|
|
[Home]
[Databases]
[WorldLII]
[Search]
[Feedback]
South Africa: Supreme Court of Appeal |
[Database Search] [Name Search] [Recent Decisions] [Noteup] [Help]
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-APRIKA In die saak tussen:
BESTER EIENDOMSONTWIKKELINGSMAATSKAPPY
(EIENDOMS) BEPERK Appellant
en
STADSRAAD VAN PRETORIA Respondent
CORAM : VILJOEN, HEFER et VIVIER, ARR
VERHOORDATUM : 31 AUGUSTUS 1987 LEWERINGSDATUM: 29 MAART 1988
UITSPRAAK
VILJOEN, AR
Op 3 April 1981 het die respondent (hierna
die verweerder genoem) kragtens die bepalings van die
Onteieningswet/..:
2. Onteieningswet 63 van 1975 (hierna die Wet genoem)
sekere eiendom behorende aan die appellant (hierna
die eiser genoem) onteien en as vergoeding 'n totale
bedrag van R96 000,00 aangebied. Hierdie aanbod
is deur die eiser van die hand gewys en op 20 Augustus
1981 laat die eiser 'n dagvaarding aan die verweerder
beteken waarin die
eiser ingevolge a 12(1)(a)(i) van
die Wet 'n bedrag van R404 000,00 met rente
as vergoe-
ding eis plus 'n bedrag van R32 036,00 ingevolge
a 12(l)(a)(ii)
synde werklike geldelike verlies deur
eiser gely as gevolg van die
onteiening. Ook word
'n bedrag troosgeld van R10 000,00 geëis
ingevolge
a 12(2) van die Wet. Na die aanvang van die verhoor
is 'n
inspeksie ter plaatse gehou en daarna doen die
eiser/
3. eiser aansoek om sy eis te wysig in die volgende op-
sigte naamlik om die vergoedingsbedrag te verhoog
na Rl 100 000,00 ingevolge a 12(1)(a)(i) van die Wet,
sy beweerde geldelike verlies ingevolge a 12(l)(a)(ii)
na 'n bedrag van R70 156,00 en troosgeld ingevolge
a 12(2), soos,tevore,
van R10 000,00. As gevolg van
hierdie wysiging word daar, nadat sekere
getuienis aangebie
is, ondanks teenstand van die kant van eiser se
advokaat,
'n uitstel aan die verweerder verleen om verdere onder-
soek na
die terrein te doen. Dit word verleen in die
lig van die veranderde standpunt
van die eiser se ge-
tuies van wat toe hulle siening was van die grootte
en
aard van die dolomitiese gebied wat tot op daardie
stadium in 'n groot
mate gemeenskaplike kennis was.
Tydens/
4. Tydens die uitstel het die Verhoorregter
sekere riglyne neergelê en vereistes gestel
wat hy verlang het nagekom moes word om
die verrigtinge te bespoedig. Na
die uitstel is die
verhoor voortgesit en uitspraak is uiteindelik
gegee
waarkragtens die Verhoorregter bevind het
(a) dat die waarde van die eiendom inge-volge die bepalings van a 12(1)(a)(i) van die Wet op die onteieningsdatum R200 000,00 bedra het;
(b) dat die eiser op geen vergoeding in-gevolge a 12(l)(a)(ii) geregtig is nie, en dat
(c) die eiser geregtig is op 58,76% van sy getakseerde koste welke koste die kwalifiserende fooie van eiser se ge-tuies Weaver en Birkley insluit en die getuie dr Simpson se fooie net in soverre sy kwalifisering betrekking
gehad/
5.
gehad het op die voorbereiding van die saak dit wil sê enige professionele fooie verdien voor 1979 word nie inge-sluit nie.
(d) dat die eiser die koste verkwis deur die uitstel wat meegebring is deur die verhoging van eiser se eis moet betaal.
Op versoek van beide partye ten tyde van die aansoek om verlof om te appelleer, wysig die be-lese Regter die persentasie koste van 58,76% na 44,23%, soos ooreengekom tussen die partye, verleen hy aan die eiser verlof om op die meriete te appelleer en aan die verweerder om teen die koste-bevel te appelleer op grond daarvan dat 'n spesiale bevel ten opsigte van die verweerder se tegniese getuie, mnr De Villiers, se kwalifiserende fooie deur die hof
gemaak/
6. gemaak moes gewees het.
'n Vrye weergawe deur my van die relevante
basiese agtergrond-geskiedenis (na detail sal ek later
terugkeer) van die betrokke eiendom soos deur die
geleerde Verhoorregter
geskets, is die volgende.
Die eiser is, soos sy naam aandui, 'n maatskappy
wat
hom onder andere toegelê het om dorpe te stig en te
ontwikkel.
In die sestigerjare was hy onder andere
doenig met dorpsontwikkeling in die
suid-oostelike
gebied van Pretoria en veral op die plase Waterkloof
nr 378
- JR en Garsfontein nr 374 - JR. Om ontwikke-
ling te vergemaklik het die eiser die gedeeltes van
hierdie twee plase, waarvan hy die eienaar was, verenig
en 'n sertifikaat van verenigde titel, nr 27167/1970,
oor die/
7.
oor die grond, nou bekend as Garstkloof nr 595 -
JR,
verkry. Hierdie plaas het 318,4638 hektaar beslaan.
Dit was in daardie dae bekend dat 'n gedeelte van die
plaas dolomities van aard was. Dit was ook bekend
dat die formasie
besonders was. Dit het bekend gestaan
as 'n "horst". Dit beteken 'n blok
dolomiet wat as ge-
volg van geologiese woelinge ver bokant die
omliggende
dolomiet-neerslag uitgestoot is. Dit vorm as't ware
'n eiland
van dolomiet in 'n see van formasies van
latere tydperke. As gevolg van die groot kragte waar-
deur die horst
uitgestoot is, is die algemene toestand
daarvan een van verbrokkeling - die
eiland van dolomiet
is deurkruis met krake, barste en
verskuiwingsfoute.
Dit is algemeen aanvaar as 'n gebied wat onseker van
aard/
8. aard en potensieël gevaarlik is.
Hierdie dolomitiese gebied is op die des-tydse geologiese kaarte aangedui
maar die presiese omvang daarvan was nie bepaal nie. Toe
die eiser met die
ontwikkeling in daardie area begin het, was daar, veral as gevolg van die groot
verwoestende in-sinkings in die
dolomitiese gebiede in die omgewing van
Carletonville, groot besorgdheid oor ontwikkeling op dolomitiese gebiede en is
streng beheer
deur die verantwoordelike owerhede toegepas. Geen ontwikkeling op
verdagte gebiede is toegelaat alvorens deeglike geologiese ondersoeke
gedoen is
nie.
Om nie die ontwikkeling van sy dorpe op veilige terrein te vertraag nie,
het die eiser die
ontwikkelbare/
9. ontwikkelbare gedeeltes van die plaas Garstkloof af-
gesny en die deel met die dolomiet as die restant van
die plaas Garstkloof, groot 95,9783 hektaar, laat oor-
bly vir verdere geologiese ondersoek. 'n Serwituut oor
hierdie eiendom is voor die onderhawige onteiening vir
doeleindes van die
Pretoria-Delmas-pad deur onteiening
verkry. Verskeie pogings is deur die
eiser aangewend
om die oorblywende gedeelte, groot 93,3383 hektaar,
waar-
oor die geskil nou gaan, te ontwikkel maar voordat enige
konkrete
resultate bereik is, is die onteienings-
kennisgewing op die eiser
beteken.
Met die pogings van die eiser om 'n gebruik
vir
ontwikkelingsdoeleindes vir die eiendom vas te
stel, hang saam die siening
wat die eiser se geologiese
en ander/
10. en ander raadgewers van die eiendom gehad het. Die
verhoorhof het die betrokke raadgewers daarvan ver-
dink dat hulle na die
onteiening hulle siening skielik
en drasties gewysig het en aangepas het ten
gunste
van die eiser met die motief om die eiser te bevoordeel
en dat die
wysiging wat aangevra is die gevolg was
van hierdie opsetlike
frontverandering. Die raadgewers
wat in hierdie verband in die gedrang gekom
het was
'n geoloog, dr Simpson, en 'n dorpsbeplanningskonsultant
en
waardeerder, ene Haacke, van die firma Haacke, Sher
en Aab. As gevolg van die
frontverandering het die
verweerder ene De Villiers, 'n geoloog, aangestel
om
verdere ondersoek na die aard van die terrein in te
stel. Dit het De
Villiers gedoen teen 'n koste van
R20 000,00./
11.
R20 000,00.
Soos hierbo gemeld het die Verhoorregter
tydens die uitstel sekere riglyne neergelê om so ver as moontlik
eenstemmigheid tussen
die deskundiges aan beide kante te bewerkstellig deur
verdere voorverhoor-samesprekings en om aldus die saak te bespoedig. Op 15
Áugustus 1983 is daar dan ook 'n verdere voorver-hoorsamespreking gehou
by welke geleentheid twee geoloë, ene Weaver
aan die eiser se kant en De
Villiers aan die verweerder se kant aan die hand van 'n verslag wat
laas-genoemde opgestel het, die aspekte
waarop hulle verskil en dit waarop hulle
ooreenstem, uiteengesit het. Beide het daarna, met die hervatting van die
verhoor, getuie-nis
afgelê. Die geleerde Verhoorregter het in sy
uitspraak/
12. uitspraak verwys na die getuienis van dr Simpson en
mnre Weaver en De Villiers en dit kortliks behandel.
