of dit haalbaar is om die eiendom te ontwikkel, welke gangbaarheidsstudie Vavasor binne ses (6) maande vanaf datum van hierdie ooreenkoms moet finaliseer by gebreke waarvan hierdie ooreenkoms sal verval, die vennootskap ontbind sal wees en geeneen van die partye enige eise teen die ander party sal hê nie.

4. Die eienaars stel die eiendom, onderhewig aan die eienaars se besit/bewoningsreg so as wat die eienaars tot nog toe geniet het, tot die alleenbeskikking van die vennootskap en verleen redelike toegangsregte aan Vavasor ten einde die voormelde gangbaarheidsstudie te doen.

5. Die eienaars verbind hulleself hiermee teenoor die vennootskap om, sodra Vavasor besluit het om met die voormelde ontwikkeling voort te gaan, die eiendom te verkoop aan 'n ontwikkelingsmaatskappy wat Vavasor gaan stig om die ontwikkeling te doen teen 'n netto koopprys R950 000.00 (negehonderd en vyftig duisend rand) betaalbaar in kontant by registrasie van transport van die eiendom in die naam van die maatskappy.

6. Vavasor sal sodra dit besluit het om met voormelde ontwikkeling voort te gaan, 'n maatskappy stig

6.1 wat die eiendom soos voormeld van die eienaars sal koop;

6.2 wat die voormelde ontwikkeling sal voltooi en bemark;

6.3 wat geregtig sal wees om teen sekuriteit van verbandlenings die koopprys sowel as die transport- en ontwikkelingskoste te betaal;

6.4 waarin die eienaars 'n 30% (dertig persent) aandelebelang kosteloos sal verkry en geregtig sal wees om een direkteur te benoem;

6.5 waarin Vavasor 70% (sewentig persent) van die ander aandelebelang hou en geregtig sal wees om die ander direkteure te benoem; en

6.6 waarvan die aandele dividenddraend sal wees.

7. Die eienaars sal geen verpligting hê ten opsigte van die betaling van enige skuld of uitgawe van die vennootskap of ten opsigte van voormelde ontwikkeling of vir die aandele in voormelde maatskappy nie en Vavasor vrywaar die eienaars teen enige eis wat in dié verband teen die eienaars ingestel kan word.

2. Dit is gemeensaak dat die opskortende voorwaarde binne die ses maande-tydperk vervul is, en dat die eiser ingelig is dat Vavasor aan prokureurs opdrag gegee het om 'n maatskappy te stig en 30% van die aandele aan hom oor te dra. Later is ooreengekom dat 'n bestaande ‘rakmaatskappy’ vir die beoogde doel gebruik sou word in plaas daarvan om 'n nuwe maatskappy te stig.

3. Die eiser het die eiendom bewoon, en hierop het hy alternatiewe huisvesting begin soek. Hy het ook 'n konsepkoopooreenkoms aan Vavasor deurgestuur. Verskeie gesprekke het oor die volgende maande tussen die partye plaasgevind. Dit is gemeensaak dat Vavasor egter nooit voortgegaan het met óf die stigting van ‘n nuwe maatskappy, of die benutting van 'n rak-maatskappy, om die koop van die eiendom te volvoer nie.

4. In sy besonderhede van vordering vorder die eiser, teen tender van die eiendom, spesifieke nakoming van die ooreenkoms; alternatiewelik, kansellasie daarvan plus skadevergoeding en rente. Tydens die verhoor het hy getuig dat ten spyte van herhaalde probeerslae hy geen vaste onderneming van Vavasor of Vavasor se besturende direkteur, Annandale, kon verkry om voort te gaan met óf die koop van sy eiendom óf die voltooiing en bemarking van die ontwikkeling nie. Na herhaalde versekerings dat befondsing verkry sou word, wat nooit volvoer is nie, moes hy met teësin tot regsaksie oorgaan. Annandale het namens Vavasor getuig (Pieterse het intussen na Nieu Zeeland ge-emigreer). Sy getuienis was dat, hoewel die gangbaarheidsstudie getoon het dat die ontwikkeling kommersieël gangbaar was, en ‘alles positief gelyk [het] om voort te gaan’, verskeie onverwagte probleme verhoed het dat Vavasor die finansiële rugsteuning vir die ontwikkeling kon verkry.

