|
|
[Home]
[Databases]
[WorldLII]
[Search]
[Feedback]
South Africa: Supreme Court of Appeal |
[Database Search] [Name Search] [Recent Decisions] [Noteup] [Help]
`IN DIE HOOGSTE HOF VAN APPèL
VAN SUID AFRIKA
RAPPORTEERBAAR
Saak No: 85/2000
In die saak tussen:
WAHLOO
SAND BK Eerste Appellant
EDUARD WIUM ALBERTYN, JAN LEEUWNER
VAN WYK EN LIZETTE WEYER-HENDERSON
verteenwoordigend van die
LIZETTE WEYER-HENDERSON FAMILIE TRUST Tweede
Appellant
EDUARD WIUM ALBERTYN, JAN LEEUWNER VAN WYK
EN
THOMAS MULLER VON BRATT
verteenwoordigend van die
TOM VON BRATT FAMILIE TRUST Derde
Appellant
en
DIE TRUSTEES VAN DIE HAMBLY PARKER
TRUST Eerste Respondent
KROMGOED (EDMS) BPK
Tweede Respondent
DIE REGISTRATEUR VAN AKTES Derde
Respondent
________________________________________________________________________
CORAM: VIVIER Wnd AHR, HOWIE, OLIVIER ARR, CLOETE EN BRAND Wnd ARR
________________________________________________________________________
Verhoordatum: 11 September 2001
Uitspraak: 29 November 2001
Verkoping van dienende eiendom na aangaan van serwituutooreenkoms -
eis om registrasie van serwituut voor oordrag van eiendom aan
koper -
afwesigheid van kennis van serwituutooreenkoms aan die kant van koper nie 'n
verweer nie -toepaslikheid van stelreël
qui prior est tempore potior est
iure toegepas.
_______________________________________________________________________
U I T S P R A A K
________________________________________________________________________
BRAND Wnd AR
BRAND Wnd AR
[1] Die tweede respondent maatskappy is die geregistreede eienaar van 'n onroerende eiendom aan die oewer van die Krommerivier in die distrik van Humansdorp ("die eiendom"). Die drie appellante is eienaars van aangrensende eiendomme.
[2] Op 12 Mei 1999 is 'n ooreenkoms tussen die
appellante en die tweede respondent voor 'n notaris verly wat beskryf is as 'n
"wederkerige
saaklike padserwituut", en waarna ek voortaan sal verwys as "die
serwituutooreenkoms". In terme van die serwituutooreenkoms het
die tweede
respondent 'n reg van weg oor die eiendom aan die drie appellante verleen. Die
eerste appellant het op sy beurt weer
'n reg van weg oor sy eiendomme aan die
tweede respondent verleen.
[3] Ingevolge klousule 4.3 van die
serwituutooreenkoms het die vier partye daartoe onderneem om die serwitute wat
oor en weer verleen
is teen die titelaktes van die betrokke eiendomme te laat
registreer. Voordat sodanige registrasie egter kon plaasvind, het die
tweede
respondent in Julie 1999 die eiendom aan die eerste respondent
verkoop.
[4] Toe die appellante verneem van die koopkontrak en dat die
tweede respondent van voorneme was om daaraan uitvoering te gee deur die
eiendom
by wyse van registrasie in die akteskantoor aan die eerste respondent oor te
dra, het hulle 'n dringende aansoek teen beide
respondente in die Suidoos-Kaapse
Plaaslike Adeling aanhangig gemaak. Die registrateur van aktes is ampshalwe as
derde respondent
gevoeg maar geen regshulp is teen hom gevra of toegestaan nie
en hy is nie 'n party op appèl nie. Die regshulp waarvoor
die
appellante in hul aansoek gevra het, is beliggaam in 'n bevel nisi wat
teen die respondente uitgereik is op 26 Augustus 1999. Hiervolgens is die
respondente, in wese, aangesê om op die keerdag
redes aan te toon waarom
die serwituutooreenkoms nie teen die titelakte van die eiendom geregistreer sal
word voordat die eiendom
op naam van die eerste respondent oorgedra word
nie.
[5] Die tweede respondent het nie die bekragtiging van die bevel
nisi betwis nie. Inteendeel is daar 'n beëdigde verklaring deur 'n
verteenwoordiger van die tweede respondent ingedien wat die
aansoek ondersteun.
Die eerste respondent daarenteen het wel die appellante se aansoek bestry.