Sy slotsom was dat die verskille tussen die geoloë
hoe interessant hulle ookal was, eintlik nie ter
sake was nie. Wat ter sake was, besluit hy, is dat.
die gegewens wat "nou
- in 1982" beskikbaar is nog
nie voldoende is om met enige mate van sekerheid
te
kan sê dat enige deel van die grond veilig is
vir
dorpsontwikkeling nie. Dit geld selfs, sê hy, vir
die deel wat
oos van die dolomiet-skalie-kontak lê
want dit is nog nie vasgestel wat
die helling van die
dolomiet onder die skalie is nie. As die dolomiet
nie
skerp na onder daal nie sal enige ontwikkeling
ver van die lyn gehou moet
word, meen hy. Weaver het
die/
13. die gedane werk as slegs voorlopig beskou, sê die
Regter. Na sy oordeel het die geologiese ondersoeke
wat na die aanvang van
die saak gedoen is en die inlig-
ting wat ingewin is net bevestig wat dr
Jansen (van
Geologiese Opname) so lank gelede as 1968 gesê
het.
Blykbaar verwys die Regter hier na 'n verslag van dr
Jansen gedateer
November 1968 waarin hy onder andere
die volgende sê:
"The entire dolomite area is not con-sidered safe as far as the possible formation of sinkholes is concerned
en
"Regarding the fault-zones bounding the dolomite area, the possibility is not excluded that leaching of the dolomite on the fault-planes may cause slumping of the overburden, irrespective of the presence of
shale/
14.
shale or dolomite under the overburden. However, it is recommended to adjust the planning of the township by avoiding a strip measuring 100 feet in width along faults bounding dolomite and shale, in other words, the erven in the vicinity of the faults should be laid out with their eastern boundaries 100 feet away from the faults."
Ek lei af dat die "township" waarna in die
aanhaling hierbo verwys word, Elarduspark is wat deur
die eiser ontwikkel is nadat die dolomitiese gedeel-
te van Garstkloof
afgesny is. Elardus-park lê ten
weste, eintlik suid-wes van die
onteiende eiendom. Ten
noordweste lê die dorpsgebied Wingate Park wat
ook deur
díe eiser ontwikkel is en ten ooste lê die gholf-baan
van
die Wingate Park-buiteklub. Die Delmas-pad loop van noord-
wes na
suid-oos tussen Elarduspark (die suidelike punt daarvan
en die/
15. en die onteiende eiendom en, meer noord, tussen
Elarduspark en Wingate Park. Die erwe waarna verwys
word is die erwe wat
aan die ooste-kant van Elardus-
park aan die Delmas-pad grens.
Maar om terug te keer na die uitspraak van
die Hof a
quo: Die Regter kom tot die gevolgtrekking
dat hy dus die
waardebepaling van die eiendom moet
benader op die veronderstelling dat die
goedingeligte
koper in 1981 sou geweet het dat hy hier met 'n stuk
grond
te doen het wat dolomiet bevat, dat daardie do-
lomiet in 'n vorm van 'n horst voorkom met al die probleme
wat met daardie
verskynsel saamgaan, dat die moontlik-
heid van dorpsontwikkeling slegs
bepaal kan word deur
uitgebreide en duur geotegniese ondersoeke en dat
sulke
ondersoeke/
16.
ondersoeke moontlik slegs klein gedeeltes as geskik
kan aanwys. Met wat hy "nou" weet, sê die Regter, is dit duidelik dat
so 'n ondersoek heelwat meer as R20 000,00 sal kos.
Wat die eiser as
denkbeeldige verkoper se kennis betref, berus dit grootliks, sê die
Regter; op die ondersoeke namens hom gedoen
en sy ervarings om 'n gebruik vir
die grond te vind. Die Verhoorregter het sy pogings in hierdie verband geskets.
In April 1971 het
die eiser aansoek gedoen vir toestemming om op 'n gedeelte van
die grond 'n inryteater op te rig. Die Regter wys daarop dat in die
motivering
vir sy aansoek die eiser meld dat aangesien die gebied, wat op daardie stadium
as landbou-grond gesoneer was, in
'n/......
17. 'n dolomietstreek val en ongeskik is vir woondoeleindes
en aangesien dit kort voor lank in die middel van
omringende dorpsgebiede sal val, dit uit die aard van
die saak nie vir landbou-doeleindes gebruik kan word
nie. Uiteindelik is toestemming verkry om 'n omskrewe
deel van die plaas
vir 'n inryteater te gebruik maar
onderhewig aan streng voorwaardes om die
gevare ver-
bonde aan die gebruik van dolomitiese grond die hoof
te bied.
Teen die tyd, egter, het televisie gekom en
inryteaters 'n ernstige knou
toegedien. Daar is toe
afgesien van die voorneme om die teater op te rig
en
die herbestemming van 'n deel van die eiendom as inry-
teater ingevolge
die bepalings van die dorpsaanleg-
skema is op aansoek van die eiser
gerojeer. Die
eiser/
18. eiser soek toe ander gebruike vir die grond. In 1977
verskyn daar 'n ontwikkelingsplan, deur die verweerder
opgestel, vir die deel van Pretoria waarin aangedui
word dat ongeveer 55 hektaar van die plaas beoog word
vir gebruik as 'n stortingsterrein. Toe die eiser
hiervan bewus word doen hy aansoek by die Direkteur
van Plaaslike Bestuur vir toestemming om die restant,
die
oostelikegedeelte, in landbouhoewes te ontwikkel.
In 'n memorandum ter ondersteuning van die aansoek sê
die eiser dat
die gedeeltes van die eiendom wat nie
deur dolomiet onderlê is nie,
smal stroke is wat nie
vir stedelike bewoning ontwikkel kan word nie en
dat
die grootste gedeelte van die nie-dolomitiese area
met 'n wig tussen
die Wingate Park-buiteklub en die
dolomitiese/
19. dolomitiese gedeelte lê. Indien vereis, gaan die
aansoek voort, sal water deur middel van boorgate
beskikbaar gestel word en aangesien munisipale water
naby die grond beskikbaar is, kan water vanaf die
naaste waterpyplyn
aangelê word indien nodig. Die
Verhoorregter meen dat hierdie
verwagting ten opsigte
van water optimisties was omdat die geoloë dit
eens
was dat die aanwesigheid van ondergrondse water in
dolomitiese
gebiede wispelturig is en die getuienis
daarop dui dat die Stadsraad nie
munisipale water aan
landbouhoewes verskaf nie. Die aansoek is na
die
Departement van Geologiese Opname verwys en op
26 September 1978 merk
die Direkteur soos volg op:
"1. The major part of the above-mentioned
remainder is underlain directly and/or at
shallow/
20.
shallow depth by chert and dolomite of the Transvaal Sequence. This area is potentially susceptible to sink-hole and/or subsidence formation.
2. The rest of the remainder is underlain
by shales and quartzites of the Pre-
toria and Karoo Groups. This area is
considered safe as regards the possible
formation of sinkholes. However pro-
blems are envisaged with the poten-
tially swelling or collapsing nature
of the soils.
3. Under these circumstances I suggest the
developer appoint a private consultant
to conduct the investigation to assess
the stability and foundation conditions
of the area to be developed. The report
of the investigation should be submitted
to the Geological Survey for comment."
Die verweerder het die aansoek om onderver-
deling teengestaan, hoofsaaklik, lui die uitspraak,
op grond daarvan dat
dit die gebruik van die grond
vir 'n/
21. vir 'n stortingsterrein beoog het. Die beswaar van die
verweerder, meen die Regter, moet buite rekening ge-
laat word. Op 12 Oktober 1978 lewer mnr Smit, die
eiser se ontwikkelingsbestuurder, in 'n brief aan die
Direkteur van Plaaslike Bestuur kommentaar op die verslae
van beide die
verweerder en die Direkteur, Geologiese
Opname. In hierdie brief meld hy dat
die eiser geen
beswaar het om die nodige ondersoek ten aansien
van
swigsand of swelklei te doen nie en stel voor dat dit
as voorwaarde
gestel word dat alvorens enige onderver-
deling geregistreer word die nodige
ondersoek tot
bevrediging van die Departement Geologiese Opname
en
Plaaslike Bestuur uitgevoer word. Dit sou onnodige
uitgawes meebring,
stel hy, indien dit vereis word
dat die/
22.
dat die ondersoek uitgevoer word en die aansoek om
onderverdeling daarna afgekeur word. Hy skryf voorts:
"Soos u waarskynlik bewus van is, is dit uiters moeilik om grondgebruike te vind wat op grond wat deur dolomiet onderlê is beoefen kan word. In hierdie geval kan enkele vyf hektaar gedeeltes verdeel word met elkeen 'n gedeelte wat geen ge-vaar vir insinkings het nie. Deur bou-beperkings te plaas op daardie gedeeltes waar gevaar van insinkings voorkom be-hoort die vyf hektaar gedeeltes doel-treffend benut te kan word terwyl daardie grond tans nie benut word nie. Ook op die resterende gedeelte is daar voldoende grond waar daar geen dolomiet voorkom en waarop 'n woonhuis opgerig kan word. Die gedeeltes waar geen dolomiet voorkom nie is smal stroke wat nie doeltreffend vir dorpstigting aangewend kan word nie."
