---

JACOBUS HERKULAAS DE LA REY N O
Appellant

en

JOHANNES HERMANUS PIETERSE

BEULAH ELISE PIETERSE
lste Respondent 2de Respondent

(gebore Fourie)

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

(APPELAFDELING)

In die saak tussen:
JACOBUS HERKULAAS DE LA REY N O
Appellant

en

JOHANNES HERMANUS PIETERSE

BEULAH ELISE PIETERSE
lste Respondent 2 de Respondent

(gebore FOURIE)

Coram; RABIE, Wn HR, JANSEN, VAN HEERDEN, SMALBERGER, ARR, et BOSHOFF, Wn AR

Verhoor: 19 Februarie 1988 Gelewer: 17 Maart 1988

UITSPRAAK

BOSHOFF, Wn AR :

Die appellant kom in hoër beroep teen die

uitspraak /2

-2-

uitspraak van die Transvaalse Provinsiale Afdeling (McCreath, Stafford, RR en Myburgh Wn R) waarin 'n appèl teen die uitspraak van Kriegler R in genoemde afdeling gehandhaaf is en namptissement beveel is op 'n verband-akte wat die appellant ten gunste van die respondente laat registreer het.

Die verbandakte is geregistreer ten gevolge

van 'n skriftelike koopkontrak waarin die respondente

hulle plaas en sekere plaasimplemente en toerusting

aan die appellant verkoop het vir R306 000 welke bedrag

soos volg betaalbaar was:

"5.1 Die som van R50 000,00 (VYFTIG- DUISEND RAND) in kontant met tekening

hiervan /3

-3-

hiervan aan Prokureurs Maritz en Warmenhoven. Die partye magtig ge-noemde firma om die deposito ten behoewe van die Koper te belê by 'n Bougenootskap op aanvraag en met registrasie van transport aan die Koper, met opgehoopte rente, oor te betaal;

5.2	Die som van R100 000,00 (EENHONDERD DUISEND RAND) in kontant teen regis-trasie van transport;
5.3	Die balans van R156 000,00 (EENHON-DERD SES-EN-VYFTIGDUISEND RAND)

in halfjaarlikse paaiemente van R6 000,00 (SESDUISEND RAND) met die eerste betaling 6 (ses) maande na datum van tekening ' hiervan, be-houdens dat die volle balans afge-los moet word binne 3 (drie) jaar gereken vanaf datum van tekening hiervan."

Ten opsigte van hierdie laasgenoemde bedrag van R156 000 het die koopkontrak soos volg bepaal:

"Vir /4

-4-

"7.Vir die behoorlike terugbetaling

van die balans van R156 000,00 moet die Koper, gelyktydig met die regis-trasie van transport, 'n eerste ver-band passeer en registreer oor die Plaas ten gunste van die Verkopers, op die terme en voorwaardes van die konsep verbandakte wat hierby aan-geheg is, deur die partye onderteken is vir doeleindes van identifikasie, en geag word deel hiervan uit te maak."

Daar was inderdaad 'n konsepverbandakte en

konsepprokurasie om die verbandakte te verly aan die

koopkontrak geheg, wat saam met die koopkontrak deur die

partye geparafeer en onderteken is.

Daarna het Mnr P M Jacobs, 'n transportbesorger,

ingevolge /5

-5-

ingevolge die prokurasie as verteenwoordiger van die

appellant voor die registrateur van aktes verskyn en

'n verbandakte ooreenkomstig die genoemde konsepverband-

akte geregistreer.

In die verbandakte verklaar hy dat die appel-

lant aán die respondente die bedrag van R156 000 waarlik

eh wettiglik verskuldig is en dat die appellant onder-

neem om aan die respondente die bedrag te betaal in half-

jaarlikse paaiemente van R6 000 met die eerste betaling

binne 6 maande gereken vanaf 7 Februarie 1984 behoudens

dat die volle kapitaal afgelos moet word

binne /6

-6-

binne 3 jaar gereken vanaf 7 Februarie 1984

Klousule VII van die verbandakte bepaal as volg:

"VII. Ingeval sy Prinsipaal in gebreke bly of versuim om enige som of somme ver-skuldig en betaalbaar onder hierdie Verband stiptelik te betaal op die res-pektiewe vervaldae of om enige van die ander voorwaardes en stipulasies van hierdie Verband na te kom sal die Hoofsom met rente en alle ander somme hieronder verskuldig, onmiddellik verskuldig en betaalbaar wees sonder enige kennisgewing (nieteenstaande enige voorwaarde hierin vervat wat daarmee in stryd is."

