[Home] [Databases] [WorldLII] [Search] [Feedback] South Africa: Supreme Court of Appeal

You are here:  SAFLII >> Databases >> South Africa: Supreme Court of Appeal >> 2001 >> [2001] ZASCA 144

[Database Search] [Name Search] [Recent Decisions] [Noteup] [Help]

Wahloo Sand BK en andere v Die Trustees van die Hambly Parker Trust en andere (3) (85/2001) [2001] ZASCA 144 (30 November 2001)

IN DIE HOOGSTE HOF VAN APPèL
VAN SUID-AFRIKA

Saak No : 85 / 2000

In die saak tussen:

WAHLOO SAND BK Eerste Appellant

EDUARD WIUM ALBERTYN, JAN LEEUWNER VAN WYK
en LIZETTE WEYER-HENDERSON
verteenwoordigend van die
LIZETTE WEYER-HENDERSON FAMILIE TRUST Tweede Appellant

EDUARD WIUM ALBERTYN, JAN LEEUWNER VAN WYK
en THOMAS MULLER VON BRATT
verteenwoordigend van die
TOM VON BRATT FAMILIE TRUST Derde Appellant

en

DIE TRUSTEES VAN DIE HAMBLY PARKER TRUST Eerste Respondent
KROMGOED (EDMS) BPK Tweede Respondent
DIE REGISTRATEUR VAN AKTES Derde Respondent