[6] Op die verlengde keerdag van die bevel nisi het Horn Wnd R
ten gunste van die eerste respondent beslis en gelas dat die bevel met koste ter
syde gestel word. Teen hierdie
beslissing kom appellante nou, met verlof van
hierdie Hof, in hoër beroep.
[7] Die ratio decidendi van
die Hof a quo blyk in die volgende aanhalings uit sy uitspraak opgesluit
te wees:
"'n Serwituut wat nie geregistreer is nie is afdwingbaar inter partes. Aangesien sodanige serwituut alleenlik werking by registrasie sou verkry, sou dit nie geld teenoor 'n koper van 'n dienende erf wat die grond bona fide aangekoop het sonder kennis van die bestaan van die serwituut nie. (Van den Berg en 'n Ander v Van Tonder 1963 (3) SA 588 (T); Manganese Corporation Ltd v SA Manganese Ltd 1964 (2) SA 185 (W) 189 A-B; Grant and Another v Stonestreet and Others 1968 (4) SA 1 (A) 20 B-C)"
en
"... Hierdie saak het niks te doen met die geval waar die serwituut-aanspraakmaker poog om 'n besondere vaste eiendom te beswaar nie. Het die koper ten tye van die aangaan van die koopooreenkoms nie geweet van die serwituut nie is hy nie gebonde om gevolg daaraan te gee nie. Laasgenoemde geval word deur sy eie beginsels gereguleer waar die voorafgaande kennis van die koper 'n belangrike en deurslaggewende rol speel:
If a servient tenement is sold, the buyer is bound by the servitude registered in favour of the owner of the dominant tenement and it is immaterial whether he did or did not know of the existence of the servitude. Knowledge of a servitude on the part of the buyer is material only when the servitude has not been registered. If it has not been registered the buyer of the servient tenement is not bound by the servitude unless he had knowledge of it when he bought it." (My onderstreping) per Hoexter AR in Frye's (Pty) Ltd v Ries 1957 (3) SA 575 (A) bl 582 C.
... Die onus het op die applikante gerus om te bewys dat die eerste respondent daadwerklike kennis van die bestaan van die serwituut gehad het toe die koop aangegaan is." (Grant and Another v Stonestreet and Others (supra) 16 H- 17) Na my mening het die applikante nie daarin geslaag om hul van hierdie onus te kwyt nie en om dié rede alleen, kan die aansoek nie slaag nie."
[8] Die beslissings waarna die geleerde Regter in die aangehaalde gedeeltes verwys, insluitende Frye's (Pty) Ltd v Ries (supra), is gebaseer op wat kortweg bekend staan as "die kennisleer", oftewel "the doctrine of notice". Hoewel die tweede respondent in sy antwoordende eedsverklaring verskeie verwere teen appellante se aansoek opgewerp het, het hy hom in hierdie Hof uitsluitlik op die toepassing van die kennisleer ter verdediging van die Hof a quo se beslissing in sy guns beroep.
[9] Daarteenoor was die betoog namens appellante
dat die Hof a quo fundamenteel fouteer het in sy toepassing van die
beginsels van die kennisleer op die onderhawige feite. Volgens die beginsels
van die kennisleer, so is namens die appellante betoog, is die koper se kennis
van 'n ongeregistreerde serwituut slegs ter sake waar
die reghebbende poog om
dit af te dwing teen 'n koper wat reeds deur registrasie in die akteskantoor
eienaar van die dienende erf
geword het. In so 'n geval kan die
ongeregistreerde serwituut, ooreenkomsig die kennisleer, slegs teen die
koper/eienaar afgedwing
word indien hy die dienende erf verkry het met kennis
van die serwituut. Waar die koper nog nie eienaar geword het nie, so het
die
betoog namens appellante voortgegaan, is die beginsels van die kennisleer glad
nie van toepassing nie en is die koper se gebrek
aan kennis van die serwituut by
die aangaan van die koopkontrak geen verweer teen die afdwing van die
serwituutooreenkoms nie.
Ter ondersteuning van hierdie betoog is verwys na 'n
lang reeks beslissings waarin die kennisleer konsekwent ten aansien van
koper/eienaar
toegepas is en nooit in 'n geval soos die onderhawige waar die
koper nog nie die eienaar van die dienende eiendom geword het nie.
Dit sal
geen doel dien om die verwysing na die lang reeks beslissing waarop die
appellante steun, te herhaal nie. Ek volstaan
deur te sê dat die
appellante na my oordeel gelyk gegee moet word.