5. Dit is nooit aan Annandale gestel dat Vavasor of self finansieël in staat was om die ontwikkeling te volvoer nie, of in staat was om die benodigde finansies elders te bekom nie. Die uitsluitlike vraag is dus of Vavasor nietemin kontraktueel verplig was om die ontwikkelingsfinansies ten minste vir die aankoop van die eiendom te voorsien.

6. Die verhoorhof (Jordaan Wn R) het die eiser hierin gelyk gegee. Die verskil tussen die koopprys van R950 000,00 en die eiendom se waarde soos tydens die verhoor bewys, naamlik R400 000,00, is as skadevergoeding toegeken, tesame met rente en koste. Die verhoorhof het verlof om te appelleer geweier; maar dit is later deur hierdie Hof verleen.

7. Die verhoorhof het die kernvraag geïdentifiseer as die betekenis van klousules 5 en 6 van die vennootskapsooreenkoms, en bevind dat Vavasor ‘verhinder’ het dat die beoogde maatskappy die koopkontrak sluit. Dit stel volgens die verhoorhof kontrakbreuk daar op grond waarvan die eis moet slaag.

8. In sy besonderhede van vordering het die eiser gesteun op 'n gedeeltelik skriftelike, gedeeltelik mondelinge ooreenkoms, waarvan die mondelinge gedeelte was dat die beoogde maatskappy ‘voldoende fondse en personeel’ sou hê om sy verpligtinge na te kom. Tydens die verhoor is daar egter geen getuienis gelei wat die mondelinge beding bewys het nie. Die hoofkwessie op appèl was dus of die alternatiewe eisoorsaak bewys is, naamlik dat daar stilswyend beding is dat die beoogde maatskappy ‘voldoende fondse en personeel sou hê om al sy verpligtinge na te kom’. Daar is nie betoog dat die terme van die kontrak onduidelik of dubbelsinnig is nie. Derhalwe is die getuienis tydens die verhoor afgele slegs relevant om die agtergrondsomstandighede by kontraksluiting aan te dui.

9. By 'n betragting van die ooreenkoms is dit opvallend dat die eiser as vennoot in die ontwikkelingsprojek nie bloot tot die vennootskap bydra deur sy eiendom beskikbaar te stel nie. Die ooreenkoms gaan verder en bepaal dat sodra die opskortende voorwaarde vervul word, die beoogde maatskappy die eiendom sal koop. Daarby bepaal die ooreenkoms dat die eiser kosteloos ‘n 30% belang in die beoogde maatskappy verkry, hoewel hy nie aanspreeklik is vir vennootskapskulde nie en daarby gevrywaar word teen enige eis ten aansien van die vennootskap.

10. Was dit die partye se bedoeling, en is die vennootskapsooreenkoms vatbaar vir die uitleg, dat afgesien hiervan daar ‘n verpligting op Vavasor sou rus om te verseker dat die beoogde maatskappy die eiendom teen die vasgestelde prys koop? Die vraag is of die kontrak self, behoorlik geinterpreteer, daarop dui dat die beoogde maatskappy deur Vavasor van die benodigde befondsing voorsien moes word, en, indien nie, of daar 'n stilswyende term tot die effek ingelees moet word.

11. Klousule 6.1 bepaal dat Vavasor 'n maatskappy sal stig ‘wat die eiendom . . . van die eienaars sal koop’ (kursivering bygevoeg). Dui die natuurlike betekenis van hierdie woorde, in hulle konteks gelees, daarop dat Vavasor onder ‘n verpligting geplaas word om die befondsing te voorsien wat die beoogde maatskappy in staat sou stel om die koop te voltrek? Die woordgreep is in die toekomstige tyd en nie ‘n gebiedende bepaling, aangesien die maatskappy wat die verpligting moet uitvoer nog nie bestaan nie. ‘Sal koop’ betken nie dat Vavasor die finansiering moet verskaf om te verseker dat dit wel gebeur nie. Die toekomstige tyd dui na my mening eenvoudig daarop dat die partye ten tye van kontraksluting gedink het dat die koop wel sou plaasvind.

