[Home] [Databases] [WorldLII] [Search] [Feedback] South Africa: Supreme Court of Appeal

You are here:  SAFLII >> Databases >> South Africa: Supreme Court of Appeal >> 1986 >> [1986] ZASCA 43

[Database Search] [Name Search] [Recent Decisions] [Noteup] [Help]

Stewart v Breytenbach (51/85) [1986] ZASCA 43 (27 March 1986)

.PDF of original document

.RTF of original document

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

(APPELAFDELING)

In die saak tussen:

CHARLES STEWART appellant

en

HENDRIK JOHANNES BREYTENBACH .... respondent

Coram: RABIE HR, JANSEN, HOEXTER, HEFER ARR, et GALGUT Wn AR
Verhoordatum: 11 Maart 1986
Datum van uitspraak: 27 Maart 1986

UITSPRAAK GALGUT Wn AR:
Op 1 November 1974 het die partye in hierdie saak 'n skriftelike kontrak aangegaan waarin die appellant as verhuurder en die respondent as huurder beskryf is.

/ Ingevolge

2

Ingevolge die kontrak het die appellant 'n sekere stuk

grond in die distrik Potchefstroom aan respondent ver-

huur. Klousule 2 van die huurkontrak bepaal die huur-

termyn as nege jaar en elf maande. Para. 7 van die

kontrak het soos volg gelees:

"Die VERHUURDER verleen hiermee aan die HUURDER 'n eerste opsie om die PERSEEL te koop teen 'n bedrag van R20 000 (TWINTIG DUISEND RAND). Hierdie opsie sal geldig bly vir die hierinvermelde termyn van die huur.

Indien die opsie uitgeoef en word as

gevolg waarvan registrasie op naam van die HUURDER plaasvind sal die bepalings van hierdie ooreenkoms ver-val en van geen krag of waarde tussen die partye wees nie."

Op 15 April 1982 het respondent 'n brief aan

appellant gerig. Die tweede paragraaf lees soos volg:

"Die skrywe dien as bevestiging dat ek wel die opsie hiermee uitoefen en u word verder in kennis gestel dat die bedrag van R20 000 hiermee teen

/ registrasie ....

3

registrasie van die transport in my
naam aan u getender word."

Die appellant het geweier om oordrag van die eiendom te gee. Die respondent het in die Transvaalse Provinsiale Afdeling aksie teen appellant ingestel. Hy het transport van die grond geeis. Die saak het voor KRIEGLER R gedien. Hy het respondent se eis toe-gestaan. Die appellant kom nou met verlof van die Verhoorhof in hoër beroep teen hierdie bevinding. Die uitspraak van die hof a quo is gerapporteer onder die naam Breytenbach v Stewart 1985 (1) SA l67 (T). Dit is dus onnodig om die feite van die saak en wat in daardie uitspraak gesê is, in hierdie uitspraak weer te gee.

In die hof a quo, kyk bl 169 I van die rapport, is dit namens appellant (die verweerder in die hof a quo) aangevoer dat klousule 7 'n voorkoopsreg daarstel of in ieder geval vir so 'n uitleg vatbaar is en dat die eis op grond van die nie-kwyting van die bewyslas afgewys moes

/ word

4

word.

In hierdie Hof is dit namens appellant aange-voer (ek haal aan uit appellant se geskrewe betoogshoofde)

dat

tensy die samehang die teenoor-

gestelde bewys, is die sin van 'n reg van eerste weiering die enigste wat volle gewig gee aan beide die woorde 'eerste' en 'opsie'. In regsterme kan daar geen sprake wees van 'n opsie wat anderste is

as 'eerste'

(D)it (is) 'n alledaagse verskynsel

om die woord 'opsie' in die sin van 'n keuse te vind. So ook is die woord 'opsie' deur verskeie versamelaars (sic) van woordeboeke gelykgestel aan 'n reg van eerste weiering".

In die alternatief is dit aangevoer dat:

" die samehang van die kontrak

waarin die 'eerste opsie' verleen word, nie 'n beslissende rol in die vertolking daarvan speel nie. Konsekwent daarop

/ behoort

5.

behoort die Hof die reël toe te pas dat 'n kontraktuele bepaling wat 'n belet op die vrye reg van vervreemd-ing plaas beperkend uitgelê moet word."

Tydens die yerhoor in die hof a quo het die advokate na 'n aantal beslissings verwys waar die howe gemoeid was met die betekenis van die woorde "eerste opsie" . Die geleerde Regter het 'n aantal van die gewysdes behandel, kyk bl 171-175 van die rapport. In hierdie verband wil ek net aanhaal wat FAGAN HR gesê het in Consolidated Diamond Mines of South West Africa Ltd v Administrator S.W.A. and Another 1958 (4) SA 572 (A)

op bl 599

"Decisions of our Courts are therefore useful precedents 'n the enunciation of legal principles and as guides in the application of those principles to par-ticular facts and circumstances. When we find in a judgment statements which attach meanings to particular words or

/ phrases,

6.

phrases, we must remember that the Judge

is dealing with those words or phrases

in the context in which they occur and

with reference to the subject matter

to which they relate. Beyond that, a

statement as to the meaning of a word

or phrase would merely be obiter dictum."