Die respondente (eisers in die hof van eerste

instansie) beweer in hulle dagvaarding vir namptissement

dat 'n bedrag van R150 000 kragtens klousule VII van die

verbaridakte /7

-7-

verbandakte, 'n afskrif waarvan aan die dagvaarding geheg

was, opeisbaar en betaalbaar geword het andat die appellant (ver-

weerder in die hof van eerste instansie) versuim het om betaling

te maak van die bedrag van R6 000 voor of op 7 Februarie 1985.

Dit is gemene saak dat die bedrag van R6 000 nie voor of op 7 Februarie 1985 betaal is nie. Die appellant beweer egter dat hy 'n respyt van 14 dae gehad het en die
geld binne daardie tyd betaal het en gevolglik nie in
gebreke was nie en dat die respondente hom nie kon aanspreek nie. Volgens hom word daar in klousule 17 van die kocpkontrak voorsiening gemaak vir 'n respyt van 14 dae en weens 'n fout, as gevolg waarvan die gemeenskaplike bedoeling van die partye nie weergee word nie, is daar nie in klousule VII

van /8

-8-

van die verbandakte vir die respyttýdperk voorsiening

gemaak nie.

Dit is natuurlik so dat indien 'n geskrewe

kontrak weens 'n fout nie die gemeenskaplike bedoeling

wat die partye in die kontrak wou beliggaam het, weergee

nie, so 'n kontrak reggestel kan word. In hierdie verband

het De Wet HR in die saak Meyer v Merchants' Trust Ltd

1942 AD 244 op 253 die volgende verklaar:

"Proof of an antecedent agrëement may be the best proof of the common intention which the parties intended to express in their written contract, and in many cases would be the only proof available, but there is no reason in principle why that common intention should not be proved

in /9

-9-

in some other manner, provided such proof is clear and convincing."

Indien 'n beroep op rektifikasie sou slaag,

sal die appellant 'n goeie verweer teen die respondente

se vordering op die verband hê. Dit dien egter daarop

gelet te word dat waar namptissement aangevra word die

volgende vereiste gestel word:

"the defendant must raise a substantial probability that he will succeed in the principal case before he is entitled to have provisional sentence refused on a liquid document;"

Sien /10

-10-

Sien Marshall and Another v Bull Quip (Pty) Ltd 1983(1)

SA 23 (A) op 30 OD en ook Rich and Others v Lagerwey

1974(4) SA 748 (A) op 760 F-H-

Klousule 17 van die koopkontrak bepaal soos volg;

"17. KONTRAKBREUK

17.1 Indien enige van die partye enige bepalir. hiervan nie nakom of verbreek en in gebreke bly vir 'n tydperk van 14 (veertien) dae na skriftelike kennisgewing waarin sodanige party versoek word om die versuim te her-stel, (behoudens dat geen kennisge-wing nodig is in geval waar die Koper versuim om die deposito te lewer nie), of indien enige party die oor-eenkoms repudieer, sal die ander party, in sy keuse, die reg hê -17.1.1 om te dagvaar vir spesifieke nakoming van enige of al die

verpligtinge /11

-11-

verpliginge van die party wat in versuim is, ongeag of sodanige verpligting ingevolge die kontrak afdwingbaar of bpvordefbaar is;

17.1.2 of hetsy as alternatief tot

die eis vir spesifieke nakoming, of indien sodanige eis laat vaar word, om hierdie oor-eenkoms te kanselleer; 17.2 Skriftelike kennisgewing van kansel-

lasie sal gegee word aan die party
wat in versuim is en sal van krag
word met die gee van sodanige

kennisgewing; 17.3 Indien die Verkopers die kontrak

kanselleer ingevolge die vooraf-
gaande sub-paragraaf -17.3.1 sal alle bedrae geld wat

deur of namens die Koper in-gevolge hierdie ooreenkoms betaal is, aan die Verkopers verbeur word, tensy die Ver-kopers verkies om skadever-goeding te eis in die plek

van /12

-12-

van verbeurdverklaring in welke laasgenoemde geval -

17.3.2	sal die verkopers geregtig wees om sodanige bedrae geld te behou afwagtend die vasstel van die skade deur onderlinge ooreenkoms, Hof-uitspraak, of andersins ;
17.3.3	indien die skade soos vasge-stel meer of minder is dan die geld gehou deur die Verkopers, sal die verskil betaal word deur een party aan die ander party wat daarop geregtig is.