12. By ‘n natuurlike uitleg van die kontrak se bewoording is daar na my mening dus nie die verpligting te lees waarop die eiser wil steun nie. Die eiser se hoofargument op appèl was egter dat die vennootskapsooreenkoms uit 'n kommersiële oogpunt absurd sou wees indien daar nie stilswyend ooreengekom is nie dat Vavasor die benodigde finansiële rugsteuning sou verskaf nie. Derhalwe moes ‘n beding tot die effek in die kontrak ingelees word.

13. Na my mening kan die argument nie slaag nie. Die kontrak is na my mening sonder die beding volkome kommersieël sinvol mits daar uit 'n ander bron finansies bekombaar was. Indien die partye ten tye van kontraksluiting onder die gemeenskaplike veronderstelling verkeer het dat, mits die gangbaarheidsstudie positief is, die benodigde finansies vanuit een of ander bron beskikbaar gestel sou word, dan was dit geensins sinneloos om 'n bepaling wat Vavasor verplig om die finansies te verskaf weg te laat nie.

14. Dit is geykte reg dat 'n stilswyende beding by 'n kontrak ingelees kan word slegs indien dit met sekerheid gesê kan word dat, indien die partye ten tye van die kontraksluiting ondervra sou gewees het oor die uitdruklike invoeging al dan nie van die betrokke term, hulle beide sou geantwoord het, ‘natuurlik geld die term; dit is nie eens nodig dat ons dit uitdruklik invoeg nie.’ Nienaber AR het in Wilkins NO v Voges 1994(3) SA 130 (A) at 136 - 137 die posisie soos volg uiteengesit:

‘A tacit term, one so self-evident as to go without saying, can be actual or imputed. It is actual if both parties thought about a matter which is pertinent but did not bother to declare their assent. It is imputed if they would have assented about such a matter if only they had thought about it-which they did not do because they overlooked a present fact or failed to anticipate a future one. Being unspoken, a tacit term is invariably a matter of inference. It is an inference as to what both parties must or would have had in mind. The inference must be a necessary one: after all, if several conceivable terms are all equally plausible, none of them can be said to be axiomatic. The inference can be drawn from the express terms and from admissible evidence of surrounding circumstances. The onus to prove the material from which the inference is to be drawn rests on the party seeking to rely on the tacit term. The practical test for determining what the parties would necessarily have agreed on the issue in dispute is the celebrated bystander test. Since one may assume that the parties to a commercial contract are intent on concluding a contract which functions efficiently, a term will readily be imported into a contract if it is necessary to ensure its business efficacy; conversely, it is unlikely that the parties would have been unanimous on both the need for and the content of a term, not expressed, when such a term is not necessary to render the contract fully functional.’

15. Soos Colman R dit gestel het in Techni-Pak Sales (Pty) Ltd v Hall 1968(3) SA 231 (W) at 236 E - G:

‘The Court has no power to supplement the bargain between the parties by adding a term which they would have been wise to agree upon, although they did not. The fact that the suggested term would have been a reasonable one for them to adopt or that its incorporation would avoid an inequity or a hardship to one of the parties, is not enough. The suggested term must, in the first place, be one which was necessary as opposed to merely desirable, to give business efficacy to the contract; and, what is more, the Court must be satisfied that it is a term which the parties themselves intended to operate if the occasion for such operation arose, although they did not express it.’

Colman R wys ook daarop dat die leer van stilswyende terme ‘relates not to what the parties might have agreed to or would probably have agreed to after further negotiation, had there been any, but to what they must have intended at the time when they negotiated and agreed as they did’ (237B).

16. In die huidige geval kan daar na my mening nie gesê word dat Annandale namens Vavasor ten tye van die sluiting van die ooreenkoms sou gesê het, indien die moontlikheid van probleme met finansiering geopper sou gewees het, ‘maar natuurlik sal Vavasor dan die finansiering verskaf!’ Inteendeel. Die kontrak het vir die eiser aansienlike voordele ingehou, met minimum-risiko. Uit 'n kommersiële oogpunt kom die betoog dat Vavasor daarby onder alle omstandighede moes instaan vir die finansiering van die eiendomsaankoop vir my allermins oortuigend voor. Dit lyk my meer waarskynlik te gewees het dat dit die partye se gemeenskaplike veronderstelling was dat finansiële ondersteuning vir die beoogde ontwikkeling uit een of ander bron bekom sou kon word. Die getuienis aan beide kante strook met hierdie afleiding. Vavasor is egter nooit onder 'n kontraktuele verpligting geplaas om te verseker dat dit gebeur nie.