[10] Die
onderliggende oorweging waarom 'n ongeregistreerde serwituut nie teen die
bona fide koper aan wie onbeswaarde titel van die dienende eiendom deur
registrasie in die akteskantoor oorgedra is afdwingbaar is nie, blyk
uit die
volgende dictum van Ogilvie Thompson AR in Grant and Another v
Stonestreet and Others (supra) 20 A-B:
"Having regard to our system of registration the purchaser of immovable property who acquires clean title is not lightly to be held bound by an unregistered praedial servitude claimed in relation to that property. If, however, such purchaser has knowledge, at the time he acquires the property, of the existence of the servitude be will ... be bound by it notwithstanding the absence of registration."
[11] Die onderliggende oorweging waarom die bona fide koper wat eienaar geword het, nie gebonde is aan 'n ongeregistreerde serwituut nie, hou dus direk verband met die feit dat hy by registrasie van die dienende eiendom in sy naam onbeswaarde titel daarvan verkry het. Dit spreek vanself dat hierdie oorweging geen toepassing kan vind waar die koper nog nie oordrag verkry het nie. Sy gebrek aan kennis van die serwituutooreenkoms kan dus nie op grond van hierdie oorweging 'n verweer teen die eienaar van die heersende eiendom se eis vir spesifieke nakoming van die serwituutooreenkoms wees nie. Hoewel daar in gerapporteerde gewysdes soms verwys word na kennis van die ongeregistreerde serwituut aan die kant van "die koper" as synde die tersaaklike oorweging, is dit duidelik dat die verwysing beoog is om op die koper/eienaar betrekking te hê. 'n Voorbeeld hiervan is die dictum uit Frye's (Pty) Ltd v Ries (supra) waarin die Hof a quo steun vir sy standpunt vind. Dit is so dat Hoexter AR daarin verwys na kennis aan die kant van die koper, maar uit die konteks van die beslissing as geheel is dit duidelik dat hy die koper wat reeds eienaar geword het bedoel. Die hele beslissing in die Frye's saak wentel immers juis om die beskerming wat registrasie in die akteskantoor aan die houer van 'n geregistreerde reg bied.
[12] Voor registrasie van oordrag het die koper van die dienende erf slegs 'n persoonlike reg op oordrag. Terselfdertyd het die eienaar van die heersende eiendom ook 'n persoonlike reg op registrasie van die serwituut uit hoofde van die serwituutooreenkoms. Dat hierdie twee regte in hul aard nie van mekaar verskil nie blyk uit die volgende dictum van Innes HR in Willoughby's Consolidated Co v Copthall Stores Ltd 1918 AD 1 op 16:
"Now a servitude, like any other real right, may be acquired by agreement. Such an agreement, however, though binding on the contracting parties, does not in itself vest the legal title to the servitude in the beneficiary, any more than the contract of sale of land passes the dominium to the buyer. The right of the beneficiary is to claim performance of the contract by delivery of the servitude, which must be effected coram lege loci by an entry made in the Register and endorsed upon the title deed of the servient property."
(Sien ook Cape Explosive Works and Another Ltd v Denel (Pty) Ltd and Others 2001 (3) SA 569 (HHA) 580 B-E.)
[13] Gevolglik het ons te make met twee aansprake op persoonlike regte, voortspruitend uit eise vir spesifieke nakoming van twee kontrakte, wat met mekaar in botsing is. Die onderskeie regte waarop aanspraak gemaak word is versoenbaar deurdat eiendomsreg en 'n saaklike serwituut naas mekaar kan bestaan. Nietemin is die aansprake onversoenbaar deurdat die eerste respondent oordrag van onbeswaarde titel eis wat uiteraard nie met 'n geregistreerde saaklike serwituut oor die eiendom versoenbaar is nie.
[14] Hoe moet hierdie botsende aansprake hanteer word? Die eerste respondent se standpunt is dat sy aanspraak voorrang moet geniet omdat hy onbewus was van die serwituutooreenkoms toe hy gekoop het. Soos ek reeds gesê het, is daar eenvoudig geen regsbasis vir hierdie standpunt nie.