(Kyk ook Jonnes v Anglo-African Shipping Co (1936) Ltd 1972 (2) SA 827 (A) op bl 834 G.)

Die geleerde Regter a quo is verwys na etlike

woordeboekomskrywings van "opsie". (K.yk bl .171-172 van

die gerapporteerde uitspraak.) Hy sê tereg op bl 171

dat:

"Dit skyn dus dat daar in die lekewoorde-boeke nie so suiwer onderskei word tussen die begrippe 'opsie' en 'voorkoopreg' as wat daar in die meer regs-tegniese woor-deboeke onderskei word nie."

Hierby sou ek wil rvoeg dat die woord "opsie" in regs-
dokumente 'n bepaalde betekenis het.

/ Die

7.
Die partye het hul sake gesluit sonder om ge-tuienis aan te voer, Omringende omstandighede is der-halwe nie ter sprake nie. Wat in 'n geval soos hierdie—

" natuurlik aanvaar moet word, is

dat, wanneer die betekenis van woorde

in 'n kontrak bepaal moet word, die woorde

onmoontlik uitgeklip en op 'n skoon stuk

papier geplak kan word en dan beoordeel moet word om die betekenis daarvan te be-paal. Dit is vir my vanselfsprekend dat 'n mens na die betrokke woorde moet kyk met inagneming van die aard en opset van die kontrak, en ook na die samehang van die woorde in die kontrak as geheel.."

per RUMPFF HR, in Swart en 'n Ander v Cape Fabrix (Pty) Ltd . 1979 (1) SA l95(A)op bl 202 B.

Selfs in gevalle waar woorde meer as een betekenis het (wat myns insiens nie hier die geval is nie), is wat POTGIETER AR in Jonnes se saak, supra, op bl 834 gesê het, van toepassing:

/ "Which . .

8.

"Which meaning is to be preferred naturally depends upon the context in which they appear and the Court is then also entitled, by looking at the contract as a whole together with surrounding circumstances if any, to draw on human experience in order to deter-mine what the rnost probable meaning is that the parties attached to the words used in the contract. (See Wessels on Contract 2nd ed, vol.1, para. 1898, p 457.)"

Wat is derhalwe die betekenis van klousule 7 in die lig van die algemene regsbeginsels hierbo uiteen-gesit? Die antwoord op die vraag blyk uit die volgende oorwegings;

(a) Dit is gemene saak dat die kontrak deur 'n prokureur opgestel is. Soos alreeds gesê is, het die woord "opsie" in regsdokumente 'n bepaalde betekenis, nl. 'n opsie stricto sensu.

(b) Die kontrak is 'n langtermyn huur. As in so

/'n kontrak......

9.
'n kontrak 'n eerste reg van weiering (a right of first refusal" ) of 'n voorkoopsreg. ( " right of pre-emption") beoog was, sou mens verwag dat eiser sou gesê het "indien ek sou besluit om my plaas te verkoop" of dergelike woorde sou gebesig het.

(c) Die woorde "die verhuurder verleen hiermee

aan die huurder 'n eerste opsie" is van belang. As die partye 'n voorkeur van koop (hetsy in die sin van 'n eerste reg van weiering, hetsy in die sin van 'n voorkoopsreg) beoog het, sou hulle, myns insiens, in 'n huurkontrak wat vir so lank sou gegeld het, waarskynlik die toekomstige tyd gebruik het. Vgl. wat DAVIS Wn AR gesê het in Cairns (Pty) Ltd v Playdon & Co Ltd 1948 (3) SA 99 op bl 120:

"But more important is the phrase

fixing the period of the right 'from

/ date
10

date hereof. That would of itself

be sufficient to cast a grave doubt

on its being a mere right of pre-emption

or first refusal".

(d) Die koopsom R20 000, is aan die reg gekoppel. Dit is meer te rym met 'n opsie stricto sensu,

as met 'n voorkeur van koop. Vgl. wat DAVIS Wn AR in die Cairns saak supra, gesê het op bl 120, nl:

"In the first place, a right of pre-emption to buy for a specifxed sum is most unusual".

(e)	As 'n voorkeur van koop beoog was, sou verwag kon word dat die kontrak 'n prosedure vir die uitoefening van die beweerde voorkeur van koop sou geskep het.
(f)	Die woord "eerste" is nie onversoenbaar met 'n opsie nie. Dit kon eenvoudig gebruik gewees het om klem te lê op die reg wat aan respondent

verleen word.

/ Dit........

11

Dit volg uit wat in paras. (a) tot (e) hierbo

gesê is dat die bovermelde betoë namens appellant nie

kan opgaan nie.

KRIEGLBR R (kyk bl 175E - 176H) het sewe redes

gegee vir sy beslissing dat aan eiser wel 'n opsie in die

strenge betekenis van die woord verleen is. Wat gesê

is in paras. (b) tot (e) hierbo kom ooreen met sy tweede,

derde, vierde en sesde redes.

Na my mening was die beslissing van KRIEGLER

korrek. Die appèl word afgewys met koste.

O. GALGUT

RABIE,HR) JANSEN,AR) HOEXIER,AR)STEM SAAM HEFER,AR)