Die eiser het egter kort daarna afgesien
van die plan om enige gedeelte as landbouhoewes te
ontwikkel/
23.
ontwikkel want op 7 November 1978 skryf die eiser se
eiendomsbestuurder,
mnr Greyling, aan die verweerder
dat die eiser intussen voorsien is van die
Stadsraad
se kommentaar op die eiser se versoek tot onderver-
deling en gaan voort:
" dit duidelik is dat die rede waarom
u Raad die voorgestelde onderverdeling af-keur daarin geleë is dat volgens 'n ont-wikkelingsplan wat op 31 Januarie 1977 goedgekeur is, gedeelte van die grond as 'n stort-terrein en die restant as 'n buffer sone deur u Raad benodig word.
Ons het die Direkteur van Plaaslike Bestuur in kennis gestel dat ons geen kennis hier-van dra nie en dat u Raad nog nie met ons in hierdie verband in verbinding was nie.
Ons wens egter hiermee die betrokke stuk grond, groot 95,98 hektaar,aan u Raad aan te bied vir die doel soos deur u benodig teen 'n prys van R3 000 per hektaar."
Die/
24. Die eiser het dus bewus geword van die ver-
weerder se voorneme om die hele eiendom te gebruik en
nie alleen 55 hektaar nie. Die 95,98 hektaar sluit die
gedeelte in wat reeds in 1968 vir die Delmaspad-serwituut
onteien is. Na hierdie aanbod was daar onderhandelinge
wat uiteindelik
daarop uitgeloop het dat die verweerder 'n
bedrag van R96 000,00 vir die
eiendom aangebied het, dit
wil sê naasteby Rl 000,00 per hektaar.
Hierdie aanbod is,
soos reeds gemeld, deur die eiser geweier en die
onteiening
en die hofsaak het gevolg. In die hofsaak het dit gegaan
'slegs
om die waarde van 93 3383 hektaar wat die 2,64
hektaar van die Delmaspad
uitgesluit het.
Die geleerde Regter het in die uitspraak voort-
gegaan om die regsbeginsels wat toegepas moet word, soos hy dit sien, te bespreek. Hy meld dat, hoewel
daar gewoonlik aangevoer word dat daar in 'n
onteieningsgeding/....
25.
onteieningsgeding geen bewyslas op enige van die
partye
rus nie, daar tog 'n bewyslas rus op die onteiende om die potensiaal waarop hy
staatmaak, te bewys en het verwys na Loubser en Andere v 5 A Spoorweë en
Hawens 1976(4) SA 589(T) op 608. Dikwels word dit uit die oog verloor, so
meen die Regter, dat potensiaal nie slegs van die fisiese hoedanighede
(sy
grootte, vorm, bodem-gesteldheid, ligging, ens) afhang nie, maar dit hang ook af
van die aanvraag vir die grond met daardie po-tensiaal
in die betrokke area.
Ekonomiese werklikhede moet in ag geneem word, meen hy, en wat in gedagte gehou
moet word is dat daar twee
partye by hierdie denkbeel-dige transaksie betrokke
is: die goed-ingeligte ver-koper sowel as die goed-ingeligte koper. Die
Verhoor-regter
verwys na die geweldige omvang van die inligting
wat/
26.
wat hy, as regter, tot sy beskikking het - die ge-
tuienis
wat oor meer as 1500 bladsye strek en die dosyne landkaarte en die dokumente wat
ingedien is wat etlike honderde bladsye beslaan
-en hoewel hy dit betwyfel of in
die praktyk enige verkoper/koper soveel (wat quantum betref) inligting
tot sy beskikking sou gehad het, meen hy tog dat behalwe vir die latere
geologiese ondersoeke, die besonderhede
waarvan hy nie in aanmerking neem nie,
wesentlik al hierdie ge-gewens ten tye van die onteiening beskikbaar was en hy
aanvaar dus
dat enige goedingeligte onderhandelaars ook al die inligting sou
bekom het.
Maar hierdie oorvloed inligting ten spyt vind hy, by oorweging van
die saak, dat daar tog
leemtes/
27. leemtes is in die inligting aan hom voorgelê. Hier-
die leemtes wat daar is, meen hy, moet te wyte wees
aan die feit dat die verlangde inligting net nie
bestaan het nie. Wat die geologiese getuienis betref,
sê die Regter, is daar net een feit wat duidelik
staan: die betrokke eiendom is vir die grootste
gedeelte onbruikbaar vir
enige bou-ontwikkeling.
Klein gedeeltes kan moontlik boubaar wees,lui die
uit-
spraak verdér, maar sodanige gedeeltes kan slegs be-
paal word deur
nog meerdere ondersoeke as die wat
reeds gedoen is en die kanse is groot dat,
na beste-
ding van nog heelwat geld, die eiendom steeds onbruik-
baar sal
blyk te wees. In hierdie opsig, sê die
Regter, is hy baie beter
toegelig as wat die denkbeel-
dige/
28. dige koper/verkoper in 1981 sou gewees het. Almal
was toe bewus van die onsekerheid maar hy, die Regter,
weet dat die besteding van minstens R20 000,00 en
kritiese beskouings van die nuutverkreë inligting
deur minstens drie ervare geoloë nog nie die onseker-
heid uit die weg geruim het nie. Die detail van die
verdere geologiese
ondersoeke en die uiteenlopende
menings van die geoloë is nie ter sake
nie, bevind
hy. Op die een belangrike aspek, naamlik dat hulle
nie nou
onomwonde kan sê dat die eiendom, selfs ten
dele, bruikbaar is nie, is
almal dit eens, meen hy.
Dit sou die goedingeligte koper/verkoper in 1981
ook
geweet het. Volgens die Regter se oordeel sou die
koper ook geweet het dat:
"1. die/
29.
"1. die eiser, 'n ervare eiendomsontwikke-laar, wat nie gehuiwer het om deskun-dige raad in te win nie, o a van mnr Haacke, van oordeel was dat die eiendom nie vir dorpstigting geskik was nie;
2. die eiser besluit het om aansoek te
doen vir inryteáter-regte, en dat die
regte, onderworpe aan streng beveilig-
ingsmaatreels, toegestaan is;
3. die eiser, na verkryging van die regte,
gevind het dat daar nie meer aanvraag vir hierdie regte was nie en hulle laat vaar het;
4. die eiser gepoog het om onderverdelings-regte te kry om landbouhoewes te stig, dat dit waarskynlik was dat hierdie regte toegestaan sou word onderhewig aan verdere geologiese ondersoeke; 5. die eiser, onmiddellik toe dit verneem het dat die verweerder belangstel in die eiendom vir gebruik as 'n stortings-terrein, dit teen R3 000,00 per ha aan-gebied het en dat dit selfs die aanbods-tydperk geredelik verleng het."
Die/
30.
Die Verhoorregter was die mening toegedaan
dat mnr Haacke, die waardeerder wat vir die eiser
getuig het, se getuienis vir hom totaal nutteloos
was. Hy wys daarop dat Haacke aanvanklik die eien-
dom op R450 000,00 gewaardeer het maar by die aanvang
van die verhoor besluit hy dat die eiendom nou min-
stens Rl 100 000,00 werd is - nie op grond van enige
verandering van
sienswyse van die geoloog Simpson
nie, maar skynbaar op 'n verslag van Weaver
gedateer
20 September 1982 wat nooit deur die getuienis gestaaf
is nie en waarvan
in elk geval afgewyk is omdat
Weaver die resultate van De Villiers se
ondersoek
aanvaar het. Volgens die Regter kom dit ietwat vreemd
voor dat
Haacke "nou vind dat hierdie eiendom minstens
sewe/
31. sewe besondere potensialiteite besit, terwyl sy
kliënt destyds slegs aan twee van hulle aandag ge-
gee het." Die Regtêr het ook moeilikheid met Haacke
se benadering tot die benutting van die werklike
potensialiteite. Haacke, sê hy, het geensins onder-
soek gedoen na
enige aanvraag vir die yerskillende
gebruike wat hy nou op hierdie eiendom in
hierdie
gebied sien nie. Ook het Haacke nie, alhoewel hy
toegegee het dat
enige beplanning van die eiendom
onderhewig is aan beplanningsbeheer, hetsy
dorps-
beplanningskema, gidsplanne, ensomeer, geensins
ondersoek ingestel
of enige van sy voorgestelde ge-
bruike aan daardie beplanningsvereistes sou
voldoen
nie. In verband met Haacke se voorstel dat op die
onteiende/
32.
onteiende grond 'n winkelsentrum opgerig sou kon word,
wys die Regter
daarop dat geen getuienis gelewer is in verband met die behoefte of wenslikheid
van so 'n ontwikkeling nie en wat die
getuienis oor ander verkopings betref,
meen die Regter dat vanweë faktore soos die aard van die grond, die
lokaliteit, die doeleindes
van benutting, die omgewing ensovoorts, daardie ander
verkopings nie vergelykbaar is nie. Met die verweerder se getuienis het die
Verhoorregter ook 'n probleem gehad, maar van 'n ander aard. Die verweerder se
getuies oor waarde het uitgegaan van die standpunt
('n juiste, meen die Regter)
dat die grond bevange is met ernstige geo-logiese probleme en dus nie vir
normale ontwikkeling
geskik/
33. geskik is nie. Alhoewel hulle aanvaar het dat die
eiendom geskik is om as 'n stortingsterrein gebruik
te word, het hulle volgehou dat die waarde wat aan
die eiendom toegeken moet word gebaseer moet word op
die aanname dat dit as landbougrond beskou moet
word en is hulle
waarderings daarvolgens gemaak.