__________________________________________________

UITSPRAAK

__________________________________________________

OLIVIER AR

[1] In wese en op sy eenvoudigste gestel, is die feite in onderhawige geval die volgende. B (die tweede respondent) is die eienaar van 'n grondstuk. In Mei 1999 gaan hy en A (die appellante), die eienaar van 'n aangrensende eiendom, 'n ooreenkoms aan in terme waarvan hulle oor-en-weer 'n reg van weg oor hul eiendomme aan mekaar verleen. A en B kom ook ooreen dat die serwitute teen die titelaktes van beide hul grondstukke in die akteskantoor geregistreer moet word. Voordat sodanige registrasie kon plaasvind, en wel in Julie 1999, verkoop B sy grondstuk aan C (die eerste respondent). A wil die ooreengekome serwituut in die akteskantoor registreer. B het geen beswaar nie. C ontken A se aanspraak op registrasie, omdat, so sê hy, hy geen kennis van die ooreenkoms tussen A en B gehad het nie. Argumentshalwe kan aanvaar word dat (i) C geen sodanige kennis gehad het nie; (ii) as logiese korrelaat van (i), dat B dus die bestaan van sy ooreenkoms met A verswyg het teenoor C; (iii) dat A self nie verwytbaar opgetree het nie - geen bewering is gemaak dat hy vir C mislei het nie.
[2] Klaarblyklik moet A slaag in sy aanspraak op registrasie van die serwituut. Gestel daar was nooit sprake van 'n verkoping van die grondstuk deur B aan C nie. B sou geen verweer gehad het teen A se aanspraak op registrasie nie : A eis immers spesifieke nakoming deur B van die kontrak. Hoe kan A se aanspraak ontsenu word deur die feit van die verkoping deur B aan C? Soos gesê, het A nie verwytbaar opgetree nie. Insoverre as wat B die bestaan van die serwituut-ooreenkoms teenoor C verswyg het, is C se remedie teen B vir kansellasie van sy kontrak met B en / of vir skadevergoeding. Insoverre B nie sy kontrak teenoor C kan nakom om "skoon" titel te lewer nie, is C se remedie weer eens teen B vir kansellasie en / of skadevergoeding.
[3] Maar die vraag kan tereg gevra word of die kwessie werklik so eenvoudig is. Gestel B (die eienaar van die grondstuk) het dit eers aan C verkoop. Voor transport kan plaasvind, gaan hy die serwituut-ooreenkoms met A aan. Sou A in hierdie geval ten spyte van C se beswaar nog steeds registrasie van die serwituut kan afdwing? Ek meen van nee. Waarom nie? Omdat C se vorderingsreg op "skoon" transport ontstaan het voor die totstandkoming van A se reg op registrasie van die serwituut. [4] Dus: die kronologiese opeenvolging van die kontrakte is van kernbelang; die eerste reghebbende word beskerm. Die qui prior-reël is dus die basis waarop gekies word of A dan wel C se regte gehandhaaf moet word. Helder insig in die problematiek van hierdie en soortgelyke gevalle word eers verkry indien mens die persoon wat twee opeenvolgende kontrakte met twee verskillende persone met botsende inhoude in die middel van die prentjie plaas, d w s B in ons geval.
[5] Dat B in ons geval botsende en onversoenbare regte verleen het onderskeidelik aan A en C val myns insiens nie te betwyfel nie. Hy kan nie "skoon" transport aan C gee sonder om kontrakbreuk teenoor A te pleeg nie; net so min kan hy die serwituut laat registreer sonder om kontrakbreuk teenoor C te pleeg, deur iets anders te lewer as waartoe hy en C ooreengekom het.
[6] Gewoonlik word die qui prior-reël toegepas waar die skepper van die teenstrydige opeenvolgende regte dieselfde reg vir die twee verkrygers skep. Krauze v Van Wyk en Andere 1986 (1) SA 158 (A) was so 'n geval : A gaan eers 'n koopkontrak met B aan, daarna oefen C 'n opsie (voorheen deur A aan hom verleen) uit om dieselfde gondstuk te koop. B se regte word gehandhaaf. Dit gaan oor 'n geval waar dieselfde verkoper gelyksoortige mededingende persoonlike regte aan twee verskillende kopers verleen het. (Vgl bl 171 G e v van die verslag vir 'n bespreking van die reël.)
[7] Daar bestaan egter geen wetenskaplike beginsel waarom die qui prior-reël nie ook sal geld waar maar onversoenbare vorderingsregte deur dieselfde persoon ten gunste van twee ander deur opvolgende kontrakte geskep word nie, al is die een vorderingsreg gerig op transport en die ander op registrasie van 'n serwituut, soos in die onderhawige geval. Barnhoorn, N.O. v Duvenage and Others 1964 (2) SA 486 (A), het egter nie met ongelyksoortige regte (soos in ons geval) te doen nie, maar met gelyksoortige persoonlike regte om transport van grond te eis. Ietwat vereenvoudig, was die feite soos volg: (Sien ook die nuttige bespreking deur Van der Merwe en Rowland, Die Suid-Afrikaanse Erfreg, 6^e uitgawe 335) A bemaak sy plaas Zamenkomst aan B onderhewig aan 'n fideicommissum in die guns van C. Voor afloop van die fideikommissêre termyn, in Januarie 1949, gee B en C 'n opsie aan D om die plaas binne ses maande na B se afsterwe te koop - d w s nadat C se regte as fideicommissarius om transport vry van die fideisommissum te eis, sou gevestig het. B sterf en D oefen die opsie uit. C, wat intussen eienaar van die plaas geword het, weier transport aan D. Sy verweer is dat hy reeds voor die verlening van die opsie aan D, en wel in Oktober 1948, sy fideikommissêre regte aan sy minderjarige kinders sedeer het. Met 'n beroep op die beginsel qui prior est tempore, potior est iure het beide die hof a quo en hierdie Hof bevind dat die minderjariges se reg eerste gevestig is en derhalwe voorkeur bo dié van D geniet. Die belang van die uitspraak vir huidige doeleindes is dat beide die regte van D en dié van die minderjariges as persoonlike regte beskou is, beide met inhoud om transport van die eiendom vry van die fideicommissum te bekom (sien Hoexter AR op 494).
[8] Barnhoorn N.O. v Duvenage and Others is derhalwe 'n geval van gelyksoortige vorderingsregte om transport van grond te eis, een wat uit 'n sessie en die ander wat uit 'n opsie-verlening ontstaan het. Nogtans kan ek nie insien waarom die qui prior-beginsel nie sal geld waar die botsende vorderingsregte op verskillende maar onversoenbare gevolge (soos in ons geval) gerig is nie. As die qui-prior reël goed en billik geag word waar met presies dieselfde soort vorderingsregte te doen gekry word (bv beide aansprake op transport) dan behoort dit ook te geld waar daar botsende en onversoenbare vorderingsregte voor hande is, al verskil hul ten opsigte van wat gevorder kan word. Dit is al meer male gesê dat ons reg 'n viriele sisteem is wat ooreenkomstig sy basiese beginsels aanpasbaar is om nuwe situasies te hanteer. (Sien Hefer AR in Willis Faber Enthoven (Pty) Ltd v Receiver of Revenue 1992 (4) SA 202 (A) op 220 B - 223 H.) Die onderhawige is klaarblyklik 'n gepaste geval vir sodanige uitbreiding.
[9] Onversoenbaar met die bogemelde siening, soos weerspieël deur 'n hele aantal uitsprake van ons howe, en veral die uitsprake van hierdie Hof in Krauze v Van Wyk en Andere en Barnhoorn N.O. v Duvenage and Others, is die mening van Prof Beinart dat