17.4 Die Koper sal verplig wees om on-middellik na kansellasie die Plaas te ontruim;
17.5 Indien die Koper enige verbeterings op die Plaas aangebring het, sal die Verkopers nie aanspreeklik wees om die Koper daarvoor te vergoed nie, en sal sodanige verbeterings sonder vergoeding die eiendom van die Verkopers word;

17.6	Die remedies wat in terme van die

voorafgaande /13

-13-

voorafgaande klousules aan die ver-kopers gegee word is sonder benadeling van enige ander regshulp waarop die Verkopers regtens aanspraak kan maak."

Mnr Cloete, namens die appellant, betoog dat die bepalings van hierdie klousule toon dat daar 'n sterk waarskynlikheid bestaan dat dit die gemeenskaplike bedoel-ing van die partye was dat, in die geval van so 'n belang-rike versuim soos die wat die vervroeging van betaling van die balans van die koopprys meebring, dit ook 'n voorvereiste moet wees dat daar eers 14 dae skriftelike kennis gegee moet word dat die versuim herstel moet word. Klousule VII van die verbandakte moes gevolglik soos volg gelees het:

"VII. Ingeval /14

-14-

"VII. Ingeval sy Prinsipaal in gebreke bly of versuim om enige som of somme ver-skuldig en betaalbaar onder hierdie verband stiptelik te betaal op die res-pektiewe vervaldae, of om enige van die ander voorwaardes en stipulasies van hierdie Verband na te kom sal die Hoofsora met rente en alle ander somme hieronder verskuldig, verskuldig word mits die prosedure in klousule 17 van die koop-kontrak gevolg is."

In hierdie verband lê Mnr Cloete besondere klem op die betreklike belangrikheid van die twee onderskeie aktes. Volgens hom word die aanspreeklikheid van die partye deur die koopkontrak geskep en geld die verbandakte slegs om sekerheid daarvoor testel. Dit volg derhalwe dat die partye nie sou bedoel het dat die bepalings ten opsigte van kennisgewing in die koopkontrak deur

die /15

-15-

die bepalings van die verbandakte oorheers word

of dat die bepalings van die verbandakte daarvan verskil

nie. Hy doen aan die hand dat daar steun te vinde is

vir hierdie standpunt in die sake Taylor v Cape Importers

1938 CPD 362 en Grobler v Scholtz 1953(3) SA 175 (T), maar

inderdaad is die feite van daardie twee sake

heeltemal te onderskei van die feite in die huidige

saak. In die eersgenoemde saak was die prokurasie

om die verband te passeer en die verbandakte nie deel

van die koopkontrak nie. Die prokurasie is toe daarna

foutiewelik deur die prokureur van die verbandnemer

opgestel en ook foutiewelik deur die verbandgewer geteken

met terme wat in stryd was met diè van die koopkontrak.

Die /16

-16-

Die feite in die laasgenoemde saak is amper soortgelyk,

Hy steun ook op die beantwoordende eedsverklaring van

die appellant waarin hy beweer dat dit te alle saaklike tye die

gemeenskaplike bedoeling van die kontrakterende partye was dat daar

eers 14 dae skriftelike kennis gegee moet word cm enige versuim

onder die kontrak te herstel voordat enige stappe daaromtrent gedoen

kan word, en dat daar weens 'n gemeenskaplike fout nie in die verband-

akte vir die voorvereiste van 'n skriftelike kennisgewing voorsiening

gemaak is nie.

Die appellant meld geen feite waarcp hy hierdie algemene

bewerings grond nie maar mnr Cloete meld vix oorweging dat hierdie

gemeenskaplike bedoeling by die verhoor van die hoofsaak uit die

cmringende omstandighede sal blyk.

Mnr /17

-17-

Mnr Maritz, namens die respondente, wys, myns insiens

tereg, daarop dat die terme en voorwaardes van die konsepverbandakte

uitdruklik by die koopkontrak ingelyf is en dat daar in die geval

van kontrakbreuk 'n groort verskil ganaak word tussen die terme van

die koopkontrak aan die een kant en die van die verbandakte aan die

ander kant. Wat klousule 17 van die koopkontrak betref,word daar

voorsiening gemaak vir 'n vordering vir spesifieke nakoming en,

in die alternatief, vir kansellering van die koopkon-

trak met verbeuring deur die appellant van die betaalde

gelde indien skadevergoeding nie gevorder word nie.