Ten onregte, meen die Regter,want geen rede
is ver-
strek waarom 'n stortingsterrein noodwendig die waarde
van landbougrond
moet hê nie. Na die oordeel van die
Regter kan 'n stuk landbougrond
binne 'n goed ontwikkel-
de dorpsgebied nie veel waarde hê nie, veral,
gesien
die betreklike klein oppervlakte van die eiendom, is
dit moeilik te
bedink watter vorm van landbougebruik
nie as steurend op die bevallighede van
die woon-
gebruik/
34. gebruik sal indruis nie. Besproeiingswerke, sê hy,
sal nie kan geskied nie vanweë die dolomiet en
pluimvee-boerderye
byvoorbeeld sal beslis steurend
wees. Dit is dus sterk te betwyfel, meen die
Regter,
of die owerhede die vrye gebruik van hierdie eien-
dom sal
toelaat; bedrywighede daar sal streng
beheer word met gevolglike belemmering
van regte
en van waarde.
Teoreties beskou, sê die Regter, moet die
gebruik as stortingsterrein sy eie waarde aan
die
eiendom gee. Stortings-terreine is onontbeerlik in
enige dig
ontwikkelde gebied en dit is immers die
plig van die plaaslike owerheid om
sulke terreine
te voorsien. Maar die Regter se moeilikheid was
dat/
35. dat geen getuienis gelewer is nie wat enige aandui-
ding kan gee waarom die waarde van grond wat as
stortingsterrein gebruik word, nou juis dieselfde moet
wees as die van landbougrond of wat die verskil,
indien enige, sal wees. Hy moes dus op eie vernuf,
wat dit ookal mag wees,
sê hy, staatmaak om, eer-
stens, die beste gebruik van die eiendom te bepaal
en, tweedens, 'n waarde
daaraan gee. Wat die ge-
bruik betref kan hy hom nie indink dat die
goed-
ingeligte koper toetse sal doen om te bepaal waar-
voor die grond
geskik is nie. Die feit dat die
eiser waarskynlik sulke toetse sou doen,
bring nog
niê mee dat die koper van die eiendom dit ook sou
doen
nie. Die eiser is die eienaar. Die grond is
die/
36. die enigste grond wat hy in die buurt besit nadat
die ander dele ontwikkel is. Dit is waarskynlik,
meen die Regter, dat die
boekwaarde van die eiendom
nie hoog is nie. Maar dit bly 'n bate - hoewel 'n
lastige bate - in sy hande en dit kan wees dat dit
vir hom lonend sal wees om onkoste aan te gaan om dit
meer waarde te gee.
Maar, meen hy, die koper wat
hy moet bedink sal nie hierdie aanvangsbedrag
bestee
om hierdie lastige bate te bekom nie. Die Regter
meen dat hy dus
gebruike vir die eiendom moet indink
wat geen sodanige uitgawes in die
vooruitsig stel
nie. Hy kan net aan twee dink, sê hy: eerstens
vir
'n stortingsterrein en tweedens vir landbougebruik.
Laasgenoemde skakel hy
dadelik uit om die volgende
redes/
37. redes:
"1. Landbougebruik vereis voldoende water-voorsi'ening. Ek het alreeds daarop gewys dat watervoorsiening op hierdie eiendom probleme kan gee.
2. Landbougebruik sal streng beheer moet word sodat ongewensde toestande nie ontstaan nie. Onthou dat vir boerdery doeleindes, ons hier 'n betreklik klein stukkie grond het en dat dit feitlik omring is deur digontwikkelde woongebiede.
3. Besproeiing sal ook streng beheer moet word want die inbring van onnatuurlike water kan die grond onveiliger maak
as wat dit tans is."
Dit wil vir die Regter voorkom asof die stadsvaders en die eiser reg was toe hulle uiteindelik besluit het dat die beste - trouens die enigste -gebruik van die eiendom is om dit as stortingsterrein
aan/
38.
aan te wend. Maar, bekla die Regter sy lot, daar
is
hoegenaamd geen getuienis oor enige verkoping van grond vir hierdie doel
nie. Hy aanvaar dat die rede daarvoor is dat sulke verkopings
nie plaasgevind
het nie - altans nie in die nie te verre verlede nie. Dit is ook moontlik,
sê hy, dat die verweerder nie sulke
terreine hoef aan te koop nie - hulle
kan as uitgehoue gebruike by dorpstigting verkry gewees het.
Die Regter
begeef hom dus na die denkbeeldige markplein. Hy weet dat die eiser, toe hy die
eiendom aan die verweerder aangebied het,
bereid was om dit teen R3 000,00 per
hektaar te verkoop, dit wil sê vir ongeveer R280 000,00, 'n aanbod wat die
gekwansel aan
die gang sou sit en wat die ingeligte koper sou laat
redeneer/
39. redeneer dat die eiendom nie meer as R280 000,00
werd kan wees nie. Tussen hierdie bedrag en die
R96 000,00 wat die
verweerder vir die grond aange-
bied het lê dan, so begryp ek die
uitspraak, die
werklike waarde.van die grond. Die geleerde Ver-
hoorregter
het uiteindelik die bedrag op R200 000,00
vasgestel. Op hierdie bedrag het hy
besluit deur
die volgende faktore in ag te neem:
"1. die geskiktheid van die terrein vir gebruik as stortingsterrein;
2. die bestaande behoefte aan eiendom
vir sodanige gebruik; en
3. die feit dat die storting van rommel
op die terrein met verloop van tyd
die grond al hoe veiliger sal maak
(onthou sal word dat, volgens die
geoloë, die veiligheid o a afhang
van die dikte van dekking bo die
dolomiet)/....
40.
dolomiet) en dit dus later wel moontlik ander gebruike sal hê."
Ek is nie voornemens om al die geskilpunte
tussen
die partye volledig te behandel nie. Oor die
geskilpunte is getuienis gelewer
en gedebatteer in 'n
uitgerekte verhoor wat onnodig lank geduur het en
wat
in 'n verslag, met al die bewysstukke daarby, van kort
duskant 3 000
bladsye uitgeloop het. Soos die Regter
a guo tereg gesê het, is
ter sake dit wat bekend sou
wees aan 'n denkbeeldige voornemende verkoper en
koper
ten tyde van die onteiening. Hierby moet egter gevoeg
word dat ook
in ag geneem moet word sodanige praktiese
stappe wat 'n voornemende koper waarskynlik sou neem as
wat nodig
iá om hom behoorlik op hoogte te stel van die
potensialiteite van die eiendom. Kyk Davey v Minister
Of/
41. of Agriculture 1979(1) SA 466(N) 469C. Resultate
van latere toetse wat na die onteiening van die
grond uitgevoer is, moet dus ook in ag geneem word
as dit van so 'n aard is dat dit in die gewone loop
van sake in die ope mark gedoen sou word deur òf
die koper
òf die verkoper. Kyk Loubser se saak
supra 623 G.
Ek stem met die geleerde Regter in die al-
gemeen saam dat, in die lig van
wat 'n denkbeeldige
verkoper en koper in 1981 sou geweet het, die
poten-
sialiteite wat die eiser se getuies in die Hof a quo in
die
eiendom gesien het in 'n groot mate irrelevant en on-
realisties is vir die redes deur hom genoem. Ek stem
egter in een opsig
nie met hom saam nie. Die agbare Regter meld tereg
dat/.....
42. dat klein gedeeltes van die eiendom moontlik boubaar is
maar ek meen dat die strekking van sy oordeel dat die
kanse groot is dat, na besteding van nog heelwat geld
die eiendom steeds onbruikbaar sal bly, 'n te enge siening
openbaar. Die agbare Regter was grootliks reg indien
sy oordeel gevel is ten aansien van die hele eiendom.
Hy het egter misgetas deur nie twee klein gedeeltes,
waarna in die getuienis verwys is as die twee drie-
hoekies,vir nadere beskouing uit te sonder nie. Hier-
die gedeeltes is wel klein maar na my oordeel besit
hulle beslis behuisings-potensialiteite wat deur 'n
voornemende koper
raakgesien sou word, 'n oorweging wat
deur die Regter a quo ten onregte buite rekening gelaat
is. Ek sal eerstens, vanuit die oogpunt van die denk-
beeldige/
43. beeldige verkoper en koper, hierdie twee gedeeltes in
oenskou neem en daarna my aandag wy aan die waarde van
die restant van die
eiendom.