[15] Daarteenoor het die appellante aangevoer dat die voorrang tussen die botsende aansprake, soos in die geval van mededingende kopers van dieselfde eiendom ooreenkomstig die stelreël qui prior est tempore potior est iure bepaal moet word. (Sien byvoorbeeld Krauze v Van Wyk 1986 (1) SA 158 (A)). Ooreenkomstig die beginsel van die prior est tempore-reël moet die appellante se aanspraak, wat eerste in tyd is, voorrang geniet tensy die eerste respondent spesiale omstandighede kan aantoon wat die balans van billikheid in sy guns laat swaai (sien byvoorbeeld Barnard v Thelander 1977 (3) SA 932 (C) 938 G-H). Weens die beperkte basis waarop die eerste respondent sy saak fundeer het, het hy nie werklik gepoog om enige balans van billikheid in sy guns aan te toon nie en het hy in elk geval nie daarin geslaag nie. Indien die prior est tempore-stelreël dus deurslaggewend is, moet die appellante in hul aanspraak slaag.
[16] As gevolg van die eerste respondent se uitsluitlike beroep op die kennisleer as basis vir sy saak het hy geen alternatief vir die prior est tempore-stelreël aan die hand gedoen nie en is die toepaslikheid van hierdie stelreël op 'n geval soos hierdie, wat buite die veld van mededingende kopers val, nie behoorlik ondersoek nie. Volgens aanduidings wat reeds in hierdie Hof gegee is, wil dit blyk dat die stelreël prior est tempore nie net in geval van dubbele verkopings geld nie maar ten aansien van botsende persoonlike regte in die algemeen. (Sien byvoorbeeld Barnhoorn N O v Duvenhage and Others 1964 (2) SA 486 (A) 494 - in fine en Krauze v Van Wyk (supra) 171 G-J. Sien byvoorbeeld ook Sofokleous v Millennium Properties (Pty) Ltd 1998 (4) SA 980 (W) 988 F en RH Christie The Law of Contract 4e uitgawe (2001) 610.) Na my mening is daar geen rede waaom die stelreël nie ook in 'n geval soos die onderhawige toegepas moet word nie. Hieruit volg dit dat die appellante geregtig was op die bevel waarvoor hulle gevra het, naamlik dat registrasie van die eiendom op naam van die eerste respondent nie plaasvind alvorens die serwituutooreenkoms geregistreer is nie. Gevolglik moes die Hof a quo die bevel nisi tot die effekte, wat uitgereik is op 26 Augustus 1999, bekragtig het.
[17] Die laaste aangeleentheid wat oorweeg moet word, is
die koste van 'n deurhalingsaansoek wat die eerste respondent in die Hof a
quo gerig het met betrekking tot sekere gedeeltes van die appellante se
repliserende verklaring en aanhangsels daartoe. Hierdie gedeeltes
het
betrekking op die eerste respondent se kennis van die serwituutooreenkoms by die
aangaan van die koopkontrak. Hoewel die deurhalingsaansoek
deur die appellante
bestry is, is dit deur die Hof a quo toegestaan op die basis dat die
betrokke gedeeltes in die funderende eedsverklarings tuisgehoort het en nie in
die repliserende verklaring
nie. Op appèl is namens die appellante
betoog dat die eerste respondent nie die deurhalingsaansoek moes gebring het nie
omdat die hele twis rondom die eerste respondent se kennis van die
serwituutooreenkoms op die ou end irrelevant blyk te wees. Objektief
gesproke
is die betoog natuurlik korrek. Waar dit egter uitsluitlik gaan om koste is
die antwoord op appellante se betoog na my
oordeel dat dit die appellante is wat
op ontoelaatbare wyse 'n aangeleentheid in hul repliserende eedsverklaring
geopper het en daarna
die eerste respondent se aansoek om deurhaling daarvan
geopponeer het. In dié omstandigheid lê dit nie die appellante
in
die mond om agterna die bring van die deurhalingsaansoek te kritiseer nie.
Gevolglik is die eerste respondent geregtig op die
koste van die
deurhalingsaansoek.
[18] Vir hierdie redes slaag die appèl met
koste en word die bevel van die Hof a quo vervang met die volgende:
"(a) Die bevel nisi, gedateer 26 Augustus 1999, word finaal gemaak.
(b) Behoudens paragraaf (c) word die eerste respondent gelas om die applikante se gedingskoste te betaal.
(c) Die applikante word gesamentlik en afsonderlik gelas om die eerste respondent se koste van die deurhalings-aansoek te betaal".
__________________
FDJ BRAND
WND APPèLREGTER
STEM SAAM:
Vivier Wnd AHR
Howie AR
SAFLII:
|
Terms of Use
|
Feedback
URL: http://www.saflii.org/za/cases/ZASCA/2001/141.html