Die verbandakte daarenteen handel slegs oor die balansvan die

koopprys en sekere verpligtinge wat eie aan die verband-

akte is en klousule VII maak voorsiening vir 'n vervroeging

van /18

-18-

van betaling van die balans van die koopprys. Trouens

die terme van klousule 17 met betrekking tot terugtreding kon normaal-

weg nie in 'n verbandakte vocr nie en sou in die huidige geval daarin

vreemd voorkcm. Hulle was wel van toepassing solank as wat die

transportakte nie geregistreer was nie. Met die registrasie van

die verbandakte is sekerheid gestel vir die betaling van die balans

van die koopprys en gelyktydig daarmee het die eiendoms-

reg van die eiendom met die registrasie van die transport-

akte na die appellant oorgegaan. Enige versuim ter. op-

sigte van die betaling van die balans van die koopprys

was van daardie comblik af deur die verbandakte gedek

en gereël - Die verbandakte en terugtransportering van die

beswaarde /19

-19-

beswaarde eiendom nie.

In hulle eedsverklarings volhard die respondente in hulle standpunt dat die koopkontrak tesame met die aangehegte konsepverbandakte 'n juiste weergawe van hulle ooreenkoms is. Hulle ontken dat hulle ooit ooreengekom het of dat dit die gemeenskaplike bedoeling van die partye was dat die terme van klousule 17 of enige deel daarvan
ook op die konsepverbandakte van toepassing sou wees.

Mnr Maritz voer ook,myns insiens tereg,aan dat die appel-

lant in sy beantwoordende eedsverklaring net die blote bewering maak dat dit te alle tersaaklike tye die ge-meenskaplike bedoeling van die partye wasdat die voorvereiste van

skriftelike kennisgewing in klousule 17.1 by die konsepverbandakte

ingesluit /20

-20-

ingesluit sou word. Hy plaas hoegenaamd geen feite voor die hof om aan te toon waarop hy hierdie bewering baseer nie. Indien dit wel die gemeenskaplike bedoeling sou gewees het, plaas hy ook geen verduideliking of feite voor die hof an aan te toon hoe die fout gekam het dat die genoemde voorvereiste nie:ook in klousule VII van die konsepverbandakte ingevoeg is nie.

Daar is ook geen aanduiding in die stukke van enige omringende om-standighede wat mnr Cloete se betoog in hierdie verband kan steun nie.

Soos hierbo aangedui, beroep mnr Cloete han in die eerste plek op die aard van die terme in klousules 17.1 en VII en wat volgens hcm op 'n sogenaamde teenstrydigheid neerkom en maak dan op grond daarvan 'n afleiding dat dit onwaarskynlik is dat die partye so 'n teenstrydigheid kon bedoel het. Na my mening is daar weens die verskil in die

aard /21

-21-

aard van die transaksies wat onderskeidelik deur die

koopkontrak as sulks en die verbandakte beoog word geen

sodanige teenstrydigheid wat enige afleiding regverdig nie

Die partye het die koopkontrak en die aanhangsels onder-

teken en sodoende hulle wilsooreenstemming te kenne gegee.

Op die oog af het die partye inderdaad aandag aan die

terme en voorwaardes van die verbandakte geskenk aangesien hulle

die konsepverbandakte in die koopkontrak geparafeer en onderteken het.

Daar is geen feite voor die hof gelê nie waarop

die hof kan bevind dat daar 'n oorwig van waarskynlikhede

bestaan dat die appellant in die hoofsaak sal kan bewys

dat weens 'n fout, as gevolg waarvan die gemeenskaplike bedoeling

van die partye nie weergee word nie, die voorvereiste inklousule

17.1 /22

-22-

17.1 nie by klousule VII ingelyf is nie en dat klousule

VII verander moet word soos deur mnr Cloete hierbo

vocrgestel.

Mnr Cloete se betoog moet derhalwe verwerp

word.

Alhoewel mnr Cloete erken dat dié verbandakte

likiede dokument is, het hy desnieteenstaande met die aan-

vang van hierdie appèl die tegniese beswaar teen die dag-

vaarding geopper dat afskrifte van die prokurasie en die

besluit, wat die appellant gemagtig het om die prokurasie

te teken, verkeerdelik nie saam met 'n afskrif van die ver-

bandakte aan die dagvaarding geheg was toe die dagvaarding

beteken.; /23

-23-

beteken is nie. Hierdie beswaar is nie in die howe

benede geopper nie. Hy het, myns insiens tereg, gou

weer die beswaar laat vaar en daarom word geen verderé

aandag daaraan geskenk nie.

Bygevolg is die slotsom:

Die appel word afgewys met koste.

Wn Appelregter

RABIE, Wn HR )

JANSEN, AP. )
stem saam VAN HEERDEN, AR )

SMALBERGER, AR )

---