Die twee gedeeltes van die onteiende eiendom waarna ek verwys het
lê aan die suid-suid-weste en die suid-ooste-kant daarvan.
Die een
drie-hoekie aan die suid-suid-weste-kant is ongeveer 2,73 hektaar en dié
aan die suid-oostekant 11,18 hektaar groot.
Saam beslaan hulle dus 'n
oppervlakte van 13,91 hektaar.
Wat hierdie twee drie-hoekies betref het ek
tot die slotsom gekom dat die Regter a quo nie behoorlik in ag geneem het
nie dat hulle, behoudens geringe voor-behoude, as geskik beskou is vir
behuisingsontwikkeling op die
datum van onteiening. 'n Kaart waarop hierdie
twee
drie-hoekies/
44. drie-hoekies aangedui word as geskik vir dorpsontwikke-
ling is deur dr Simpson voorberei. Hierdie kaart is aan
Geologiese Opname voorgelê en 'n klein replika daarvan
het ook in besit van die verweerder gekom.
Die verweerder het klem daarop gelê dat die
eiser gedurende Oktober 1978 in 'n brief aan die. Direkteur
van Plaaslike Bestuur gemeld het dat die gedeeltes waar
geen dolomiet voorkom nie, smal stroke is wat nie vir
dorpstigting aangewend kon word nie. Waarskynlik het
die eiser se ontwikkeling-raadgewers op daardie stadium
alleen enkelwoningbehuising in gedagte gehad en nie hoë-
digtheidsbehuising wat in die laat sewentiger- en in die
tagtiger-jare so gewild in Pretoria geword het nie. Die brie
is
geskryfmeer as twee jaar voor die onteiening, die datum
wat geld vir die
doeleindes van bepaling van die vergoeding.
Tydens/
45.
Tydens die voorverhoor-samesprekings gedurende Augustus 1983 het die verweerder se dorpsbeplanner, van der West-huizen, toegegee dat, onderhewig aan die bewys van die geologiese en bodemgeskiktheid van die twee drie-hoek gedeeltes, hulle geskik geag behoort te word vir woon-doeleindes in al sy fasette naamlik algemeen woon, medium-digtheid woon en spesiale woon. Ekonomies ge-sproke sou 'n voornemende koper vanweë die klein opper-vlakte van die gedeeltes in 1978 moontlik huiwerig gewees het om die grond te koop vir enkelwoningbehui-sing maar daar is genoegsame getuienis dat die gedeel-tes groot genoeg is om winsgewend ontwikkel te word vir hoedigtheidsbehuising wat waarskynlik in 1981 deur 'n koper ernstig oorweeg sou word.
In kruisondervraging van Haacke is dit aan hom deur die verweerder se advokaat gestel dat gedurende 1980, dit wil sê kort voor die onteiening, ene Swart wat
verbonde/
46.
verbonde was aan sy firma, 'n woondorp op die twee
drie-hoek-gedeeltes beplan het. Die oogmerk van
die advokaat was klaarblyklik om 'n toegewing uit
Haacke te kry dat alleen daardie twee gedeeltes as
ontwikkelbaar vir woondorp-doeleindes geskik beskou
is, wat dan ook deur Haacke toegegee is, met 'n toe-
voeging daarby dat
indien hy op daardie stadium die
eiser se adviseur was, hy hom sou geadviseer
het dat
die eiendom of groter gedeeltes daarvan ook winsgewend
vir
nie-woondoeleindes ontwikkel sou kon word. Smal,
die verweerder se
waardeerder het soos volg onder
kruisondervraging getuig:
"Sal u met my saamstem,mnr Smal, dat vir hierdie hoë digtheid-tipe behuising, prima-waardes betaal word vir grond by die see en binnelands, grond naasliggend aan oop parke
en/
47.
en gholfbane? -- Ek wil dit stel dat daar is 'n moontlikheid dat daar kan miskien 'n premiê op geplaas word, vir woonstelgrond langs 'n oop ruimte.
En u sal seker met my saamstem dat 10 hektaar is groot grond vir sodanige ontwikkeling? --Ek sal met u saamstem, ten spyte dáarvan dat die eienaar self gesê het dit is klein stukkies grond wat nie sinvol ontwikkel kan word nie.
Maar dit was op 'n stadium, mnr Smal, wat hier-die tipe behuising nog nie populêr was nie? Dit het ons mos nou reeds uitgestryk? --Ja, dit was miskien nie so populêr nie, maar dit was heeltemal 'n aanvaarde ontwikkeling.
Ja, en ons weet ook dat in 1978 die - hierdie ontwikkelaar geweet het dat die Stadsraad hierdie eiendom gaan benodig vir stortings-doeleindes, nie waar nie, en dit gaan ont-eien? -- Dit is korrek."
Daar is nie in die getuienis verder ingegaan
op Swart se beplanning van 'n dorp op die drie-hoek
gedeeltes nie.
Afgesien van Smal se toegewing dat
die/
48. die twee drie-hoek-gedeeltes wel winsgewend, veral
vir hoëdigtheidsbehuising, ontwikkel kon word en
dat die ontwikkeling van die groter drie-hoek waar-
skynlik gewild sou wees omdat dit langs Wingate Park
se gholfbaan
geleë is, was daar getuienis van Haacke
van ander areas van hierdie grootte en kleiner wat
ontwikkel is vir hoëdigtheidsbehuising. Hy het
spesifiek die geval genoem van die eiser wat self
'n belegger is in 'n maatskappy Hydro Holdings wat
13 hektaar vir woonstelle ontwikkel het.
Onmiddellik suid van die eiendom en suid
van die Delmas-pad wat die
suidelike grens van die eiendom
is, is die woondorp-ontwikkeling van Bendor
Properties
Limited/
49. Limited wat bekend staan as Wingate Park-uitbreiding 1
en Elarduspark-uitbreiding 3. In 1981 het Bendor 'n
dienste-sertifikaat verkry vir die ontwikkeling daar
en die waarskynlikhede is dat indien die twee drie-
hoekies ontwikkel sou geword het vir hoëdigtheids-
behuising, die
dienste wat daarvoor vereis sou word,
maklik sou kon aansluit by die
Bendor-ontwikkeling
asook by die ontwikkeling deur die eiser van
Elardus-
park-uitbreiding 2 ten weste van Elarduspark-uitbrei-
ding 3 en
ten suide van Elarduspark.
Wat die twee drie-hoekies betref was een
onsekerheid
wat in 1981 ten aansien van woondorpstig-
ting daaraan gekleef het die aard
van die kontaklyn
tussen die veilige diabaas-gedeelte van 13,91 hektaar
en die/
50. en die dolomitiese gedeelte. Ondersoek sou moes in—
gestel word of die dolomitiese gedeelte en veral die
horst-formasie nie inwig onder die diabaas-gedeelte
nie met die moontlikheid van wegsakking van die dolo-
mitiese gedeelte
onder die diabaas-gedeelte wat dan
laasgenoemde sou affekteer. Die koste wat in hierdie
verband aangegaan sou
moes word is deur De Villiers op
tussen Rll 000 en R13 000 gestel. Haacke se
getuienis
was dat die koste van Rl 000 per hektaar niks buiten-
gewoon is
nie. 'n Ander onsekerheid wat bestaan het was
die moontlikheid van swelklei
op die oenskynlike veilige
formasie. Hierdie onsekerhede sou moes ondersoek
word
maar die getuienis was dat dit nie veel sou kos nie.
Smal, die
verweerder se waardeerder, het dit beklemtoon
dat/
51. dat Roux van Geologiese Opname in 1979 in 'n gesprek
met Smal toe hy met hom die kaart, wat die twee drie-
hoekies as veilig aandui vir dorpsontwikkeling, be-
spreek het, verklaar het dat, ten spyte van die aan-
duiding, Geologiese Opname dit nie so sou aanvaar tensy
daar verdere geologiese ondersoek gedoen word nie.
Alhoewel daar in die
vooruitsig gestel is dat Roux as
getuie vir die verweerder geroep sou word,
het hy
nooit getuienié afgelê nie.
In die lig van die omstandighede wat
ek hierbo geskets het, moet die saak
benader word.
Van die kant van die verkoper gesien, moet 'n hof wat
die
vergoedingsbedrag vasstel hom indink in die fak-
tore wat 'n denkbeeldige
verkoper op realistiese wyse
in ag sou geneem het. Wat die oorwegings was
wat
'n rol/
52. 'n rol gespeel het in die advies waarmee die eiser se
deskundige adviseurs hom bedien het, is nie in die
getuienis geopenbaar nie. Daar is wel die feit, wat
in die loop van kruisondervraging gestel is, dat
Swart besig was om ten tye van die onteiening 'n dorps-
gebied op die twee drie-hoek-gedeeltes te beplan,
maar hoe ver die
beplanning gevorder het, met watter
besware van die kant van die
owerheidsinstansies die eiser
te kampe gehad het of wat in die verband
voorsien
is, het nie aan die lig gekom nie. Dit mag wees dat
die
beplanning gestaak is toe die onteiening gevolg
het. Indien dit die geval
was, sou dit maklik gewees
het om die Hof a quo daarvan op hoogte te
stel. Ek
is nie bereid om, vir die doeleindes van die appèl,
in
hierdie verband, ten gunste van die eiser te be-
spiegel/
53. spiegel nie. Die resultate van ondersoeke wat 'n
verkoper na die onteiening ingestel het kan wel in
ag geneem word deur 'n hof wat die vergoeding bepaal
maar dan alleen wanneer die hof bevind dat dit waar-
skynlik is dat die verkoper in elk geval, selfs indien
die onteiening nie
gevolg het nie, sodanige onder-
soeke sou laat doen het om die werklike potensiali-
teite van die eiendom
vas te stel.