[17] Dit dien in hierdie konteks beklemtoon te word dat die kontrak soos hy uiteindelik daar uitgesien het, afkomstig was van die eiser self, wat 'n ervare prokureur is. Pieterse namens Vavasor het vir die eiser 'n konsep- vennootskapsooreenkoms verskaf. Hierop het die eiser beduidende wysigings aangebring (insluitende 'n verkorting van die opsietydperk vanaf 12 na 6 maande), en daarna die kontrak vir Pieterse teruggefaks. In hierdie omstandighede is die gebrek aan 'n uitdruklike bepaling dat Vavasor onvoorwaardelik vir die finansiering van die ontwikkelingsprojek moet instaan onvermydelik opvallend.

[18] Daar kan na my mening dus nie met die vereiste sekerheid gekonstateer word dat óf Vavasor óf immers die eiser self bevestigend sou geantwoord het indien die betrokke term tydens kontraksluiting aan hulle gestel sou gewees het nie.

[19] Indien die bedoeling van die partye was om ingevolge klousule 6.1 ‘n verpligting op Vavasor te plaas om toe te sien dat die beoogde maatskappy die eiendom koop en die koopprys betaal, moet dieselfde geld ten opsigte van klousule 6.2. Klousule 6.2 bepaal dat die beoogde maatskappy ‘die voormelde ontwikkeling sal voltooi en bemark’. Die feit dat die kooptransaksie onmiddellik moes plaasvind, terwyl die ontwikkeling later sou plaasvind, bied geen basis daarvoor om die twee ‘verpligtinge’ as afsonderlik te beskou, soos betoog deur die eiser se advokaat nie. Dit is ‘n verdere rede waarom die beding waarop die eiser steun nie ingelees kan word nie. Dit is naamlik onwaarskynlik dat Vavasor kon bedoel het om te onderneem om nie slegs op eie risiko nie, maar suiwer ook op eie koste, vir die totale finansiering van die eiendomsaankoop en die ontwikkelingsprojek in te staan nie. In daardie geval sou dit immers onnodig gewees het vir die partye om die stigting of benutting van ‘n verdere maatskappy te beoog, en kon Vavasor net sowel die eiendom self aangekoop het, en self onderneem het om die ontwikkeling to voltooi en te bemark.

[20] ‘n Verdere oorweging is die volgende. Dit blyk duidelik uit klousule 6.3 dat die beoogde maatskappy geregtig sou wees om die ontwikkelingskoste ten minste ten dele te verhaal ‘teen sekuriteit van verbandlenings’ op die eiendom. Dit dui ten minste daarop dat die beoogde maatskappy ten dele self moes sorg dat die finansiering bekom word, uit bronne anders as Vavasor. ‘n Stilswyende term dat Vavasor onvoorwaardelik vir daardie koste moes instaan is volgens my mening dus nog minder vanselfsprekend af te lei.

[21] Ek kom dus tot die gevolgtrekking dat hoewel Vavasor kontrakbreuk gepleeg het deur te versuim om die koop van die eiser se eiendom deur die beoogde maatskappy te laat volvoer, die eiser geen skade gely het as gevolg van die kontrakbreuk nie, omdat Vavasor nie op grond van die kontrak onder 'n verpligting gestaan het om te sorg dat die maatskappy in staat was om die koop deur te voer nie.

[22] In hierdie omstandighede is die gevolgtrekking onafwendbaar dat daar 'n onoorkomelike gebrek in die eis voorkom, en moes die aksie in die verhoorhof van die hand gewys gewees het. Dit is derhalwe nie nodig om te handel met die verdere aspekte betreffende rente wat in die verhoorhof se bevel vervat is nie.

[23] Die appèl moet dus met koste slaag. Die bevel in die verhoorhof word ter syde gestel, en vervang met die volgende:

‘Die eisers se eis word van die hand gewys met koste.’

E CAMERON

REGTER VAN APPèL

STREICHER AR STEM SAAM