" ... priority in time applies to real rights only, and not to personal rights which are in competition - they are always concurrent."

(Sien 1968 Acta Juridica 211 voetnoot 316.) En om die uitspraak in Barnhoorn N.O. v Duvenage and Others, spesifiek op die kwessie van die qui prior-reël, sommer net as verkeerd af te skryf, soos wat Beinart doen, is nie behulpsaam nie. Selfs in ons gemene reg was die qui prior-beginsel van toepassing op gevalle van opeenvolgende verkopings waar daar nog geen oordrag was nie en beide kopers dus slegs persoonlike regte op lewering gehad het, soos duidelik blyk uit Van Leeuwen, Censura Forensis 1.4.19.26. Beinart sê voorts ook nie vir ons hoe die probleem van "concurrency" dan opgelos moet word nie.
[10] Ek hou dit dan as my oortuiging na dat die qui prior-beginsel geld ook waar dieselfde persoon deur verskillende regshandelinge, hetsy gelyksoortig of ongelyksoortig in vorm, opeenvolgens vir twee of meer ander persone persoonlike regte skep wat ten aansien van dieselfde objek van regte onversoenbare aansprake tot gevolg het. Dit het in onderhawige geval gebeur en die qui prior-reël is dus inderdaad die regswetenskaplike verklaring waarom die appellante se regte teenoor die tweede respondent voor dié van die eerste respondent beskerm moet word.
[11] Word bogemelde beginsel nie op die feite in die onderhawige geval toegepas nie, beland 'n mens - soos trouens in alle ander gevalle waar toepaslike regsbeginsels oor die hoof gesien word - in 'n doolhof, waaruit die enigste ontvlugting 'n beroep op "billikheid" of "equity" is. Billikheid het 'n rol te speel nadat die qui prior-reël toegepas is; dit het nie, in die onderhawige soort situasies 'n eie, selfstandige regskeppende funksie nie. Word in hierdie gevalle laasgenoemde funksie aan die billikheid toegeken, degenereer ons reg tot 'n kasuïstiese, arbitrêre en sisteemlose benaderingswyse : soms word die eerste regsverkryger, soms die tweede een beskerm. Ek het dus 'n beginselbeswaar teen die sogenaamde "billikheidsbenadering" soos namens die respondent aangevoer, afgesien daarvan dat, soos reeds gesê, die uiteindelike saaklike regte wat die onderskeie party in die onderhawige saak beoog, in wese onversoenbaar is. Die werklikheid is dat die "billikheidsbenadering" eenvoudig resulteer in 'n willekeurige keuse tussen die aansprake van die appellante en die eerste respondent; dit het met "versoening" niks te doen nie.
[12] Daar is egter nog 'n ander beswaar teen die genoemde billikheidsbenadering. Dit is dat die beroep namens die respondent op 'n passasie in die ou beslissing in Hofgaard v Registrar of Mining Rights, Stephenson and D'Elboux, 1908 TS 650 eenvoudig nie gehandhaaf kan word nie. In gemelde saak het S 'n opsie aan H verleen ten aansien van sekere kleims. Voordat H sy opsie uitgeoefen het, sluit H 'n koopkontrak met C om kleims aan laasgenoemde oor te dra. C is onbewus van die opsie en gaan aansienlike koste met betrekking to die kleims aan. Daarna oefen H sy opsie uit en doen aansoek om 'n interdik om S te verbied om die oordrag van die kleims aan C te verbied. Curlewis R wys die aansoek van die hand. Die agbare regter bevind (op 654, 2^e par) dat die reg van 'n koper nie onderhewig is aan die regte van 'n opsiehouer nie. Hierdie bevinding weerspieël nie meer die stand van ons reg nie en is al herhaaldelik verwerp in die beslissings hierna bespreek.
[13] In 1951 verskyn Wessels se gesaghebbende Law of Contract in South Africa. In vol 2, par 4434, bl 1089 verwerp hy die billikheidsbenadering van Hofgaard in geval van voorgang van regte ten aansien van eiendom wat nog nie oorgedra is nie:

'The principle here applied [die dictum in Hofgaard] may be an important factor in the exercise of a discretion in ordering what is analogous to specific performance ... or of leaving the injured party to an action for damages, but it is, with submission, not appropriate in the decision as to which party has a prior legal right to property not yet transferred" (My beklemtoning)

[14] Ook Broome RP het in Le Roux v Odendaal and Others 1954 (4) SA 432 (N) die qui prior-reël as die vertrekpunt in gevalle van opeenvolgende verkopings beskou. Slegs as die toepassing van dié reel onbillik werk, kan dit versag word. Die billikheidsvertrekpunt in Hofgaard word verwerp :

'With respect, I do not think that this principle ought to be the sole guide in cases of double sales. What if the equities are evenly balance? Is neither purchaser entitled to transfer?' (Op 443 D - E)

[15] Die negering van die qui prior-reël ten gunste van 'n 'billikheidsbenadering" is oortuigend aan die kaak gestel deur Macdonald R in B.P. Southern Africa (Pty) Ltd v Desden Properties (Pvt) Ltd and Another 1964 (2) SA 21 (SR). Hy bevestig dat die uitgangspunt die qui prior-reël is, wat slegs opgehef kan word as daar besondere omstandig- hede voor hande is. Van Hofgaard sê die geleerde regter (op 25 C - E):

'In my view Hofgaard's case was wrong, not only because it misapplied Kohling's case, but also because the learned Judge paid regard only to the effect of his decision on the parties. In my view, by far the more important aspect is the general effect which the decision in any particular case is likely to have. It is the policy of the law to uphold, within reason, the sanctity of contracts. it follows that Courts of law should, as far as possible, in matters of this kind, adopt an approach which will discourage sellers from entering into contracts the performance of which will necessarily involve a breach of an earlier contract, and by adopting such an approach reduce a potential cause of hardship. The concern of the Courts should primarily be with the removal of the cause of these cases of hardship rather than with the result in a particular case.'

[16] Ook Hofmeyr R het, in Botes v Botes en 'n Ander 1964 (1) SA 623 (O), die qui prior-reël as die toepaslike reel beskou om die botsing van regte tussen 'n opsiehouer en 'n latere koper te bereg. Die "billikheidsbenadering" van Hofgaard word verwerp (op 627 A) :

'Die saak van Hofgaard is na my oordeel egter geen duidelike gesag vir die stelling dat die finale beslissing tussen die onderskeidelike regte van die mededingende kopers op die oorwig van billikheidsoorwegings gebaseer moet word nie. Die aansoek was om 'n tydelike interdik hangende 'n geding vir spesifieke nakoming en die beslissing van die aansoek was vermoedelik sonder meer gebaseer op die beginsels wat van toepassing is by die toekenning al dan nie van tydelike interdikte. Sodanige beginsels plaas juis die gemelde oorwig van billikheidsoorwegings op die voorgrond en dit is vir my gevolglik glad nie duidelik dat Curlewis R, bedoel het om die huidige twisvraag te beantwoord nie.''