Dat daar later vir doeleindes van die
hofsaak wel ondersoeke ingestel is
en resultate ver-
kry is waaroor getuienis gelewer is, is dus nie
per
se relevant nie. Oorwegend wil dit voorkom dat die
eiser
nie ernstig belang gestel het om die twee
drie-hoekies alleen te ontwikkel
nie. Dit is netso
waarskynlik/
54. waarskynlik dat die eiser die gehele eiendom as
'n las beskou het en
dat indien hy daarvan teen 'n
redelike prys onder die omstandighede ontslae kon
raak, hy dit geredelik sou gedoen het. Indien hy
beter vooruitsigte in die beplanning van die gebied
gesien het, sou hy dit waarskynlik nie teen R3 000
per hektaar aan die
verweerder aangebied het nie.
Aan die ander kant, alhoewel hy miskien op een
stadium
onder die druk van omstandighede bereid was om die
eiendom vir
daacdie prys te verkoop, meen ek dat in-
dien die saak objektief beskou word
en die potensiali-
teite wat op daardie stadium bekend was, in ag
geneem
word, hierdie bedrag nie die egte waarde van die eiendom
op datum
van die onteiening daarvan weerspieel het
nie/
55.
nie. Wat vir my wel onwaarskynlik lyk is dat die eiser as denkbeeldige verkoper enige verdere koste sou aangegaan het om 'n meer deurtastende ondersoek te doen of te laat doen.
Van die kant van die koper gesien, moet
die hof in
'n geval soos die onderhawige 'n gewillige
koper voorstel en nie een wat deur
risiko's afge-
skrik gaan word en dus nie koop nie. Dat daar
risiko's
bestaan is wel waar. Hulle is hierbo
geskets. Haacke het vergelykbare verkope
van
grond wat aangekoop is vir ontwikkeling as hoe-
en middel-digtheid
woondorpontwikkeling aangehaal
wat wissel tussen R34 000 en R20 000 per
hektaar.
Maar/
56. Maar dit was grond waaraan nie dieselfde risiko's ge-
kleef het as die terrein wat bespreek word nie. In die lig van wat bekend was, is die risiko's nie besonder groot nie en die koste van 'n ondersoek om die risiko's uit die weg te ruim nie besonder hoog nie. Hierdie ondersoek het die volgende resultaat, waarmee Weaver tydens die voorverhoorkonferensie aan die hand van drie sones A, B en C wat voorkom op 'n kaart wat De Villiers voorberei het, saamgestem het, gelewer:
"Albei geoloë aanvaar dat Sone C hoofsaak-lik uit diabaas en Timeball Hill skalies bestaan. Hierdie area word beskou as nie-problematies met betrekking tot dolomiet
stabiliteit/
57.
stabiliteit nie - behalwe langs die dolo-miet/diabaaskontak. Hierdie kontaksone kan as 'n intermediêre tot lae risiko sone beskou word. 'n Buffersone van 30 meter wyd langs die westelike en noordelike grens van Sone C mag (soos in die geval van Elarduspark) vereis word, indien Sone C vir residensiele behuising gebruik word."
Die grootte van sone C is 20,16 hektaar.
Hierdie sone oordek die area van die groter drie-hoek
van 11,18 hektaar aan die suid-oostelike gedeelte
van die terrein. Dit is dus bykans twee keer so
groot. As 'n buffersone soos voorgestel gelaat sou
word sou enige verdere
ondersoek onnodig wees en sou
die owerheidsinstansies waarskynlik
behuisingsont-
wikkeling daar toelaat. Die ondersoek van De Villiers
oor
die hele terrein, weet ons, het R20 000 gekos.
'n Deeglike ondersoek wat net
die twee drie-hoek ge-
deeltes/
58. deeltes betref sou, neem ek aan, veel minder kos.
Sone B, wat naasteby die area van die kleiner drie-hoekie dek is deur De Villiers beskryf as problematies omdat dit potensieel ongeskik is vir dorpsontwikkeling met betrekking tot residensiele behuising. Dit is, meen hy, 'n intermediêre risiko met betrekking tot sinkgatvorming. Die geoloë het ooreengekom dat, wat die area betref, daar net soos in sekere ander areas wat nie nou ter sake is nie, 'n intensiewe boorondersoek-program (minstens een druklugboorgat per hektaar) ge-doen moet word indien die sone vir residensiële be-nutting oorweeg word. Ek meen dat waar 'n koper oorweeg om hierdie betrokke grond te koop - waar hy dus oorweeg om die soort transaksie aan te gaan wat nie alledaags
is nie/
59. is nie maar wat 'n groot kapitale uitleg verg en alleen
deur ervare,
versigtige en vernuftige sake-manne aan-
gegaan sal word-hy sal sorg dra dat
'n behoorlike uit-
voerbaarheidstudie gedoen word waaronder dan die
ondersoek waarna ek verwys het, sal ressorteer. Ek
stel my verder voor dat
die denkbeeldige voornemende
koper die ondersoek sal doen alleen op die basis
dat
hy, voordat die ondersoek geloods word, 'n sekere prys
vir die eiendom
sal aanbied op voorwaarde dat die onder-
soek aantoon dat die twee
drie-hoekies wel die poten-
siaal besit wat dit volgens aanduidings besit
het. Aan
hierdie aanbod sal die denkbeeldige verkoper gebonde
weeS ondanks
die gunstige resultaat wat die ondersoek
later vir die denkbeeldige koper
oplewer. Vanweë die
redelike/
60. redelike duur ondersoek wat die koper dan onderneem
teen die risiko dat die grond nie die gewenste po-
tensiaal besit nie, sal hy, uit die aard van die
saak,sy aanbod redelik laag stel. 'n Oorweging wat
'n denkbeeldige
voornemende koper ook na my mening in
hierdie verband in ag sal neem is die
geskiktheid
van die restant van die grond. Ek stem saam met die
geleerde
Verhoorregter dat die restant van die grond
alleen geskik is vir die doel van
'n stortingsterrein.
Dit sou, meen ek, die prys wat vir 'n
aangrensende
stuk grond wat vir behuisingsontwikkeling aangekoop
word,
affekteer, aangesien, volgens die getuienis,
'n stortingsterrein nie al te
welriekend is nie en
die bevallighede ongetwyfeld sou affekteer. Dit is
so/
61. so dat daar reeds bestaande dorpsgebiede bestaan
(Elarduspark en Wingate Park) wat grens aan die
betrokke terrein waar, ten tyde van die verhoor,
reeds gestort is en daar was nie getuienis van die
mate waarin die
inwoners van die bestaande dorpsge-
biede geaffekteer is nie. Dit is egter
aanvaarbaar
dat 'n voornemende meenthuis-bewoner huiwerig sal
wees om daar
te koop totdat die stortingsterrein
sy doel gedien het waarna, so dui die
getuienis aan,
dit omskep sal word in 'n bevallige area wat geskik
sou
wees vir die aanlê van sportvelde of selfs, nadat
die gevaar van
instorting deur die opvulling grootliks
verminder is (soos die getuienis ook
aandui) selfs
vir die oprigting van sekere tipe geboue. Totdat
daardie/
62.
daardie tyd aanbreek, wat eers oor etlike jare kan
wees,
sou ontwikkeling miskien vertraag word en die denkbeeldige koper wat
terselfdertyd ontwikkelaar is, sal geduld moet gebruik
totdat hy die verwagte
rendement op sy uitleg sal kry met verlies aan rente in die tussentyd.
Met
inagneming van al die faktore hierbo ge-noem meen ek dat 'n vergoeding van R15
000 per hektaar 'n redelike vergoeding daarstel
vir die 13,91, sê maar 14
hektaar, wat dan 'n totaal van R210 000 rand bedra.
Die vraag ontstaan
vervolgens: Waarteen moet die restant van die eiendom, groot 79,34 hektaar,
ge-waardeer word. Die geleerde Regter
a quo het hom na die markplein
begewe en, uitsluitlik, soos ek die uit-
spraak/
63. spraak lees, in ag geneem dat die verweerder R90 000
vir die grond aangebied het en dat die eiser R280 000
geëis het en
het hy tussen daardie twee bedrae op
die bedrag van R200 000 as 'n billike vergoedingsbe-
drag besluit. Hierdie vasstelling kom vir my heelte-
mal arbitrêr
voor. Die verweerder se aanbod van
R90 000 berus op die siening dat die grond
slegs
plaasgrondwaarde het. Waarop die verweerder die
eis van R280 000
gegrond het, is nie duidelik nie.