[17] Die regsposisie is weer korrek, myns insiens, deur Vivier R in Barnard v Thelander 1977 (3) SA 932 (K) saamgevat. Dit het daar gegaan om botsende aansprake uit hoofde van opvolgende koopkontrakte. Na 'n deurtastende ondersoek van die regsbronne en literatuur wat die totale gebied van botsende persoonlike regte gedek het, (wat tog immers onnodig sou gewees het as dit bloot om billikhede gaan), formuleer die geleerde regter die beginsel soos volg : (op 938 F - H):

'In al die onlangse beslissings van ons Howe, waarin na McKerron se artikel verwys is, is die eenparige standpunt dus ingeneem dat die eerste koper se persoonlike reg voorrang geniet bo dié van 'n latere koper, en dat die eerste koper, in die afwesigheid van spesiale omstandighede wat die balans van billikheid raak, geregtig is op 'n interdik wat oordrag aan die latere bona fide koper verhinder, en ook geregtig is op reële eksekusie teenoor die verkoper.

Beide op gesag, sowel as op beginsel, wil ek my met eerbied met hierdie standpunt vereenselwig. Ek wil my ook vereenselwig met die oorwegings wat in Le Roux, Botes en B.P. Southern Africa se sake ter ondersteuning daarvan genoem is.'

Ten aansien van die Hofgaard-benaderingswyse sê Vivier R (op 935 H)

'In Hofgaard se saak was die aansoek vir 'n tydelike interdik pendente lite, en soos Hofmeyr, R (soos hy toe was), in Botes se saak, supra op bl. 627, daarop wys, was die beslissing vermoedelik gebaseer op die beginsels van toepassing by tydelike interdikte waar die oorwig van billikheidsoorwegings op die voorgrond geplaas word.'

[18] Reynder v Rand Bank Bpk 1978 (2) SA 630 (T) het die beginsel aanvaar dat 'n eksekusie-skuldeiser se regte op beslaglegging en verkoping voorrang geniet bo die van 'n reghebbende op oordrag van 'n bepaalde eiendom, al het laasgenoemde se vorderingsreg op lewering ontstaan voor die beslaglegging, ten spyte van die eksekusie-skuldeiser se kennis van die reghebbende se regte. Nestadt R verwerp die dictum in Hofgaard as toepaslik op gevalle van teenstrydige aansprake. Hy verwys met goedkeuring na Wessels, hierbo aangehaal, en Broome RP ( in Le Roux v Odendaal and Others, supra) se verwerping van gemelde "billikheidsbenadering'.
[19] In aansluiting by die hierbo-bespreekte beslissings meen ek dan dat die korrekte benaderingswyse in die onderhawige geval is om die qui prior-reël as vertrekpunt toe te pas - dus, ten gunste van die appellante. Die Hofgaard--benadering is al so dikwels deur Provinsiale Afdelings verwerp - myns insiens tereg - dat dit nie op geregverdigde wyse ten aansien van die problematiek tans ter sprake as vertrekpunt kan geld nie. Die gemelde Provinsiale beslissings dek 'n wye veld van gevalle waar botsende persoonlike regte teenoor mekaar te staan kom. Die feit dat die onderliggende feitestelle van mekaar verskil, doen nie afbreuk aan die beginsel van qui prior nie, tensy 'n mens in casuïstiek verval. Ons reg het 'n beginselstandpunt oor die problematiek van teenstrydige aansprake in die onderhawige soort gevalle en daar is geen behoefte aan 'n casuïstiese of "equitable" oplossing nie.
[20] Word die qui prior-vertrekpunt in die huidige geval aanvaar, is die volgende vraag of die eerste repondent spesiale omstandighede aangetoon het waarom dit opsy geskuif moet word. Geen sodanige omstandighede is aangetoon nie. Om hierdie rede moet die appèl slaag.

P J J OLIVIER