Die siening van die verweerder is, tereg,
na my
oordeel, deur die agbare Regter a quo verwerp. Van
die kant
van die denkbeeldige koper gesien, moet
daar dus 'n ander grondslag wees
waarop 'n vergoedings-
bedrag vasgestel word. Van die kant van die
verkoper
gesien/
64.
gesien ontbreek motivering vir die eis van R280 000.
Die eiser het na daardie aanbod sy eis eers na
R404 000 vermeerder en
later na meer as Rl miljoen.
Dit is moontlik dat die eiser op die stadium toe
die
aanbod gemaak is dit op grond van oorwegings gedoen het
wat later nie
meer gegeld het nie. Hy kon moontlik
geredeneer het, dat, alhoewel hy dit nie
as die werk-
like waarde van die eiendom beskou nie, hy bereid
was om R280
000 te aanvaar mits die transaksie spoedig
afgehandel sou word en hy van 'n
lastige bate, tot die
lastigheid waarvan die verweerder bygedra het
deur
dle besluit om die gebied as stortingsterrein te ge-
bruik en alle
ander ontwikkelingsmoontlikhede uit
te sluit, ontslae moes raak. Ek stem saam
met die
geleerde/
65. geleerde Regter a quo dat die gebruik van die grond
vir landboudoeleindes uitgeskakel moet word
vanweë
watervoorsieningsprobleme, die ongewensde toestande,
veral wat higiëne betref, wat sodanige gebruik binne
'n
digontwikkelde woongebied kan skep, en die gevare
wat besproeiing kan skep
vir die gebied.
Die probleem in die saak is dat die gebruik
van die grond as
stortingsterrein nie 'n algemene
handelsgebruik is nie aangesien daar min
voorbeelde
in die land is van die gebruik van grond deur die
privaat
sektor vir daardie doel. Melding is gemaak
van 'n onderneming Waste-Tech
(Edms) Bpk ("Waste-Tech")
wát stortingsterreine aankoop om kommersieel
te bedryf.
Hoewel Haacke 'n uiteensetting in sy verslag en ge-
tuienis/
66. tuienis gegee het van die markwaarde gebaseer op die
inkomste wat so 'n privaat onderneming sou kon in en
die wins wat hy so
kon maak uit die gebruik van 'n
terrein vir daardie doel, het hy geen
getuienis ge-
lewer van pryse wat Waste-Tech vir stortingsterreine
betaal het nie. Deur
stortingsterreine te voorsien
lewer die verweerder 'n diens aan die publiek
wat toe-
gelaat word om rommel en afval daar te stort teen
nominale
bedrae. Wat die eiendom dus kommersieel
vir die verweerder werd is, kon nie
en kan steeds nie
bepaal word nie. In die onderhawige geval moet
die
verweerder beskou word as die enigste potensiële
koper.
Daár is geen getuienis dat Waste-Tech of enige soort-
gelyke
onderneming belang gestel het om die eiendom
aan te/
67.
aan te koop nie. 'n Hof wat kragtens die Wet die
waarde
van die eiendom moet vasstel is egter verplig om die feit dat daar slegs een
potensiële koper is, te verontagsaam en te
aanvaar dat daar 'n ope mark is.
Kyk Todd v Administrator Transvaal 1972 (2) SA 874 (A) 881 H - 882 A. Die
probleem is egter om, vanweë bogenoemde oorwegings, 'n maatstaf te vind
waar-volgens
die waarde bepaal kan word. 'n Ope mark beteken nie 'n veiling nie.
Kyk Margate Hotel v Town Council Borough of Margate 1961(1) 5A 384(N) 388
B en Be-stuursraad Sebokeng v M & K Trust Finansiële Maatskap-py
(Edms) Bpk 1973(3) SA 376(A) 389 A - D. Ek stem saam met die geleerde Regter
a quo dat dit onlogies is om te redeneer, soos die verweerder se
waardeerders
gedoen/
68.
gedoen het, dat 'n stortingsterrein noodwendig die
waarde
van landbougrond moet hê. Uit hoofde van die behoefte wat daar bestaan aan
stortingsterreine, die verpligting van die
verweerder om so 'n diens te lewer en
veral uit hoofde van die oorweging wat die agbare Regter a quo genoem het
dat die storting van
rommel op die terrein met verloop van tyd die grond al
veiliger sal maak en dit dus later wel moontlik ander gebruike sal hê
wat
die waarde van die grond aansienlik sal verhoog, meen ek dat die waarde
hoër gestel moet word as dié van plaasgrond.
Die aanbod van die
verweerder op 'n plaasgrondwaardasie-basis was Rl 000 per hektaar. Vanweë
die absolute gebrek aan getuienis
van die waarde van grond wat as stortings-
terrein/
69. terrein gebruik word, moet die waardasie van grond
vir sodanige gebruik uit die aard van die saak in-
tuitief vasgestel word.
'n Bedrag van R2 000 per
hektaar sal, meen ek, 'n billike vergoeding wees vir
die restant van die eiendom groot 79,34 hektaar, sê
80 hektaar, wat 'n totaal lewer van R160 000.
Die vergoedingsbedrag vir die onteiende
eiendom as geheel kom dus te staan op R370 000.
Tien persent van hierdie bedrag is R37 000 maar
a 12(2) van die Wet bepaal 'n maksimum van R10 000.
Die eindbedrag wat die verweerder aan die eiser moet
betaal as vergoeding kom dus te staan op R380 000.
Kragtens a 12(1) (a) (ii) het die eiser
ook sekere bedrae geëis as daadwerklike geldelike ver-
lies/
70. lies wat deur die onteiening veroorsaak is. In die
verband is, eerstens, 'n bedrag geëis ten aansien van
transportkoste,
hereregte, kansellasie van die bestaan-
de verband, registrasie en
seëlregte op die nuwe ver-
band. Tweedens is 'n bedrag geëis ten
aansien van
diverse uitgawes wat deur die appellant aangegaan is
ten
aansien van geologiese ondersoeke en beplannings-
koste wat in die verlede
voor onteiening aangegaan is.
Wat die eerste eis betref voer die appellant
aan dat
hy, as eiendomsontwikkelaar die onroerende
eiendom moet vervang en dat daar
koste aangegaan sal
moet word om dit te doen. Hierdie
benadering
veronderstel dat die eiser op die datum van ont-
eiening gretig
en vas van voorneme was om die grond
te/
71. te ontwikkel. Vgl Estate Marks v Pretoria City Council
1969(3) SA 227(A) 245 C - E. Dit skyn, op die waarskyn-
likhede, allermins die geval te wees. Die onteiende
grond is juis uitgesny van die gedeeltes wat sonder
probleme ontwikkelbaar was omdat dit 'n dolomitiese area
was. Die eiser
het oor die jare gepoog om sekere be-
nuttingsgebruike vir die area te vind, maar sonder
noemenswaardige sukses.
Die onteiende grond was meer
'n las as 'n bate vir die eiser as ontwikkelaar.
Hy het
geen ander keuse gehad as om dit te probeer ontwikkel
nie omdat hy
met die eiendom opgeskeep gesit het. Dit
was, so kom dit my voor, 'n welkome
uitkoms vir die
eiser uit 'n netelige situasie toe die verweerder
besluit
het om die grond te onteien. Dat die verweerder die
eiser uit sy
penarie gered het, kan dus nie beskou word
as/
72.
as geldelike verlies wat die eiser gely het as
gevolg van die onteiening nie.
Wat die historiese dorpsbeplanningskoste
betref en die koste van die geologiese ondersoeke voor onteiening stem ek saam
met die betoog
van die verweer-der se advokaat dat dit nie van die respondent
gevorder kan word as synde daadwerklike geldelike verlies ver-oorsaak
deur die
onteiening nie. Dit is koste wat aan-gegaan is deur die eiser met die oog op die
bepaling van die potensiaal van die eiendom
as dorpsontwikkelings-grond. Dit het
vrugte afgewerp in dié sin dat dit bekend was ten tye van die onteiening
dat daar twee
drie-hoekies was wat waarskynlik, na verdere ondersoek, geskik
bevind sou word vir dorpsontwikkeling. Hierdie
koste/
73. koste was dus geen verlies wat deur die onteiening ver-
oorsaak is nie. Kyk Jacobs v Minister of Agrïculture
1972(4) SA 608(W) 628/9 H; Minister van Waterwese v
Von During 1971(1) SA 858 (A) 873 H; Bouwer v Stads-
raad van Johannesburg 1978(1) SA 624(W) 629 G - 630H.
Wat 'n bevel vir die kwalifiserende fooie van
Haacke wat deur die advokate aangevra is,betref, stem
ek wesentlik, met 'n geringe voorbehoud, met die geleerde Ver
hoorregter
saam dat Haacke se getuienis, om die redes
deur hom aangevoer, nie van enige waarde was nie. Die
een klein voorbehoud het betrekking op die getuienis
waarvoor hy hom
gekwalifiseer het en wat hy gelewer het
ten aansien van vergelykbare pryse van grond wat vir
dorpstigting verkoop en gekoop is. In die omvang van
sy getuienis as geheel het hierdie getuienis 'n geringe
aandeel/
74. aandeel verteenwoordig. Ek sou die aandeel op twintig
persent (20%) stel.
Wat die teenappèl betref is hierdie Hof
versoek - 'n versoek wat ook aan die Verhoorhof
gerig
maar geweier is - om 'n spesiale bevel te maak ten
aansien van De
Villiers se fooie. In hierdie verband
het die verweerder se advokate betoog
dat die verweerder
verplig was om die dienste van De Villiers te
bekom
vanweë 'n frontverandering van Simpson wat 'n wysiging
van die
eis veroorsaak het en 'n gevolglike uitstel ge-
noodsaak het sodat die
verweerder verdere geologiese
ondersoeke kon laat doen. As die getuienis in
die
saak beperk was tot die werklike relevante geskilpunt
in die saak
naamlik wat, met een voorbehoud, aan 'n inge-
ligte verkoper en koper op datum van onteiening bekend was,
sou/
75 sou die saak geensins die afmetings aangeneem het wat
die geval was nie. Die een voorbehoud is dat onder-
soeke wat die verkoper of die koper in die gewone loop
van sake sou onderneem het om die werklike potensiaal
van die grond vas te stel, wel ter sake sou wees. Dit
is nie die grondslag waarop die wysiging aangevra is
nie. Dit is aangevra omdat Simpson, toe hy die grond
gaan inspekteer het vir doeleindes van die hofsaak tot
"ander insigte
gekom het. In die getuienis is daarna
verwys as 'n "brain wave" van Simpson. Die vraag wat
ontstaan is of die verweerder se destydse regsverteen-
woordigers nie beswaar moes gemaak het teen die wysiging
nie. Indien dit dan, ondanks besware van die kant van
die verweerder, wel toegestaan sou gewees het, sou
ander/
76. ander oorwegings moontlik gegeld het. Daar is egter
nie teen die wysiging beswaar gemaak nie en dit is
toegestaan. Daarna het die aansoek om 'n uitstel deur
die verweerder gevolg wat, heel verbasend onder die om-
standighede, heftig deur die eiser se advokate teen-
gestaan is. Die aansoek is, desnieteenstaande, toege-
staan en riglyne van die kant van die Regter het gevolg
met die oog daarop
om 'n moontlike ooreenkoms deur die
deskundiges van beide partye te
bewerkstellig. Sodanige
ooreenkoms sou dan bereik moes word ten aansien
van
die resultate van die ondersoeke na die potensialiteite
van die grond
wat op die datum van onteiening in onseker-
heid gehul was. Soos blyk uit die
uitspraak het die
Regter die getuienis van hierdie latere
ondersoeke
grootliks geïgoreer en, tereg, die saak beslis op
die/
77. die kennis wat die denkbeeldige gewillige koper en
verkoper op die datum van onteiening gehad het. Die
oorwegings wat ek genoem het veroorloof nie 'n spesiale
bevel van koste wat De Villiers se kwalifiserende
fooie betref nie. Die verrigtinge het totaal hand
uitgeruk en na my
oordeel was albei kante verantwoor-
delik vir die toedrag van sake. Die
teenappèl kan
dus nie slaag nie.
Wat koste in die Hof a quo betref, sal
daar
nou 'n aanpassing gemaak moet word. Soos blyk uit
die Regter a quo se
uitspraak is daar 'n bedrag van
R96 000 deur die verweerder,gebaseer op 96
hektaar,
aangebied. Die gebied wat onteien is was egter nie
96 hektaar
groot nie, maar alleen 93,3383, sê 93,34
hektaar,/
78.
hektaar, groot. Die aanbod moes dus eintlik R93 340
gewees het. Die verweerder het egter R96 000 aange-
bied wat, indien dit aanvaar sou gewees het, die ver-
weerder sou moes betaal. Die eiser se aanvanklike
eis in sy pleitstukke was R404 000. Dit was ook die
bedrag wat steeds geëis is een maand voor die datum
waarop die geding vir die eerste maal ter
rolle geplaas is. Eers na die aanvang van die verhoor
is die eis verhoog. Die bedrag wat nou deur hierdie
Hof toegeken is, is
nie gelyk aan of meer as die
bedrag wat deur die eiser geëis is nie. Dit
is
minder. Artikel 15(2)(a)'van die Wet geld dus nie.
Dit is ook nie gelyk
aan of minder as die bedrag wat
aangebied is nie. Artikel 15(2)(b) geld dus
ook nie.
Aangesien/
79.
Aangesien dit minder is as die bedrag wat deur die
eienaar geëis is
en meer as die bedrag wat aangebied
is, moet a 15(2)(c) toegepas word.
Hierdie paragraaf
bepaal soos volg:
"Indien die vergoeding wat in so 'n geding deur die hof toegeken word minder is as die bedrag wat laas deur die betrokke eie-naar aldus geëis is, maar meer is as die bedrag wat laas deur die Minister aange-bied is, word soveel van die koste van die eienaar teen die Minister toegeken as wat tot sodanige koste in dieselfde verhou-ding staan as wat die verskil tussen die vergoeding aldus toegeken en die bedrag aldus aangebied, staan tot die verskil tussen die bedrag van die vergoeding al-dus toegeken en die bedrag aldus geëis."
Die verskil tussen die vergoeding toege-
ken (wat
hierdie Hof bevind deur die Hof a quo toe-
geken moes gewees het) en
die bedrag wat aangebied
is,/
80. is, bedra R284 000 (R380 000 - R96 000). Die ver-
skil tussen die bedrag toegeken (R380 000) en die
bedrag geëis (R404 000) is R24 000. Die verhouding
is dus R284 000 : R24 000. Die verweerder moes dus
volgens my berekening,
gelas gewees het om 71/77 stes
met ander woorde nagenoeg 92% van die eiser se
koste
te betaal. Dit skyn vir my vir die huidige geval erg
onbillik te
wees aangesien die onrealistiese verhoging
van eiser se eis na die aanvang
van die saak buite
oorweging gelaat moet word, omdat die kritieke
datum
een maand voor die ter-rolle-plasing is, en ook omdat,
afgesien van
die blote verhoging van die bedrag, onno-
dige getuienis as gevolg daarvan
gelei is, en die saak
onnodig lank uitgerek is. Indien die bedrag waartoe
die/
81. die eis verhoog is, in aanmerking geneem kon word,
sou die verhouding heel anders gewees het en die
verweerder op 'n mindere
grondslag vir koste aange-
slaan gewees het. Hierdie Hof is egter gebonde om
die bepalings van a 15
van die Wet toe te pas. Soos
opgemerk sal word, het ek, vir doeleindes van
die
berekening van die verhouding ook die bedrag wat in-
gevolge a 12(2)
van die Wet tot die vergoedingsbedrag
toegevoeg is, in aanmerking geneem.
My berekening van die koste mag, vanweë 'n
verkeerde toepassing van a 15 van die Wet,
foutief
wees. Die partye word, in die lig hiervan, h ge-
leentheid gegee om by hierdie Hof binne een maand na
die datum van
uitspraak skriftelike vertoë by die
Griffier/
82.
Griffier van hierdie Hof rakende hierdie aangeleent-
heid in te lewer. Daar is ook die moontlikheid dat
die partye, soos in die Hof a quo gebeur het, kan
ooreenkom op 'n kostebevel wat sal verskil van die
bevel soos deur my bepaal. In so 'n geval word die
partye versoek om die Griffier van hierdie Hof te
verwittig sodat die
bevel wat hierdie Hof uitreik,
verbeter kan word.
Die appèl slaag en die teenappèl word
afgewys, in elke geval met koste, insluitende die
koste van twee advokate.
Die bevel van die Hof
a quo word soos volg gewysig:
(a) Ingevolge a 12(l)(a)(i) van Wet 63 van 1975 word 'n bedrag van R370 000 aan die eiser toegeken.
(b) Ingevolge/...
83.
(b) Ingevolge a 12(1)(b) van die Wet word 'n
bedrag van
R10 000 toegevoeg.
(c) Die verweerder word gelas om rente op
enige uitstaande bedrag
ingevolge a 12(3)
van die Wet te betaal.
(d) Onderworpe aan 'n geleentheid om verdere ver-
toë in hierdie
verband te lewer soos hierbo
uiteengesit is, word die verweerder gelas
om
71/77 stes van eiser se koste te betaal
welke koste die kwalifiserende fooie
van
eiser se getuies Weaver & Birkley insluit,
die getuie Dr Simpson
se fooie net in
soverre sy kwalifisering betrekking het
op die voorbereiding van die saak dit wil sê enige professionele fooie verdien voor 1979 word nie ingesluit nie en 20% van die getuie Haacke se kwalifiserende fooie.
(e) Die eiser word gelas om die koste verkwis
deur die uitstel wat
meegebring is deur
die verhoging van sy eis te betaal.
APPèLREGTER HEFER) ARR- Stem saam
VIVIER)
SAFLII:
|
Terms of Use
|
Feedback
URL: http://www.saflii.org/za/cases/ZASCA/1988/26.html
.PDF of original document
.RTF of original document